Piccoli e grandi abusi edilizi, condoni e vincoli: che cosa si può vendere

Pubblicato il 19 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 8 minuti di lettura

In breve: questa pagina approfondisce i casi di difformità edilizia. Il quadro d’insieme, con agibilità, tabella e domande frequenti, è nella guida su agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità.

I «piccoli abusi»: tolleranze, parziali difformità, sanatoria semplificata

Tolleranze costruttive (art. 34-bis)

La regola generale: il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il 2 per cento delle misure previste nel titolo. Il Salva Casa ha aggiunto il comma 1-bis, che gradua la soglia per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 in base alla superficie utile dell’unità:

Il comma 2 elenca poi le tolleranze esecutive: minori dimensionamenti, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri, diversa collocazione di impianti e opere interne, difformità nell’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, errori progettuali corretti in cantiere, errori materiali di rappresentazione progettuale. Non si applicano agli immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica, e non possono violare le norme tecniche che incidono su salute e sicurezza. Il comma 3 chiude il cerchio: la tolleranza è dichiarata dal tecnico abilitato con asseverazione allegata alla pratica edilizia o all’atto di trasferimento, e così entra a far parte dello stato legittimo.

Parziali difformità vecchie (art. 34-ter)

Norma nuova, introdotta dalla legge 105/2024, e poco conosciuta. Consente di regolarizzare le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità da titoli rilasciati prima del 30 gennaio 1977 (entrata in vigore della legge 10/1977, la «legge Bucalossi») e che non rientrano nelle tolleranze: si procede con segnalazione certificata e pagamento dell’oblazione determinata secondo l’art. 36-bis, comma 5, previa dimostrazione documentale dell’epoca delle opere a cura di un tecnico. Il comma 4 dello stesso articolo è prezioso nella pratica: le parziali difformità accertate in corso d’opera, per le quali non sia stato emesso ordine di demolizione e sia stato rilasciato un certificato di abitabilità o agibilità non annullabile, rientrano nelle tolleranze dell’art. 34-bis.

Fiscalizzazione (artt. 33 e 34)

Quando la demolizione della parte abusiva non può avvenire senza pregiudizio della parte legittima, il Comune applica una sanzione pecuniaria invece dell’ordine di demolizione: è la cosiddetta fiscalizzazione. L’art. 33 riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza o in totale difformità; l’art. 34 le opere eseguite in parziale difformità. Pagata la sanzione, l’abuso non diventa legittimo, ma l’immobile resta in piedi e, secondo l’orientamento prevalente, torna commerciabile perché è venuto meno il pericolo della demolizione. Il tema è trattato per esteso in Abuso edilizio: quando si paga una sanzione invece di demolire.

Accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis) e SCIA in sanatoria (art. 37)

È la novità più usata del Salva Casa. Per le opere realizzate in parziale difformità dal permesso e per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, l’art. 36-bis sostituisce la doppia conformità piena con una doppia conformità «asimmetrica»: l’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. L’oblazione va da 1.032 a 10.328 euro nel caso della SCIA in sanatoria, ridotta da 516 a 5.164 euro quando l’intervento risulti conforme in entrambi i momenti. Per le opere realizzate in assenza o in difformità dalla SCIA resta applicabile l’art. 37, con la sua sanzione minima di 516 euro.

I «grandi abusi»: totale difformità, assenza di titolo, lottizzazione

Art. 31 — interventi in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali. È l’abuso «maggiore»: il dirigente ordina la demolizione e il ripristino entro 90 giorni; decorso inutilmente il termine, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto al patrimonio del Comune. Il comma 8 chiude ogni discussione sul punto che qui interessa: per queste opere gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali sono nulli se da essi non risultano gli estremi del permesso. E se il permesso non c’è, non c’è nulla da dichiarare: l’immobile è incommerciabile finché non interviene una sanatoria.

Art. 32 — variazioni essenziali. Sono definite dalle leggi regionali entro criteri statali: mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard, aumento consistente della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi, mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito, violazione delle norme antisismiche. Nelle zone vincolate ogni difformità dal titolo è considerata variazione essenziale: una regola che a Napoli si applica a interi quartieri.

Art. 30 — lottizzazione abusiva. Si ha quando si iniziano opere che comportano trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione degli strumenti urbanistici, ma anche quando la trasformazione avviene mediante frazionamento e vendita di terreni in lotti che, per natura e dimensioni, rivelano in modo inequivoco la destinazione a scopo edificatorio. Gli atti tra vivi che hanno per oggetto il trasferimento di terreni sono nulli se non contengono, per dichiarazione dell’alienante, il certificato di destinazione urbanistica aggiornato, che perde validità dopo un anno se non intervengono modifiche degli strumenti urbanistici. Chi compra un terreno a Napoli o in provincia trova il tema spiegato in Vendere un terreno: CDU, prelazione agraria e plusvalenza.

