Vendere la nuda proprietà e restare in casa

Pubblicato il 27 ottobre 20266 minuti di lettura

In breve: vendere la nuda proprietà significa incassare subito il prezzo della casa e continuare ad abitarla, per tutta la vita, come usufruttuario. Chi compra diventa pieno proprietario solo quando l’usufrutto si estingue; nel frattempo le spese ordinarie restano a chi vende, quelle straordinarie passano a chi compra.

È una scelta frequente tra chi ha superato i settant’anni, ha una casa di valore e vuole liquidità senza traslocare: per integrare la pensione, aiutare i figli, affrontare spese di assistenza. Qui la guardiamo dal punto di vista di chi vende: che cosa si firma, quanto vale, che cosa si continua a pagare e quali garanzie restano.

Indice

Che cosa si vende e che cosa si tiene

La proprietà piena di una casa si può dividere in due diritti: l’usufrutto, cioè il diritto di usare la casa e di goderne i frutti (abitarla o affittarla), e la nuda proprietà, cioè la titolarità “spogliata” del godimento. L’usufrutto può nascere dalla legge o da un contratto (art. 978 c.c.): nella vendita con riserva di usufrutto nasce dal contratto stesso, perché chi vende trasferisce la nuda proprietà e trattiene per sé l’usufrutto, di solito vita natural durante.

Per chi vende, in concreto, non cambia la vita quotidiana: le chiavi restano sue, può continuare ad abitare la casa oppure darla in affitto e incassare il canone. Quello che non può più fare è vendere la casa intera o lasciarla in eredità: alla sua morte l’usufrutto si estingue e il compratore (o i suoi eredi) diventa pieno proprietario senza bisogno di altri atti notarili.

Quanto vale la nuda proprietà

Il prezzo lo decidono le parti. Come riferimento, però, si usano quasi sempre i coefficienti fiscali, che attribuiscono all’usufrutto una percentuale del valore pieno in base all’età dell’usufruttuario: più l’usufruttuario è anziano, meno vale l’usufrutto e più vale la nuda proprietà. Per il 2026 il tasso di riferimento resta il 2,5% (decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025), anche se il tasso legale è sceso all’1,6%: il prospetto dei coefficienti, quindi, non è cambiato.

Qualche valore del prospetto 2026: tra 70 e 72 anni l’usufrutto vale il 40% e la nuda proprietà il 60%; tra 73 e 75 anni 35% e 65%; tra 76 e 78 anni 30% e 70%; tra 79 e 82 anni 25% e 75%. Il calcolo passo per passo è nell’articolo su come si calcola il valore di nuda proprietà e usufrutto, e lo si può fare in un minuto con i calcolatori dello Studio. Ricorda che il mercato può discostarsi dalle tabelle: chi compra tiene conto dell’attesa, delle condizioni della casa e della zona.

Un esempio con numeri inventati

Salvatore ha 75 anni, è vedovo e vive in un trilocale al Vomero che vale, in piena proprietà, 400.000 euro. Vende la nuda proprietà a una giovane coppia e si riserva l’usufrutto vitalizio. Applicando il coefficiente della sua fascia di età, l’usufrutto vale il 35% (140.000 euro) e la nuda proprietà il 65% (260.000 euro). Le parti si accordano su un prezzo vicino a questo valore, pagato al rogito con bonifico tramite il conto dedicato del notaio.

Da quel giorno Salvatore continua ad abitare la casa. Paga le bollette, la manutenzione ordinaria e le spese condominiali di gestione; se tra cinque anni il condominio delibera il rifacimento del tetto, la spesa spetta ai nudi proprietari. Quando Salvatore morirà, la coppia (o i suoi eredi) avrà la casa libera e piena.

Spese: chi paga che cosa

La regola è nel codice civile. Sono a carico dell’usufruttuario le spese e gli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, e anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dal fatto che non ha fatto la manutenzione ordinaria (art. 1004 c.c.). Le riparazioni straordinarie, invece, sono a carico del proprietario: muri maestri, travi, rifacimento del tetto, dei solai o delle scale per intero o per una parte notevole (art. 1005 c.c.).

C’è un dettaglio che molti non conoscono: sulle somme spese dal nudo proprietario per le riparazioni straordinarie, l’usufruttuario deve corrispondergli gli interessi per tutta la durata dell’usufrutto (sempre art. 1005). È una regola che le parti possono regolare nell’atto, ed è bene parlarne prima. Per le spese e i voti in assemblea di condominio c’è un articolo apposito: condominio e usufrutto, chi vota e chi paga.

