Pubblicato il 13 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Chi compra un rudere accatastato in categoria F/2 può chiedere le agevolazioni prima casa. Lo ha detto l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026. Serve però una condizione: entro tre anni dal rogito il rudere deve diventare davvero una casa. Prima del 2026 l’Agenzia diceva di no.
Che cos’è un immobile in categoria F/2
Nel catasto la categoria F/2 indica le unità collabenti. Sono edifici in rovina, in tutto o in parte inagibili. Non hanno una rendita catastale, perché non possono produrre un reddito.
Pensi a un vecchio casale di campagna senza tetto. Oppure a una casa di paese chiusa da decenni, con i solai crollati. Sono immobili che si comprano per ricostruirli.
Che cosa diceva l’Agenzia prima
Nel 2019, con la risposta n. 357, l’Agenzia aveva negato la prima casa sul rudere. Il motivo: l’agevolazione vale per le case di abitazione, e un rudere non lo è.
Nel 2025 la Corte di cassazione ha cambiato strada. Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025 ha detto che conta un’altra cosa. Conta che l’edificio possa diventare una casa con i lavori necessari.
La risposta n. 108 del 2026
Con la risposta n. 108 l’Agenzia ha seguito la Cassazione. Ha scritto che la vecchia posizione del 2019 è superata.
Oggi chi compra un rudere in F/2 può chiedere l’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro. Deve avere tutti i requisiti della prima casa. E deve fare nel rogito le dichiarazioni previste dalla legge.
Il caso esaminato riguardava dei trulli in Puglia, con forno e cisterna. Il compratore voleva ristrutturarli e andarci a vivere.
La condizione dei tre anni
Il punto delicato è il tempo. Entro tre anni dal rogito l’immobile deve risultare davvero destinato ad abitazione. Tre anni è il tempo che ha l’Agenzia per controllare.
Se i lavori non finiscono in tempo, si perde l’agevolazione. Si paga la differenza di imposta, con gli interessi e una sanzione.
Va bene anche demolire e ricostruire, se alla fine nasce una casa. Il permesso per i lavori può arrivare anche dopo il rogito.
La casa finale non deve essere di lusso. Quindi non può finire in categoria A/1, A/8 o A/9.
Un esempio
Andrea compra un casale in rovina in Irpinia, in categoria F/2. Nel rogito chiede la prima casa e dichiara di avere i requisiti.
Nei tre anni successivi ottiene il permesso, fa i lavori e accatasta la casa in categoria A/3. Poi vi porta la residenza. L’agevolazione resta.
Se dopo tre anni il casale fosse ancora un cantiere, Andrea perderebbe il beneficio.
Che cosa fare, in pratica
- Prima del preliminare, faccia vedere il rudere a un tecnico: i lavori si possono fare? In quanto tempo?
- Verifichi che il Comune consenta di ricostruire con destinazione abitativa.
- Metta in conto i tempi del permesso: i tre anni corrono dal rogito, non dalla fine dei lavori.
- Conservi le prove: titolo edilizio, fine lavori, nuovo accatastamento, residenza.
- Porti al notaio questi elementi prima di fissare la data del rogito.
Domande frequenti
Vale anche per il rudere comprato da un’impresa con IVA? La risposta n. 108 riguarda l’imposta di registro. Per l’IVA il caso va valutato a parte, con i documenti.
Chi ha già una casa può chiederla? Valgono le regole normali della prima casa. Se ne ha già una agevolata, deve venderla entro due anni.
Serve abitare subito nel rudere? No. Serve portare la residenza nel Comune entro diciotto mesi, come per ogni prima casa.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 108 del 26 maggio 2026 – testo ufficiale (PDF)
- Corte di cassazione, ordinanza 16 febbraio 2025, n. 3913 (richiamata dalla risposta n. 108)
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte prima, art. 1, nota II-bis, e art. 76 – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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