La nullità dell’art. 46 e la conferma dell’atto

L’art. 46 del testo unico (e, per gli abusi anteriori, l’art. 40 della legge 47/1985) prevede una nullità testuale: gli atti tra vivi con cui si trasferiscono diritti reali su edifici o loro parti sono nulli se non risultano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Le Sezioni Unite, con la sentenza 22 marzo 2019, n. 8230, hanno chiarito che la nullità non è «sostanziale»: se il titolo esiste realmente ed è dichiarato, l’atto è valido anche quando l’immobile presenta difformità rispetto a quel titolo. La nullità scatta se la dichiarazione manca del tutto o se è falsa, cioè se il titolo indicato non esiste o non si riferisce a quell’immobile.

Esiste inoltre la conferma: se la mancata indicazione dipende da un fatto non doloso, l’atto può essere confermato con un atto successivo, redatto nella stessa forma, che contenga la menzione omessa. È un rimedio prezioso, usato spesso per atti degli anni Novanta, e lo spieghiamo in Menzioni urbanistiche nell’atto. Per gli immobili arrivati per successione, dove chi vende non ha commesso l’abuso ma lo subisce, il percorso è raccontato in L’abuso l’ha fatto papà.

I condoni: 1985, 1994, 2003 (e la Campania)

Tre condoni, tre logiche diverse, e in Campania una quarta variabile.

• Legge 28 febbraio 1985, n. 47 — primo condono, per opere ultimate entro il 1º ottobre 1983. L’art. 40 detta le menzioni per gli immobili con abusi anteriori e regola gli atti su immobili con domanda di condono pendente: vanno indicati gli estremi della domanda, il versamento dell’oblazione e gli allegati.
• Legge 23 dicembre 1994, n. 724 — secondo condono, per opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, con limiti di volume.
• D.L. 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla legge 326/2003 — terzo condono, per opere ultimate entro il 31 marzo 2003, con limiti quantitativi più stretti e un ruolo forte delle Regioni.
• Legge regionale Campania 18 novembre 2004, n. 10 — ha recepito il terzo condono restringendolo: ampliamenti entro il 10 per cento del volume originario o comunque entro 150 metri cubi; esclusione delle nuove costruzioni realizzate in violazione delle norme urbanistiche vigenti al momento dell’esecuzione; esclusione degli abusi a destinazione residenziale nei comuni della zona rossa vesuviana; esclusione delle aree demaniali e di quelle vincolate. Sulla zona rossa è poi intervenuta la legge regionale 4 dicembre 2019, n. 26, che ha consentito la definizione delle pratiche di condono già pendenti ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 per immobili residenziali.

Il problema più frequente non è il condono negato: è il condono mai definito. A Napoli e in provincia esistono decine di migliaia di pratiche presentate negli anni Ottanta e Novanta e mai chiuse. Si può vendere lo stesso, a condizioni precise: la domanda deve essere stata presentata nei termini, l’oblazione versata, e gli estremi vanno dichiarati e allegati in atto. La guida dedicata è Il condono è «in corso» da trent’anni: si può vendere lo stesso?.

I vincoli: paesaggistico, storico-artistico, idrogeologico, sismico

Il vincolo cambia tutto, perché rende «essenziale» ogni difformità e perché aggiunge un secondo procedimento a quello edilizio.

Vincolo paesaggistico (D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42). L’art. 146 impone l’autorizzazione paesaggistica preventiva per ogni intervento che modifichi l’aspetto esteriore dei luoghi tutelati; è rilasciata dal Comune o dalla Regione previo parere vincolante della Soprintendenza, e non può essere rilasciata in sanatoria, salvo il caso dell’art. 167. L’art. 167 ammette infatti l’accertamento di compatibilità paesaggistica solo in tre ipotesi: lavori che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi o aumento di quelli legittimamente realizzati; impiego di materiali difformi dall’autorizzazione; lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’art. 3 del testo unico dell’edilizia. Se l’accertamento ha esito positivo si paga una sanzione pecuniaria pari al maggiore importo fra il danno arrecato e il profitto conseguito. L’art. 181 prevede le sanzioni penali per i lavori eseguiti senza autorizzazione.

Beni culturali e prelazione. Se l’immobile è dichiarato di interesse culturale, la vendita va denunciata al Ministero (artt. 59 e seguenti D.Lgs. 42/2004), che ha sessanta giorni per esercitare la prelazione: fino ad allora l’atto resta sospensivamente condizionato. È un adempimento che nessuno può improvvisare il giorno del rogito.

Vincolo idrogeologico (r.D.L. 3267/1923 e discipline regionali) e zona sismica: il primo richiede un’autorizzazione specifica per movimenti di terra e trasformazioni del suolo; la seconda impone il deposito del progetto strutturale e, per le opere già realizzate, la regolarizzazione anche sotto il profilo antisismico. Sono profili che il notaio segnala e che il tecnico deve verificare: molte «sanatorie» fatte solo in Comune restano scoperte sul fronte sismico.

Per Napoli, con la sua stratificazione di vincoli — centro storico UNESCO, Posillipo, collina del Vomero, litorale, Parco delle colline, Parco nazionale del Vesuvio, zone rosse vulcaniche — abbiamo scritto una guida a parte: Napoli: abusi edilizi, zone rosse e vincoli. Dove si può sanare e dove no.

Per i documenti e i controlli prima dell’atto vedi la guida completa e la pagina Documenti e controlli prima del rogito.