Mutuo per ristrutturare casa: che cosa succede all’ipoteca e all’atto

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 7 minuti di lettura

Versione 1 del 27/10/2026

In breve: con il mutuo per ristrutturare la banca iscrive l’ipoteca sulla casa e spesso non versa tutto subito: eroga a stati di avanzamento dei lavori, con quietanze successive. Per il notaio contano titolo edilizio, catasto e contratto con la banca, e vanno coordinati prima della firma.

A chi parla questa scheda

La scriviamo soprattutto per i mediatori creditizi, che seguono il cliente dalla richiesta alla delibera e sono spesso i primi a sapere che la casa va rifatta. Ma serve anche a chi il mutuo lo firma: le domande sono le stesse.

Mediatore creditizio, per l’art. 128-sexies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (testo unico bancario), è chi mette in relazione banche e clienti per la concessione di finanziamenti, e lo fa senza legami che ne compromettano l’indipendenza.

Art. 128-sexies del testo unico bancario — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n. 385, «Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia».

L’articolo 128-sexies (mediatori creditizi), in sintesi con parole nostre: definisce il mediatore creditizio come chi mette in relazione banche e intermediari finanziari con i clienti per la concessione di finanziamenti. Per farlo serve l’iscrizione nell’apposito elenco e il mediatore non può essere legato a nessuna delle parti da rapporti che ne compromettano l’indipendenza.

Articolo 128-sexies su Normattiva

L’ipoteca e il limite del mutuo fondiario

Il mutuo fondiario, dice l’art. 38 del testo unico bancario, è un finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili. L’importo massimo lo fissa la Banca d’Italia, in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire. Quest’ultimo inciso è quello che interessa chi ristruttura: il progetto dei lavori entra nel conto.

Art. 38 del testo unico bancario — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n. 385, «Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia».

L’articolo 38 (nozione di credito fondiario), in sintesi con parole nostre: definisce il credito fondiario come finanziamento a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili. La Banca d’Italia fissa l’importo massimo, in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire.

Articolo 38 su Normattiva

Per questo la banca, in istruttoria, chiede di solito il titolo edilizio, un computo metrico dei lavori e una perizia. Il notaio, dal canto suo, controlla provenienza, formalità in conservatoria e conformità catastale della casa com’è il giorno della firma.

Le erogazioni a stato avanzamento lavori

Nel mutuo per ristrutturare è frequente che la somma non arrivi tutta all’atto. Il contratto può prevedere:

• un’erogazione all’atto, con quietanza nello stesso atto;
• una somma tenuta in deposito dalla banca finché l’ipoteca non è iscritta e consolidata, poi svincolata con un atto di erogazione e quietanza separato;
• erogazioni frazionate a stato avanzamento lavori (SAL), dopo il sopralluogo del tecnico della banca.

Quale di queste strade si segue lo decide il contratto. Il consiglio che diamo al mediatore è di farci avere la bozza del contratto e il documento di sintesi appena la banca li manda: se sono previste quietanze successive, bisogna sapere presto se vanno fatte dal notaio e con quali documenti.

Quando i lavori cambiano la casa

L’ipoteca viene iscritta sulla casa con i dati catastali del giorno della firma. Se i lavori ne cambiano la sagoma catastale, per esempio unendo due appartamenti o ricavandone due da uno, a fine lavori il tecnico presenta la variazione e i dati cambiano.

Nello Studio vediamo che il problema nasce quando la banca lo scopre dopo. La strada giusta è parlarne in istruttoria: la banca deve sapere che cosa diventerà la casa, e il tecnico deve coordinare la variazione con la garanzia.

Riduzione, estinzione, cancellazione

Tre regole utili da conoscere, perché i clienti le chiedono spesso:

• chi ha pagato un quinto del debito originario ha diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta, e può chiedere di liberare uno o più immobili se quelli rimasti bastano come garanzia (art. 39, comma 5, del testo unico bancario);
• per i mutui delle persone fisiche per acquistare o ristrutturare un’abitazione non si paga penale per l’estinzione anticipata (art. 120-ter del testo unico bancario);
• quando il mutuo è pagato, l’ipoteca si cancella senza nuovo atto notarile, con la comunicazione della banca (art. 40-bis del testo unico bancario).

Art. 39 del testo unico bancario — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n. 385, «Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia».

L’articolo 39 (ipoteche), in sintesi con parole nostre: regola le ipoteche che garantiscono il credito fondiario. Il comma 5 dà a chi ha pagato un quinto del debito originario il diritto di ridurre in proporzione la somma iscritta e di liberare gli immobili non più necessari alla garanzia.

