Vendere separatamente usufrutto e nuda proprietà: come si tassa

📅 Pubblicato il 16 settembre 2026🔄 Aggiornato il 16 settembre 2026

Capita quando i proprietari di una casa vogliono, per ragioni di pianificazione familiare o fiscale, vendere separatamente due pezzi dello stesso diritto: l’usufrutto a un acquirente (magari un investitore, o un familiare) e la nuda proprietà a un altro. Fino all’estate 2025 un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate rischiava di trasformare questa operazione in una trappola fiscale. Il Consiglio Nazionale del Notariato se ne è occupato attivamente, come racconta il numero di CNN Notizie del 18 luglio 2025, ottenendo — con la collaborazione della Commissione Finanze della Camera — un chiarimento normativo che ha risolto la questione.

Qual era il problema creato dall’interpello 133/2025?

Con la risposta a interpello n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che, quando lo stesso proprietario vende contestualmente la nuda proprietà a un acquirente e l’usufrutto a un altro, sullo stesso immobile, l’operazione va considerata come due vendite separate, anziché come un’unica cessione della piena proprietà. Questa lettura apriva la porta a un trattamento fiscale sfavorevole: il reddito derivante dalla costituzione di un diritto reale di godimento come l’usufrutto rientra, secondo l’art. 67, comma 1, lettera h), del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), tra i “redditi diversi”, con regole di calcolo meno favorevoli rispetto alla plusvalenza ordinaria sulla vendita di un immobile (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR), che gode tra l’altro dell’esenzione dopo cinque anni dall’acquisto.

Il risultato pratico, se l’interpretazione fosse rimasta quella, sarebbe stato un carico fiscale più alto per chi sceglieva di vendere separatamente usufrutto e nuda proprietà rispetto a chi vendeva la piena proprietà a un solo acquirente — pur trattandosi, nella sostanza economica, della stessa operazione: il trasferimento completo della proprietà, solo diviso tra due acquirenti diversi.

Cosa ha chiarito la norma di interpretazione autentica?

Nel corso dell’esame alla Camera del decreto-legge fiscale (D.L. 17 giugno 2025, n. 84), è stato approvato l’emendamento 1.24 del relatore, che ha introdotto una norma di interpretazione autentica: la vendita contestuale, a due diversi acquirenti, della nuda proprietà e dell’usufrutto relativi allo stesso immobile è da considerarsi, ai fini fiscali, un’unica vendita e non due. Il decreto è stato convertito, con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2025, n. 108. Grazie a questa precisazione, l’operazione torna a essere tassata secondo le regole ordinarie della plusvalenza immobiliare (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR), comprese le agevolazioni previste per chi vende dopo cinque anni dall’acquisto o per la prima casa.

È una norma che, come sottolineato dal Consiglio Nazionale del Notariato, tutela l’equilibrio del sistema fiscale e restituisce certezza a un’operazione tutt’altro che rara: capita spesso, per esempio, che un genitore anziano voglia vendere la nuda proprietà della propria casa per liquidità, riservandosi l’usufrutto, oppure — nel caso opposto — che erede e investitore si accordino per acquistare separatamente le due componenti dello stesso immobile.

Attenzione: la norma vale per la vendita “contestuale”

Un punto pratico da tenere a mente: la norma parla di vendita contestuale a due acquirenti diversi. Se invece un proprietario cede oggi solo l’usufrutto, riservandosi la nuda proprietà (o viceversa), senza un contestuale trasferimento dell’altra componente a un terzo, resta applicabile la disciplina ordinaria dell’art. 67, comma 1, lettera h), TUIR sui redditi diversi: è il caso classico, per esempio, di chi concede l’usufrutto della propria casa a un familiare mantenendo per sé la nuda proprietà. La differenza sta proprio nel fatto che, in quel caso, il disponente mantiene un diritto reale sull’immobile, mentre nell’ipotesi risolta dall’emendamento l’intero valore del bene esce dal patrimonio del venditore, solo diviso tra due acquirenti.

Un caso a Posillipo: madre e figlio, due acquirenti diversi

Elena, ottantenne, possiede in piena proprietà un appartamento a Posillipo e vuole liquidità per aiutare i nipoti con gli studi, senza però lasciare la casa in cui vive. Trova un investitore disposto ad acquistare la nuda proprietà, mentre l’usufrutto viene ceduto contestualmente a un secondo acquirente — nel caso concreto, il figlio, che vuole garantire alla madre continuità nella gestione della casa fino a quando vorrà restarci. Prima dell’emendamento, questa operazione avrebbe rischiato di generare due imponibili distinti, con un trattamento fiscale complessivamente più oneroso. Dopo la legge 108/2025, l’intera operazione viene invece considerata un’unica vendita ai fini della plusvalenza, con l’eventuale esenzione se Elena possiede l’immobile da più di cinque anni.

Cosa fa il notaio

• Distingue le due ipotesi: vendita contestuale a due acquirenti diversi (un’unica plusvalenza) e costituzione di usufrutto con riserva di nuda proprietà (reddito diverso), che restano fiscalmente separate.
• Coordina i due atti quando la vendita è contestuale, affinché risulti chiaramente l’unicità dell’operazione ai fini fiscali.
• Verifica i requisiti per eventuali esenzioni (possesso ultraquinquennale, prima casa) applicabili alla plusvalenza.
• Redige gli atti con le menzioni fiscali corrette, riducendo il rischio di contestazioni successive da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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Domande frequenti

Fonti per verificare

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lett. b) e lett. h) — normattiva.it
• Decreto-legge 17 giugno 2025, n. 84, convertito con modificazioni dalla legge 29 luglio 2025, n. 108 — normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 133 del 14 maggio 2025 — agenziaentrate.gov.it
• Camera dei Deputati, Commissione Finanze, esame del D.L. 84/2025 (emendamento 1.24) — camera.it
• Consiglio Nazionale del Notariato — notariato.it
• CNN Notizie del 18 luglio 2025 (Consiglio Nazionale del Notariato) — fonte riservata agli iscritti, citata senza link

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