Pubblicato il 14 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20262 minuti di lettura
In breve. Negli annunci si legge spesso «giardino ad uso esclusivo» o «lastrico ad uso esclusivo». Ma l’area di solito è del condominio. Nel 2020 le Sezioni Unite hanno detto che l’uso esclusivo non è un diritto reale nuovo. Prima di comprare bisogna capire che cosa dice davvero il titolo.
Di che cosa parliamo
Nei palazzi ci sono parti di tutti: il cortile, il lastrico solare, i giardini. Sono le parti comuni dell’art. 1117 del codice civile. A volte però un solo condomino usa da sempre un pezzo di cortile o di terrazzo. E negli atti si trova scritto che ne ha «l’uso esclusivo».
Che cosa hanno detto le Sezioni Unite
Con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020 la Cassazione ha chiarito un punto. I diritti reali sono solo quelli previsti dalla legge. Quindi una clausola non può creare un «diritto reale di uso esclusivo» che la legge non conosce.
Questo non vuol dire che la clausola non valga nulla. Il giudice deve capire che cosa volevano davvero le parti. Le strade possibili sono tre:
- un accordo personale tra condomini, che non segue sempre l’immobile quando si vende;
- un diritto previsto dalla legge, come una servitù o un diritto d’uso (art. 1021 c.c.), con i suoi limiti;
- la proprietà esclusiva di quella parte, se così era stato voluto e scritto.
Perché interessa a chi compra
Chi compra una casa «con giardino ad uso esclusivo» paga spesso un prezzo più alto. Se quel diritto è solo personale, può non passare a chi compra. Oppure può essere contestato da un altro condomino.
Per questo il notaio legge il regolamento di condominio, gli atti di provenienza e le planimetrie. Poi scrive nell’atto che cosa si trasferisce, con le parole giuste.
Che cosa fare, in pratica
- Chieda subito all’agenzia l’atto di provenienza e il regolamento di condominio.
- Cerchi le parole «uso esclusivo» e guardi da dove nascono.
- Mandi tutto al notaio prima di firmare la proposta o il preliminare.
Su cortili, sottotetti e riserve del costruttore legga anche quando il costruttore può tenersi le parti comuni. I documenti da preparare sono nella lista per il rogito.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Fonti
- Corte di cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972 – commento su giustiziainsieme.it
- Codice civile, artt. 1021 (uso), 1102 (uso della cosa comune) e 1117 (parti comuni dell’edificio) – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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