Articolo 39 su Normattiva

Art. 120-ter del testo unico bancario — che cosa dice

Stessa legge: DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n. 385.

L’articolo 120-ter (estinzione anticipata dei mutui immobiliari), in sintesi con parole nostre: per i mutui presi da persone fisiche per comprare o ristrutturare immobili destinati ad abitazione o ad attività economica o professionale, il patto che prevede una penale per l’estinzione anticipata è nullo.

Articolo 120-ter su Normattiva

Art. 40-bis del testo unico bancario — che cosa dice

Stessa legge: DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n. 385.

L’articolo 40-bis (cancellazione delle ipoteche), in sintesi con parole nostre: quando il mutuo è estinto, l’ipoteca si cancella automaticamente, senza atto del notaio. È la banca che comunica l’estinzione alla Conservatoria nei termini di legge.

Articolo 40-bis su Normattiva

Le imposte del mutuo, con l’imposta sostitutiva, le trattiamo in un articolo a parte, linkato qui sotto.

Un esempio

Domenico compra un appartamento a Fuorigrotta da ristrutturare per 180.000 euro. Il mediatore creditizio Alessandro gli trova un mutuo di 150.000 euro: 110.000 all’atto, per pagare il prezzo, e 40.000 in due tranche a stato avanzamento, per i lavori.

Alessandro ci manda la delibera e la bozza del contratto tre settimane prima. Leggendola vediamo che le due tranche richiedono una quietanza e un aggiornamento delle visure. Chiediamo subito a Domenico la CILA e il computo metrico, e prepariamo con la banca il calendario delle erogazioni. Il rogito di acquisto e il mutuo si firmano lo stesso giorno, uno dopo l’altro: prima la vendita, poi il mutuo.

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

1. Chiedete subito alla banca come eroga: tutto all’atto, in deposito o a stati di avanzamento.
2. Mandate allo Studio delibera, bozza del contratto e documento di sintesi appena arrivano.
3. Raccogliete titolo edilizio, computo metrico e progetto: servono alla banca e aiutano il notaio.
4. Se i lavori cambiano la sagoma catastale, ditelo alla banca in istruttoria.
5. Se il mutuo serve anche per comprare, coordinate con noi le due firme nello stesso giorno.
6. A lavori finiti, fate aggiornare catasto e APE e conservate le carte per la banca.

Domande frequenti

Con il mutuo per ristrutturare la banca mi dà subito tutta la somma?

Non sempre. Spesso la banca eroga una parte all’atto e il resto a stati di avanzamento dei lavori, dopo la verifica di un suo tecnico. Come e quando lo stabilisce il contratto di mutuo: conviene leggerlo in bozza prima della firma.

Su quale immobile si iscrive l’ipoteca?

Di regola sulla casa da ristrutturare. Il mutuo fondiario è garantito da ipoteca di primo grado, e l’importo massimo si calcola in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire, secondo le regole della Banca d’Italia.

Se i lavori cambiano i dati catastali, che cosa succede all’ipoteca?

L’ipoteca resta iscritta sui dati di quando si è firmato. Se i lavori portano a una fusione o a un frazionamento, bisogna parlarne prima con la banca e con il tecnico, perché la variazione catastale va coordinata con la garanzia.

Posso estinguere prima il mutuo per ristrutturare la casa?

Sì. Per i mutui fatti da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un’abitazione è nullo il patto che prevede una penale per l’estinzione anticipata, totale o parziale (art. 120-ter del testo unico bancario).

Fonti

• Art. 38 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (credito fondiario), su Normattiva
• Art. 39 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (ipoteche e riduzione), su Normattiva
• Art. 40-bis del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (cancellazione dell’ipoteca), su Normattiva
• Art. 120-ter del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (estinzione anticipata), su Normattiva
• Art. 128-sexies del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (mediatori creditizi), su Normattiva
• Consiglio Nazionale del Notariato: guide per il cittadino

Vedi anche

• Mediatore creditizio e agente immobiliare: il tandem del mutuo casa
• Mutuo casa: le dieci cose da sapere prima di firmare
• Mutuo, surroga e leasing: quali imposte si pagano
• Surroga e cancellazione dell’ipoteca: documenti e tempi
• Il notaio per il mutuo a Napoli: che cosa fa e quanto tempo serve
• Informazioni per i professionisti che seguono un atto

Parlane con lo Studio

Se vuole capire come si applica al suo caso, può chiedere un preventivo di massima scritto oppure prenotare una Consulenza online con il Notaio. Ci trova anche a segreteria@notaiofiorentinomarco.com e al +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.