Cedere la casa in cambio di una rendita vitalizia: come funziona e quali rischi

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: si può cedere la casa, o solo la nuda proprietà, in cambio di una somma che l’acquirente paga ogni mese finché chi vende è in vita: è la rendita vitalizia costituita con alienazione di un immobile, prevista dall’art. 1872 c.c. È un contratto «a rischio» per entrambi: nessuno sa quanto durerà la vita di chi riceve la rendita. Per questo va scritto bene e garantito.

Che cos’è la rendita vitalizia

La rendita vitalizia è l’obbligo di pagare a una persona una somma periodica (di solito ogni mese) per tutta la durata della sua vita, o della vita di un’altra persona indicata nel contratto. Chi cede la casa e riceve la rendita si chiama vitaliziato; chi acquista la casa e paga la rendita si chiama vitaliziante.

La legge dice che la rendita può essere costituita a titolo oneroso «mediante alienazione di un bene mobile o immobile o mediante cessione di capitale». Quando il bene ceduto è una casa, il contratto trasferisce un diritto su un immobile e quindi si fa per iscritto e, per essere trascritto nei registri immobiliari e diventare opponibile a tutti, con atto notarile.

La caratteristica decisiva è l’alea, cioè l’incertezza. Se il vitaliziato vive poco, il vitaliziante ha pagato poco per la casa; se vive a lungo, può pagare molto più del suo valore. È questo rischio, uguale per entrambi, che rende il contratto valido. La Cassazione ha spiegato che l’alea manca, e il contratto non regge, quando la rendita promessa è pari o inferiore ai frutti che il bene può dare, per esempio all’affitto che si ricaverebbe dalla casa (Cass., sez. II, 11 marzo 2016, n. 4825).

Rendita in denaro o assistenza: due strade diverse

Spesso si confonde la rendita vitalizia con il vitalizio assistenziale, detto anche contratto di mantenimento. Nel primo caso chi cede la casa riceve denaro; nel secondo riceve assistenza, cure, vitto, compagnia: prestazioni personali che dipendono da chi le deve dare. Il vitalizio assistenziale non è disciplinato da un articolo specifico del codice: è un contratto atipico, costruito dalla prassi e dalla giurisprudenza. Ne abbiamo parlato in La casa in cambio dell’assistenza: il contratto di mantenimento e nel confronto «Ti assisto io, tu mi lasci la casa».

La differenza conta anche quando le cose vanno male. Per la rendita in denaro, se il vitaliziante smette di pagare le rate, il vitaliziato non può chiedere la risoluzione del contratto: lo dice l’art. 1878 c.c. Può però far sequestrare e vendere i beni del debitore per ricavare una somma che assicuri il pagamento della rendita. La risoluzione è possibile, invece, se chi paga non dà o diminuisce le garanzie promesse (art. 1877 c.c.). Per questo, nella rendita vitalizia, le garanzie scritte nell’atto sono il vero cuore del contratto.

Un esempio (nomi e numeri inventati)

Rosa ha 78 anni e vive da sola in un bilocale a Fuorigrotta. Non ha figli e vorrebbe una somma in più ogni mese senza lasciare casa. Il nipote di una vicina, Andrea, è interessato all’immobile, stimato 160.000 euro.

• Rosa cede ad Andrea la nuda proprietà e si tiene l’usufrutto: continua ad abitare nel bilocale per tutta la vita.
• In cambio Andrea si obbliga a pagarle 900 euro al mese finché Rosa vive, con aggiornamento annuale agli indici dei prezzi.
• A garanzia dei pagamenti, sul bilocale viene iscritta un’ipoteca a favore di Rosa.
• Se Rosa vive dieci anni, Andrea avrà pagato 108.000 euro; se vive vent’anni, 216.000 euro. Nessuno dei due sa oggi come andrà: è l’alea.

Se Rosa avesse chiesto invece che Andrea la accompagnasse alle visite, le facesse la spesa e la assistesse in caso di malattia, il contratto sarebbe un vitalizio assistenziale: stessa casa, regole diverse. Per capire quanto vale oggi la nuda proprietà in base all’età di chi si tiene l’usufrutto, vedi Nuda proprietà e usufrutto: come si calcola il valore e i nostri calcolatori.

