Pubblicato il 20 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20264 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Davide compra un bilocale a Marianella con un mutuo di 150.000 euro. La banca chiede l’ipoteca anche sulla villetta dei genitori a Chiaiano.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: La banca chiedeva ai genitori ipoteca e fideiussione illimitata. La villetta è in comunione legale e Gennaro non poteva essere presente all’atto.
- ✅ La soluzione dello Studio: Fideiussione tolta, resta la sola ipoteca da terzi datori. Procura speciale per Gennaro e clausole chiare a tutela dei genitori.
- Trattativa con la banca. Spiegata la differenza tra fideiussione e ipoteca, la fideiussione è stata tolta.
- Procura speciale. Gennaro firma davanti a un notaio della sua città.
- Atto unico. Compravendita e mutuo, con beneficio di escussione, regresso e impegno alla riduzione dell’ipoteca.
Davide, 29 anni, impiegato con contratto a tempo indeterminato, trova un bilocale a Marianella. Prezzo 160.000 euro, mutuo richiesto 150.000. La banca approva, ma a una condizione: ipoteca di primo grado anche sulla casa dei genitori, Rosa e Gennaro, una villetta a Chiaiano in comunione legale.
Il primo nodo: fideiussione o ipoteca?
Nella prima proposta la banca chiedeva ai genitori sia l’ipoteca sia una fideiussione illimitata. Abbiamo spiegato loro la differenza: con la fideiussione avrebbero risposto con tutto il patrimonio, pensione compresa; con l’ipoteca, solo con la villetta. Parlandone con la banca, la fideiussione è stata tolta: è rimasta la sola ipoteca da terzi datori.
Il secondo nodo: chi firma
La villetta era in comunione legale: dovevano firmare entrambi i genitori. Gennaro era in cura fuori regione nei giorni dell’atto: abbiamo preparato una procura speciale, firmata davanti a un notaio della sua città e arrivata in Studio in originale due giorni prima.
Come è stato scritto l’atto
- Un unico atto: compravendita e mutuo fondiario con ipoteca sul bilocale acquistato e sulla villetta.
- Una clausola chiara sul ruolo di Rosa e Gennaro: nessun obbligo di pagare le rate; il beneficio di escussione, cioè l’obbligo per la banca di agire prima sui beni di Davide, è stato pattuito espressamente, perché senza un patto la legge non lo riconosce (art. 2868 c.c.); regresso verso il figlio (art. 2871 c.c.).
- Un impegno scritto della banca a valutare la riduzione dell’ipoteca con liberazione della villetta al raggiungimento di una quota di rimborso concordata (art. 39 T.U.B.).
- Imposta sostitutiva allo 0,25% (prima casa di Davide): 375 euro, trattenuti dalla banca.
Firmare la prima proposta della banca: ipoteca sulla villetta e fideiussione illimitata. I genitori avrebbero risposto con tutto il patrimonio, pensione compresa.
Sola ipoteca da terzi datori sulla villetta, con beneficio di escussione pattuito e impegno della banca a valutare la riduzione dell’ipoteca.
Cosa possiamo imparare
- Chi dà l’ipoteca per un altro deve vedere la bozza prima, come chi prende il mutuo.
- Ipoteca e fideiussione non sono la stessa cosa: si può trattare con la banca.
- Conviene scrivere fin dall’inizio come e quando la casa dei genitori tornerà libera.
Per le regole generali legga Mutuo fondiario e ipoteca sulla casa dei genitori.
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: nel caso, imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% (prima casa di Davide): 375 euro, trattenuti dalla banca. Per la compravendita, le imposte di registro, ipotecaria e catastale previste.
- Spese vive e visure: visure ipotecarie e catastali sul bilocale e sulla villetta, bolli e spese di iscrizione dell’ipoteca.
- Onorario dello Studio + IVA: dipende dal valore e dalla complessità dei due atti, compravendita e mutuo.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Documento d’identità e codice fiscale di acquirente e genitori
- Atto di provenienza della villetta
- Bozza del contratto di mutuo e delibera della banca
- Eventuale procura speciale di chi non può essere presente
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Se preferisce un primo confronto a distanza, può prenotare una consulenza online.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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