Parcheggiare nel cortile del condominio: chi decide i posti auto

Pubblicato il 15 ottobre 2026 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: il cortile del condominio è, di regola, di tutti i condòmini. L’assemblea può decidere come si parcheggia: segnare i posti, fare i turni, mettere un orario. Non può invece dare per sempre un posto fisso solo ad alcuni. Per un posto auto «tutto suo» serve un accordo di tutti, scritto e trascritto, oppure un atto dal notaio.

Le domande più frequenti sui forum di condominio sono sempre le stesse. Si può parcheggiare nel cortile? Chi decide i posti? Basta una delibera per avere un posto fisso? E se il regolamento dice altro? Qui le risposte, con le regole del codice civile e quello che ha detto la Cassazione.

Di chi è il cortile

L’art. 1117 del codice civile mette i cortili fra le parti comuni dell’edificio. Vale sempre, salvo che gli atti dicano il contrario. Per esempio, il costruttore può essersi riservato il cortile nel primo atto di vendita. Oppure il cortile può essere stato venduto a un solo condomino.

Per sapere com’è nel suo palazzo bisogna leggere gli atti di provenienza e il regolamento. Ne parliamo nella guida sulle parti comuni e le riserve del costruttore.

Che cosa può decidere l’assemblea

Lo ha ripetuto la Cassazione con la sentenza n. 9069 del 21 marzo 2022. L’assemblea può individuare i singoli posti auto nel cortile per rendere l’uso più ordinato. Se i posti non bastano per tutti, può prevedere i turni. Basta la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, del codice civile: la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio.

La delibera non può però assegnare in modo definitivo un posto fisso a un condomino, in esclusiva e senza limite di tempo. Lo vieta l’art. 1102 del codice civile: ogni condomino ha diritto di usare la cosa comune come gli altri.

E il regolamento del condominio?

Il regolamento approvato dall’assemblea segue le stesse regole: organizza l’uso, ma non toglie il cortile a qualcuno.

Diverso è il regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti i proprietari. Di solito è quello scritto dal costruttore e richiamato in ogni atto di vendita. Può limitare i diritti sul cortile, ma vale contro chi compra dopo solo se è trascritto nei registri immobiliari.

Il posto auto «in uso esclusivo»: che cosa si compra davvero

Molti atti parlano di «diritto di uso esclusivo» su un posto nel cortile. Nel 2020 le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che un diritto reale con questo nome non esiste. La sentenza è la n. 28972 del 17 dicembre 2020, richiamata dalla sentenza del 2022.

Quel patto va letto per quello che è davvero. Può essere:

1. la vendita della proprietà di quella porzione di cortile;
2. un diritto reale d’uso, che però dura al massimo quanto la vita della persona;
3. un accordo che vale solo fra le parti, senza forza contro chi compra dopo.

Per questo, se vuole un posto auto davvero suo nel cortile, il notaio lo scrive nella forma giusta. Di solito si vende la porzione di cortile, con il consenso di tutti i proprietari. Si aggiornano anche il catasto e le tabelle.

Se nel condominio si litiga

Una delibera che assegna posti fissi per sempre si può contestare. Prima della causa, per le liti di condominio serve la mediazione: ne parliamo nella guida sulla mediazione in condominio.

Se il palazzo è stato costruito dopo il 1967, può esserci anche un diritto d’uso sugli spazi a parcheggio. È un’altra regola, spiegata nella guida su i parcheggi del condominio dal 1967 a oggi.

Un esempio

Nel cortile del palazzo di Domenico ci sono sei posti e dieci famiglie. L’assemblea decide di disegnare i sei posti e di fare i turni ogni tre mesi, con il voto della maggioranza. La delibera è valida.

L’anno dopo tre condòmini propongono di tenersi per sempre i posti migliori. Questa delibera non basta: serve l’accordo di tutti, scritto in un atto. Annamaria, che ha un negozio al piano terra, non può essere esclusa.

Nomi e dati sono inventati.

Domande frequenti

Con quale maggioranza si decidono i turni nel cortile?

Con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, come dice l’art. 1136, secondo comma, del codice civile.

L’amministratore può assegnare i posti?

Può applicare le regole decise dall’assemblea o dal regolamento. Non può assegnare posti fissi per sempre di sua iniziativa.

Il mio atto dice «posto auto in uso esclusivo». È mio?

Dipende da come è scritto l’atto e da chi lo ha firmato. Va letto per capire se le hanno venduto la proprietà, un diritto d’uso o solo un permesso. Il notaio può aiutarla a capirlo.

Se parcheggio da vent’anni sempre nello stesso posto, diventa mio?

Non per forza. Usare un bene comune come gli altri non basta per diventarne proprietari. Serve un uso che escluda gli altri, in modo evidente. È una valutazione da fare caso per caso.

Fonti: art. 1117 del codice civile (normattiva.it) · art. 1102 del codice civile (normattiva.it) · art. 1136 del codice civile (normattiva.it) · Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza 21 marzo 2022, n. 9069 (archivio ufficiale della Corte di cassazione).

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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.