La risposta in due righe
Con l’agevolazione prima casa puoi comprare anche il garage, la cantina e il posto auto. Ma ne entra una sola per ciascuna categoria: una C/2, una C/6 e una C/7. La seconda cantina paga le imposte piene.
Che cosa dice la legge
La regola sta nella nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima. La Tariffa è allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il Testo unico dell’imposta di registro. La nota dice che l’aliquota ridotta vale anche per le pertinenze della casa agevolata. E indica le categorie: C/2, C/6 e C/7.
Le categorie, in parole semplici:
- C/2 è il magazzino o il locale di deposito. È la cantina, la soffitta, il ripostiglio fuori casa.
- C/6 è la stalla, la scuderia, il garage, il box, la rimessa.
- C/7 è la tettoia chiusa o aperta. È il posto auto coperto.
Il limite è chiaro: una per categoria. Puoi quindi comprare con l’agevolazione una cantina, un garage e un posto auto coperto. Non puoi comprarne due di garage.
Testo del D.P.R. 131/1986 su Normattiva
Il vincolo che molti dimenticano: la pertinenza deve servire la casa
Non basta la categoria giusta. Serve anche che il bene sia destinato in modo durevole al servizio della casa. È il principio dell’art. 817 del codice civile.
In pratica l’Agenzia guarda due cose:
- Che la pertinenza sia indicata come tale nell’atto. Il notaio la scrive e la collega all’abitazione.
- Che ci sia un legame reale tra i due beni. Il garage sotto casa va bene. Il garage in un altro Comune, no.
Il garage vicino, ma non nello stesso edificio, di solito va bene. Conta che serva davvero a quella casa.
I tre casi che tornano più spesso
La seconda cantina. Luca compra una casa con due cantine accatastate separatamente, entrambe C/2. L’agevolazione copre una sola cantina. L’altra paga il 9% di imposta di registro invece del 2%.
Il garage comprato dopo. Andrea ha comprato casa due anni fa con l’agevolazione. Oggi compra il box nello stesso palazzo. L’agevolazione vale anche adesso, se non ha già usato la categoria C/6 per quella casa. Il collegamento si fa nell’atto nuovo.
Il posto auto nel cortile. Lucia compra una casa e una quota del cortile dove parcheggia. Se il posto non è accatastato come C/6 o C/7, ma è una parte comune, l’agevolazione segue la casa. Qui serve leggere il titolo e il regolamento.
Nomi e situazioni sono inventati.
Che cosa cambia nel conto
Sul valore della pertinenza in più l’imposta di registro passa dal 2% al 9%. Le imposte ipotecaria e catastale restano 50 euro ciascuna in entrambi i casi.
Se compri da un’impresa con IVA, il salto è dal 4% al 10%.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Per fare il conto sul tuo caso ci sono i calcolatori nella sezione Utilità.
Quando la pertinenza non è in atto con la casa
Succede spesso: la casa si compra oggi, il garage l’anno dopo. Oppure il contrario.
La regola non cambia. Conta che al momento del secondo atto la casa sia già agevolata e che quella categoria sia ancora libera. Il notaio richiama nell’atto nuovo l’atto vecchio e la dichiarazione di prima casa.
Attenzione a un punto: se nel frattempo hai perso l’agevolazione sulla casa, la pertinenza non la recupera. La pertinenza segue la casa, non viaggia da sola.
E se compri soltanto il garage, senza avere una casa agevolata? Allora l’agevolazione non spetta. Il garage paga il 9%.
Che cosa serve portare allo Studio
- La visura catastale di ogni bene, casa e pertinenze.
- Il titolo di provenienza del venditore.
- La planimetria di ogni unità.
- Se la pertinenza è una parte comune: il regolamento di condominio e l’atto che la assegna.
Una cosa che conviene decidere prima dell’atto
Se le pertinenze sono più di una per categoria, l’ordine conta. Si sceglie quale far entrare nell’agevolazione: di solito quella di valore più alto. La scelta si scrive nell’atto e non si cambia dopo.
Questa è una decisione da prendere al tavolo, con i documenti davanti. Per il caso concreto c’è la Consulenza online oppure un parere scritto.
In breve
- Una pertinenza per categoria: C/2, C/6, C/7.
- Serve il legame reale con la casa, scritto nell’atto.
- La pertinenza in più paga il 9% al posto del 2%.
- Si può comprare la pertinenza anche dopo la casa.
Fonti
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1 Tariffa parte prima, nota II-bis — Normattiva
- Codice civile, art. 817 — Normattiva
- Agenzia delle Entrate, scheda «Acquisto prima casa — Normativa e prassi»
Questo articolo ha finalità informativa generale. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.