Di regola l’IMU sulla casa è dovuta da chi ha l’usufrutto, non dal nudo proprietario: se la casa è l’abitazione principale dell’usufruttuario, valgono le regole dell’abitazione principale.

Le tutele per chi vende

Chi vende con riserva di usufrutto è in una posizione più tranquilla di quanto si pensi. Il codice lo dispensa dal dare la garanzia che normalmente l’usufruttuario deve prestare (art. 1002 c.c.), e il suo diritto è trascritto nei registri immobiliari: se il nudo proprietario rivende o muore, chi gli subentra deve rispettare l’usufrutto fino alla fine.

Altre cautele si scrivono nell’atto: il prezzo pagato per intero al rogito e in modo tracciabile, la ripartizione delle spese in modo chiaro, la possibilità di affittare la casa, che cosa accade se chi vende va a vivere in una struttura di assistenza. Se invece del prezzo in un’unica soluzione si vuole una rendita, si parla di un contratto diverso, che va studiato a parte.

Le imposte in due parole

Le imposte della compravendita le paga, di regola, chi compra, e si calcolano sul valore della nuda proprietà. Chi vende deve fare attenzione a un solo punto fiscale: l’eventuale plusvalenza, che di regola interessa solo chi ha acquistato la casa da meno di cinque anni (con esclusioni importanti, per esempio la casa ricevuta in successione o usata come abitazione principale per la maggior parte del tempo). La tassazione in dettaglio, anche quando usufrutto e nuda proprietà vengono venduti in momenti diversi, è nell’articolo su usufrutto e nuda proprietà venduti separatamente.

Se vivi in un’altra città

Il mercato della nuda proprietà è vivace anche a Roma e Milano: le regole sono le stesse in tutta Italia, cambiano solo i valori. Se la casa è a Napoli o in Campania e tu o il compratore vivete altrove, l’istruttoria si fa a distanza (documenti, visure, bozza, Consulenza online); la firma si fa in Studio a Napoli, perché il notaio riceve gli atti solo nel territorio in cui esercita, oppure tramite una procura.

Cosa fare in pratica

Fai stimare la casa in piena proprietà da un tecnico o da un’agenzia di fiducia.
Calcola il valore della nuda proprietà con i coefficienti della tua età, come riferimento per la trattativa.
Raccogli i documenti: atto di provenienza, planimetria, visura catastale, dati del condominio e spese in corso.
Chiedi allo Studio di verificare conformità catastale e urbanistica e ipoteche prima del preliminare.
Decidi con il compratore, per iscritto, spese straordinarie, affitto, interessi dell’art. 1005 e modalità di pagamento.
Firma l’atto di vendita con riserva di usufrutto; lo Studio cura registrazione, trascrizione e voltura.

Domande frequenti

Posso vendere la nuda proprietà e continuare ad abitare la casa?
Sì. Riservandoti l’usufrutto, continui ad abitarla o a darla in affitto, di solito per tutta la vita. Chi compra ne diventa pieno proprietario solo quando l’usufrutto si estingue.

Chi paga il rifacimento del tetto se ho venduto la nuda proprietà?
Le riparazioni straordinarie spettano al nudo proprietario; l’usufruttuario gli deve però gli interessi sulle somme spese, salvo diverso accordo scritto nell’atto.

Come si calcola il prezzo della nuda proprietà?
Il prezzo è libero, ma il riferimento sono i coefficienti fiscali per età: per esempio, tra 73 e 75 anni l’usufrutto vale il 35% e la nuda proprietà il 65% del valore pieno.

Se chi ha comprato muore prima di me, devo lasciare la casa?
No. L’usufrutto è trascritto: gli eredi del nudo proprietario subentrano nella nuda proprietà e devono rispettare il tuo diritto fino alla sua fine.

Fonti

Stai pensando di vendere la nuda proprietà della tua casa? Ti aiutiamo a capire valore, spese e tutele prima di firmare. Chiedi un preventivo oppure prenota una Consulenza online. Scrivi a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiama il +39 352 273 7467.

Questo articolo ha finalità informativa generale. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

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Vendere la nuda proprietà e restare a casa: come funziona per chi vende