Pubblicato l’11 ottobre 20264 minuti di lettura
La risposta in due righe
Chi eredita una casa paga imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, al posto del 2% e dell’1%. Serve chiedere l’agevolazione prima casa nella dichiarazione di successione. Basta che uno solo degli eredi abbia i requisiti. Il risparmio può essere alto, ma la dichiarazione va fatta al momento giusto.
Che cosa si paga su una casa ereditata
Sulla casa che arriva per successione ci sono due conti distinti.
Primo conto: l’imposta di successione. Dipende dal grado di parentela e dal valore. Per coniuge e figli c’è una franchigia di 1.000.000 di euro a testa, poi l’aliquota è il 4%. Per i fratelli la franchigia è 100.000 euro e l’aliquota il 6%. Molte successioni familiari restano sotto la franchigia e non pagano nulla.
Secondo conto: le imposte sugli immobili. Qui si pagano l’imposta ipotecaria (2%) e l’imposta catastale (1%) sul valore catastale della casa. Queste si pagano anche se l’imposta di successione è zero.
È sul secondo conto che agisce l’agevolazione.
Che cosa cambia con l’agevolazione
Con l’agevolazione prima casa l’ipotecaria e la catastale diventano fisse, non più in percentuale.
Su una casa con valore catastale di 150.000 euro, senza agevolazione si pagherebbero 3.000 euro di ipotecaria e 1.500 di catastale. Con l’agevolazione le due voci si riducono a due importi fissi.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Per fare il conto sul tuo caso ci sono i calcolatori nella sezione Utilità.
La regola che pochi conoscono: basta un erede
Questa è la parte che sorprende.
Se la casa va a più eredi, basta che uno di loro abbia i requisiti della prima casa e li dichiari. L’agevolazione vale sull’intero immobile, non solo sulla quota di quell’erede.
Significa che se tre fratelli ereditano la casa dei genitori, e uno solo dei tre ha i requisiti, l’agevolazione copre tutta la casa. È una regola che conviene conoscere prima di presentare la dichiarazione.
La base è l’art. 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342. Quella norma estende alla successione e alla donazione le condizioni della nota II-bis.
Testo della legge 342/2000 su Normattiva
I requisiti sono gli stessi dell’acquisto
L’erede che fa la dichiarazione deve trovarsi nelle condizioni della prima casa:
- la casa non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9;
- deve avere o trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi;
- non deve possedere un’altra casa nello stesso Comune;
- non deve possedere un’altra casa comprata con l’agevolazione in Italia, salvo le regole sulla vendita.
Un punto importante: la casa ereditata non consuma l’agevolazione per un futuro acquisto. Sono due binari distinti. Chi ha usato l’agevolazione in successione può ancora comprare con l’agevolazione, se ha i requisiti.
Quando si fa la dichiarazione
La dichiarazione si fa nella dichiarazione di successione, con una richiesta espressa.
Il termine per presentare la dichiarazione di successione è di dodici mesi dall’apertura della successione, cioè dalla data della morte.
Se la dichiarazione è già stata presentata senza chiedere l’agevolazione, si può rimediare con una dichiarazione integrativa. Le strade e i tempi dipendono dal caso: va guardato il fascicolo.
Un esempio
Muore il padre di Domenico e Maria Luisa. Lascia la casa di famiglia a Napoli, con valore catastale di 180.000 euro.
Domenico vive a Napoli e non ha altre case. Maria Luisa vive a Milano e ha già una prima casa lì.
Nella dichiarazione di successione Domenico chiede l’agevolazione. Ipotecaria e catastale diventano fisse sull’intera casa, non sulla sua metà. Maria Luisa non perde nulla della sua agevolazione milanese.
Nomi e cifre sono inventati.
Che cosa serve per la dichiarazione
- Il certificato di morte e lo stato di famiglia.
- Il testamento, se c’è.
- Gli atti di provenienza degli immobili.
- Le visure catastali aggiornate.
- Per l’erede che chiede l’agevolazione: il certificato di residenza e le visure a suo nome.
In breve
- Sulla casa ereditata si pagano ipotecaria 2% e catastale 1%, anche senza imposta di successione.
- Con l’agevolazione prima casa le due imposte diventano fisse.
- Basta un erede con i requisiti: vale sull’intera casa.
- La casa ereditata non consuma l’agevolazione per un acquisto futuro.
- La richiesta va fatta nella dichiarazione di successione, entro dodici mesi dalla morte.
Per il caso concreto ci sono la Consulenza online e il parere scritto.
Fonti
- Legge 21 novembre 2000, n. 342, art. 69 — Normattiva
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico successioni e donazioni) — Normattiva
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (imposta ipotecaria e catastale) — Normattiva
- Agenzia delle Entrate, scheda sulla dichiarazione di successione
Questo articolo ha finalità informativa generale. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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