I rischi da conoscere prima di firmare

Per chi cede la casa

• Il vitaliziante non paga. Come visto, non si può semplicemente «annullare» il contratto e riprendersi la casa: servono garanzie solide (ipoteca, fideiussione, polizza) e una clausola chiara su che cosa succede se le garanzie vengono meno.
• Il vitaliziante muore prima. L’obbligo di pagare passa ai suoi eredi. È bene sapere chi sono e se sono in grado di continuare.
• La rendita troppo bassa. Se la somma è pari o inferiore a quanto renderebbe la casa, manca l’alea e il contratto è a rischio di nullità.

Per chi paga la rendita

• Non ci si può liberare pagando tutto subito. Salvo patto contrario, chi deve la rendita non può estinguerla offrendo il rimborso del capitale e deve pagarla per tutto il tempo stabilito, per quanto gravosa sia diventata (art. 1879 c.c.). Se si vuole una via d’uscita, va scritta nell’atto.
• Il rischio della longevità. Si può pagare molto più del valore dell’immobile. È il prezzo dell’incertezza.
• La famiglia di chi cede. Se il vitaliziato ha figli o altri eredi, un contratto sbilanciato può essere contestato dopo la sua morte. Un prezzo equo, documentato da una stima, protegge tutti.

Le tasse, in poche parole

La cessione della casa in cambio della rendita è un trasferimento a titolo oneroso: si pagano le imposte previste per i trasferimenti di immobili, che dipendono dal tipo di immobile, da chi vende e da chi compra. Il calcolo esatto si fa sul caso concreto e lo trovi, voce per voce, nel preventivo. Per le conseguenze fiscali della rendita incassata ogni mese è bene sentire anche il proprio commercialista.

Chi vive in un’altra città

Molti figli e nipoti che vivono al Nord o all’estero valutano la rendita per un genitore o un parente rimasto in Campania. L’istruttoria (documenti, stima, bozza dell’atto) si può fare a distanza, anche con una Consulenza online. L’atto però si firma davanti al notaio a Napoli: chi non può venire può farsi rappresentare con una procura, rilasciata davanti a un notaio della propria città.

Cosa fare in pratica

1. Fai stimare l’immobile da un tecnico: serve per fissare una rendita equa e con vera alea.
2. Decidi se cedere la piena proprietà o solo la nuda proprietà, tenendo l’usufrutto o il diritto di abitazione.
3. Stabilisci l’importo della rendita, la cadenza dei pagamenti e l’aggiornamento annuale.
4. Scegli le garanzie: ipoteca sull’immobile, fideiussione bancaria o polizza assicurativa.
5. Prepara i documenti: atto di provenienza, planimetria e visura catastale, documenti d’identità e codice fiscale delle parti.
6. Chiedi al notaio una bozza dell’atto e rileggila con calma, anche con i familiari.
7. Firma l’atto: il notaio lo registra, lo trascrive e iscrive l’eventuale ipoteca.

Domande frequenti

Si può cedere solo la nuda proprietà in cambio della rendita?
Sì. Chi cede si tiene l’usufrutto o il diritto di abitazione e continua a vivere in casa, mentre l’acquirente paga la rendita e diventa pieno proprietario alla sua morte.

Se chi paga la rendita smette di pagare, posso riprendermi la casa?
Non con la risoluzione per il solo mancato pagamento delle rate: la legge consente di far sequestrare e vendere i beni del debitore per assicurare la rendita. La risoluzione è possibile se non vengono date o vengono diminuite le garanzie pattuite. Per questo le garanzie vanno scritte con cura nell’atto.

Che differenza c’è tra rendita vitalizia e vitalizio assistenziale?
Nella rendita vitalizia si riceve denaro a scadenze fisse; nel vitalizio assistenziale si ricevono assistenza e cure. Il primo è regolato dal codice civile, il secondo è un contratto atipico con regole elaborate dalla giurisprudenza.

Chi paga la rendita può chiudere tutto versando una somma unica?
Di regola no: salvo patto contrario, deve pagare la rendita per tutta la durata stabilita. Se si vuole questa possibilità, va prevista nel contratto.

Fonti

• Art. 1872 c.c. (Normattiva)
• Art. 1877 c.c. (Normattiva)
• Art. 1878 c.c. (Normattiva)
• Art. 1879 c.c. (Normattiva)
• Cass., sez. II, 11 marzo 2016, n. 4825 (massima)

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Questo articolo ha finalità informativa e descrive le regole in generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.