Nel mio atto manca la menzione urbanistica: si può rimediare?

Nella maggior parte dei casi sì. La legge prevede un rimedio apposta: l’atto di conferma, che può essere fatto anche da una sola delle parti, senza bisogno di rintracciare l’altra. Ma c’è una condizione, ed è dirimente: il titolo edilizio doveva esistere già al momento del primo atto.

Se il permesso non c’era, non c’è niente da confermare. Quell’atto va rifatto, e per rifarlo servono tutti.

Come funziona la conferma

La norma è l’articolo 46, comma 4, del D.P.R. 380/2001, ripresa dall’articolo 40, comma 3, della legge 47/1985 per gli immobili più vecchi. Dice che se la mancata indicazione degli estremi non è dipesa dall’insussistenza del titolo al tempo della stipula, l’atto può essere confermato con un atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.

Tre cose vanno sottolineate, perché sfuggono spesso:

• Basta una parte sola. Non serve il consenso dell’altra. È la ragione per cui il rimedio funziona anche a distanza di vent’anni, quando il venditore originario è irreperibile o non c’è più.
• È un istituto tipico ed eccezionale. Non si può sostituire con una scrittura generica, con un comportamento delle parti o con una dichiarazione resa in giudizio: la Cassazione lo ha ribadito con l’ordinanza 14804/2017. O si fa quell’atto, o il vizio resta.
• C’è un limite temporale, ma non è una scadenza. La conferma si può fare finché la nullità non sia stata dichiarata da una sentenza passata in giudicato. Fino a quel momento la porta resta aperta.

Quando si conferma e quando no

La linea di confine è tra il vizio di forma e il vizio di sostanza.

Si conferma quando la domanda di condono era stata presentata ma non ne è stata allegata la copia; quando la copia allegata non era conforme; quando manca l’indicazione del pagamento dell’oblazione o degli oneri concessori.

Non si conferma quando il titolo edilizio semplicemente non esisteva; quando la domanda di sanatoria non era mai stata presentata; e, per le domande fondate sulla legge 662/1996, quando all’epoca dell’atto non risultavano versate l’intera oblazione e gli oneri autoliquidati — lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 9427/2015. In tutti questi casi l’unica strada è ripetere l’atto.

Un caso concreto

Appartamento comprato nel 2011 per 190.000 euro. Sull’immobile pendeva una domanda di condono del 1986. Nell’atto del 2011 la domanda era citata con numero e data di presentazione, ma la copia non era stata allegata.

Oggi il proprietario vuole vendere a 260.000 euro e il notaio dell’acquirente segnala il vizio. L’atto del 2011 è nullo. Ma la domanda di condono esisteva davvero: si tratta di un’allegazione mancata, non di un titolo inesistente. Basta un atto di conferma, che il proprietario fa da solo, e la vendita prosegue.

Cambiamo un dettaglio. Se nel 1986 quella domanda non fosse mai stata depositata, e la data indicata in atto fosse frutto di un errore, non ci sarebbe nulla da confermare: l’atto del 2011 andrebbe rifatto, e servirebbe la firma di chi vendette allora. Quindici anni dopo, con un venditore deceduto e cinque eredi, è il genere di problema che può far saltare la vendita.

Due strade che a volte risolvono da sole

• La sanatoria di diritto. L’articolo 2, comma 57, della legge 662/1996 stabilisce che, una volta rilasciata la concessione in sanatoria, gli atti la cui nullità non sia ancora stata dichiarata acquistano validità automaticamente, senza bisogno di alcuna conferma.
• La pubblicità sanante. L’articolo 2652, n. 6, del codice civile prevede che, trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto senza che sia stata trascritta una domanda di nullità, il vizio diventa inopponibile ai terzi di buona fede. Attenzione: non elimina la nullità, la rende solo inopponibile. E non vale per i titoli più recenti di cinque anni, che vanno quindi esaminati con cura in ogni compravendita.

Due cose che la conferma non fa

La prima: non si conferma un atto valido. Se la menzione che manca non era obbligatoria — una SCIA ordinaria, un titolo secondario successivo alla costruzione — l’atto non è nullo e non c’è nulla da sistemare. Ricevere un atto di conferma in quel caso è fuori dal sistema, e non è un favore che si fa al cliente.

La seconda, più importante nella pratica: la conferma non vale per la nullità catastale. Se nell’atto manca la dichiarazione di conformità delle planimetrie, prevista dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, non esiste alcun meccanismo di conferma. Quell’atto si rifa e basta. Ne abbiamo scritto in La planimetria non corrisponde alla casa; sul perimetro delle nullità urbanistiche, invece, si veda Comprare una casa con un abuso edilizio. I termini tecnici sono raccolti nel glossario.

Cosa fare in pratica

1. Rileggi il tuo atto di acquisto prima di mettere in vendita, non quando l’acquirente ha già versato la caparra. La menzione urbanistica sta di solito nelle ultime pagine, tra le dichiarazioni del venditore: verifica che ci sia e che indichi un titolo esistente.
2. Se il vizio c’è, accerta subito quale dei due casi è: titolo esistente e menzione incompleta, oppure titolo mai rilasciato. Dalla risposta dipende se bastano una firma e mezz’ora o se serve ricostruire un atto di quindici anni fa. Un accesso agli atti in Comune chiarisce quasi sempre il punto.
3. Porta in Studio l’atto di provenienza e la pratica edilizia completa. L’elenco dei documenti è nella pagina Documenti da portare in Studio, altre risposte rapide nelle domande frequenti. Per una stima delle imposte e dei costi dell’atto di conferma ci sono i calcolatori.

Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli