Pubblicato il 18 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: I genitori hanno donato alla figlia la nuda proprietà della villa a Posillipo, tenendo l’usufrutto. Ora vanno rifatti il tetto e pagata l’IMU.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Bisogna capire chi paga cosa fra usufruttuari e nuda proprietaria. Il codice civile e la legge 160 del 2019 danno regole diverse per ogni spesa.
- ✅ La soluzione dello Studio: Si rilegge l’atto di donazione e si applicano gli artt. 1004 e 1005 c.c. Il tetto spetta a Ludovica, l’IMU a Renato e Annamaria.
- Rilettura dell’atto: si controlla se la donazione prevede accordi diversi sulle spese.
- Riparto delle spese: ordinarie agli usufruttuari, straordinarie come il tetto alla nuda proprietaria.
- Accordo scritto e IMU: si mette per iscritto chi paga i lavori e si controlla la categoria catastale.
In breve: anni fa i genitori di Ludovica le hanno donato la nuda proprietà della villa di famiglia a Posillipo. Loro hanno tenuto l’usufrutto. Ora bisogna rifare il tetto, e arriva l’IMU. Chi paga che cosa?
La situazione
Renato e Annamaria vivono da quarant’anni in una villa sulla collina di Posillipo. Nel 2018 hanno donato alla figlia Ludovica la nuda proprietà, tenendo per sé l’usufrutto. Così continuano a viverci, e alla loro morte Ludovica diventerà proprietaria piena senza una nuova successione per la villa.
Oggi il tetto ha bisogno di un rifacimento completo. Arriva anche l’avviso dell’IMU. In famiglia nessuno sa bene chi debba pagare.
Le spese ordinarie: le paga chi abita
L’usufruttuario paga le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria (art. 1004 del codice civile). Sono le spese di tutti i giorni: piccole riparazioni, tinteggiature, manutenzione degli impianti.
Le riparazioni straordinarie: le paga il nudo proprietario
Le riparazioni straordinarie spettano al nudo proprietario. Il codice indica, per esempio, i lavori sui muri maestri e sulle volte e il rifacimento di travi e tetti (art. 1005 del codice civile). Il tetto della villa è quindi a carico di Ludovica.
C’è però un equilibrio: sulla somma spesa, l’usufruttuario deve a Ludovica l’interesse legale per tutta la durata dell’usufrutto.
L’IMU: la paga l’usufruttuario
Per l’IMU paga il titolare dell’usufrutto, non il nudo proprietario. Lo prevede l’art. 1, comma 743, della legge 160 del 2019. L’avviso va quindi a Renato e Annamaria. Se la villa è la loro abitazione principale, vanno verificate le regole sull’esenzione. L’esenzione non vale per le case di lusso, in categoria A/1, A/8 o A/9.
E il condominio?
Se la casa è in condominio, le stesse regole si applicano alle spese condominiali, con qualche distinzione per il voto in assemblea. Sul sito c’è un articolo dedicato.
Cosa fare in pratica
Rileggete l’atto di donazione: a volte prevede accordi diversi sulle spese. Prima di lavori importanti, mettete per iscritto chi paga e come. Per l’IMU, controllate la categoria catastale della villa.
Vedi anche: Nuda proprietà e usufrutto: il valore · Usufrutto e condominio.
Fonti
- Art. 1004 del codice civile (Normattiva)
- Art. 1005 del codice civile (Normattiva)
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Normattiva)
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: nel caso di una donazione con riserva di usufrutto, imposta di donazione con le relative franchigie, imposta ipotecaria e catastale.
- Spese vive e visure: visure ipocatastali e catastali sulla villa, ricerca dell’atto di provenienza, bolli.
- Onorario dello Studio + IVA: per l’esame dell’atto di donazione e l’eventuale scrittura sulla ripartizione delle spese.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Atto di donazione della nuda proprietà
- Visura e planimetria catastale della villa
- Preventivi dei lavori sul tetto
- Avviso o calcolo dell’IMU
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Se preferisce, può consultare la pagina del preventivo o prenotare una consulenza online.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Approfondimento: cosa fare quando muore l’usufruttuario: la riunione di usufrutto
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