Pubblicato il 18 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20264 minuti di lettura
Guida rapida su Guida alla prima casa 2026: le regole e le risposte dell’Agenzia delle Entrate in una pagina: In questa pagina trova i riferimenti di legge, i documenti necessari e le tutele operative per «Capire prima di firmare». Per ricevere senza impegno un preventivo di massima scritto suddiviso nelle 3 voci ex art. 147 L. Notarile, può utilizzare il calcolatore rapido dello Studio.
In breve. Questa guida riunisce in una pagina le regole della prima casa e i casi che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito nel 2026. Per ogni caso trova il link all’articolo di approfondimento. Le regole di base sono tre: residenza nel Comune entro diciotto mesi, nessuna altra casa nello stesso Comune, nessuna altra casa agevolata in Italia, salvo venderla entro due anni.
I requisiti
- La casa non deve essere di lusso: sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
- Chi compra deve avere o portare la residenza nel Comune entro diciotto mesi. In alternativa, deve lavorare in quel Comune.
- Non deve avere un’altra casa nello stesso Comune, da solo o in comunione con il coniuge.
- Non deve avere in Italia un’altra casa comprata con le agevolazioni. Se ce l’ha, deve venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
Le dichiarazioni si fanno nel rogito. Il notaio le raccoglie e le scrive nell’atto.
Le imposte
- Acquisto da un privato: imposta di registro al 2%, con un minimo di 1.000 euro. Imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.
- Acquisto da un’impresa con IVA: IVA al 4%. Registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna.
- Successione e donazione: se un erede o chi riceve ha i requisiti, le imposte ipotecaria e catastale sono fisse.
Le agevolazioni valgono anche per le pertinenze: una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
I casi chiariti dall’Agenzia nel 2026
Il rudere in categoria F/2. Con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026 l’Agenzia ammette la prima casa anche sul fabbricato collabente. Entro tre anni deve diventare una casa vera. Leggi l’articolo sul rudere F/2.
La nuova casa nello stesso Comune. Con la risposta n. 117 del 4 giugno 2026 l’Agenzia conferma la regola dei due anni anche nello stesso Comune. Il credito d’imposta conta solo la parte comprata con l’agevolazione. Leggi l’articolo sulla casa nello stesso Comune.
La successione con la casa su due Comuni. Con la risposta n. 145 del 13 luglio 2026 l’Agenzia ammette la prima casa su tutta la casa ereditata. Vale anche se il catasto la divide tra due Comuni. Servono l’unione di fatto e la dichiarazione su carta. Leggi l’articolo sulla successione.
La casa comprata al grezzo. Per le case in costruzione, categoria F/3, valgono regole simili al rudere. Leggi l’articolo sulle categorie F.
I lavori dopo l’acquisto. Per la detrazione al 50% basta che la casa sia abitazione principale a fine lavori. Leggi l’articolo sulla detrazione.
Quando si perde l’agevolazione
- Se non si porta la residenza nel Comune entro diciotto mesi.
- Se si vende la casa entro cinque anni e non se ne compra un’altra nei tempi previsti dalla legge.
- Se non si vende la vecchia casa agevolata entro due anni dal nuovo acquisto.
- Se le dichiarazioni nel rogito non sono vere.
In questi casi si paga la differenza di imposta, con gli interessi e una sanzione.
Che cosa fare, in pratica
- Prima del preliminare, verifichi i requisiti con il notaio, anche per il coniuge.
- Controlli la categoria catastale della casa e delle pertinenze.
- Segni in agenda le scadenze: diciotto mesi, due anni, cinque anni.
- Conservi copia del rogito e delle prove di residenza.
Domande frequenti
La prima casa vale per chi vive all’estero? Sì, a certe condizioni, per i cittadini italiani emigrati. Il caso va verificato con il notaio.
Posso avere la prima casa su una quota? Sì. L’agevolazione vale anche per l’acquisto di una quota o della nuda proprietà.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Per approfondire
Fonti
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte prima, art. 1, nota II-bis – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, risposte a interpello n. 108, n. 117 e n. 145 del 2026 – archivio 2026
- Legge 21 novembre 2000, n. 342, art. 69 (successioni e donazioni) – normattiva.it
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7 (credito d’imposta) – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Approfondimento: Casa ereditata: l’agevolazione prima casa vale anche nella successione
Approfondimento: Prima casa: quali pertinenze entrano nell’agevolazione (e quali restano fuori)
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