Versione 1 del 28/09/2026
I territori costieri entro una fascia di trecento metri dalla linea di battigia sono vincolati per legge, anche quando il terreno è elevato sul mare. Non serve che qualcuno imponga il vincolo caso per caso: c’è già.
Vuol dire che ogni opera che cambia l’aspetto dei luoghi ha bisogno dell’autorizzazione paesaggistica, e che le difformità in zona vincolata non si sistemano come le altre.
Da dove viene il vincolo
Dall’art. 142, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali e del paesaggio), che dichiara di interesse paesaggistico per legge i territori costieri compresi nella fascia dei trecento metri dalla battigia. Nella stessa norma ci sono le altre categorie tutelate per legge, dai laghi ai fiumi, dai boschi alle zone di interesse archeologico.
Art. 142 del codice dei beni culturali e del paesaggio
DECRETO LEGISLATIVO 22 gennaio 2004, n. 42, «Codice dei beni culturali e del paesaggio».
«a) i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare».
Che cosa comporta quando si compra
Verande, pergole, tettoie, piscine e ampliamenti realizzati senza autorizzazione paesaggistica non sono difformità «minori»: in zona vincolata la strada per sistemarle è strettissima. Chi accerta la compatibilità paesaggistica ha tempi lunghi: l’autorità si pronuncia entro centottanta giorni, con parere vincolante della soprintendenza entro novanta giorni, e se la compatibilità è accertata si paga una somma pari al maggiore importo fra il danno arrecato e il profitto conseguito.
Art. 167 del codice: i tempi dell’accertamento di compatibilità
DECRETO LEGISLATIVO 22 gennaio 2004, n. 42, articolo 167. La domanda si presenta all’autorità preposta alla gestione del vincolo.
«L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, il trasgressore è tenuto al pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione».
Cosa fare in pratica
- Chiedere al tecnico se l’immobile ricade nella fascia dei trecento metri.
- Farsi elencare le autorizzazioni paesaggistiche esistenti e confrontarle con quello che c’è oggi.
- Se manca qualcosa, affrontarlo prima del preliminare, mettendo in conto i tempi di cui sopra.
- Nel preliminare, scrivere chi si fa carico di eventuali pratiche e in quanto tempo.
Se vuole sapere come stanno le cose nel suo caso, può chiedere un preventivo di massima oppure una Consulenza online. Sulla regolarità urbanistica in generale c’è la guida su agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità.
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