Pubblicato il 27 ottobre 202611 minuti di lettura
Versione 1 del 27/10/2026
In breve: un edificio non finito si può vendere, se il permesso di costruire è in regola e l’atto ne riporta gli estremi. Le imposte dipendono da chi vende: un’impresa vende con IVA, un privato con l’imposta di registro. Se compra una persona fisica da un costruttore, valgono anche le tutele per gli immobili da costruire.
Nello Studio la domanda arriva in due modi. C’è l’impresa che ha un cantiere fermo e ha bisogno di liquidità. E c’è il proprietario che costruiva per sé e ha cambiato programma. In tutti e due i casi la risposta è sì, si può vendere. Ma l’atto va preparato con più cura di una vendita normale, perché il bene non è ancora quello che sarà.
Che cosa si controlla prima di vendere un cantiere
Il primo documento è il permesso di costruire. L’art. 46 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia) dice che l’atto su un edificio iniziato dopo il 17 marzo 1985 è nullo se il venditore non dichiara gli estremi del permesso. Vale anche per un edificio al grezzo.
Art. 46 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 46 (nullità degli atti giuridici relativi a edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985), in sintesi con parole nostre: gli atti che trasferiscono un edificio, o costituiscono diritti reali su di esso, sono nulli se non indicano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Il secondo controllo riguarda il tempo. Secondo l’art. 15 del testo unico edilizia, i lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e finire entro tre anni dall’inizio. Scaduto il termine, il permesso perde efficacia per la parte non realizzata, salvo una proroga chiesta prima. Per finire servirà un titolo nuovo. Chi compra deve sapere quanto tempo gli resta.
Art. 15 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 15 (efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire), in sintesi con parole nostre: il permesso indica i termini di inizio e di fine dei lavori, di regola un anno per iniziare e tre anni per finire; scaduti i termini, il permesso decade per la parte non eseguita, salvo proroga chiesta prima della scadenza, e per completare serve un nuovo titolo.
La terza cosa è una buona notizia per chi compra. L’art. 11, comma 2, del testo unico edilizia stabilisce che il permesso di costruire si trasferisce insieme all’immobile. Non si ricomincia da capo. Il consiglio che diamo è di comunicare subito al Comune il nuovo titolare della pratica edilizia.
Art. 11 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 11 (caratteristiche del permesso di costruire), in sintesi con parole nostre: il permesso si rilascia al proprietario o a chi ha titolo per chiederlo; il comma 2 stabilisce che si trasferisce insieme all’immobile a chi lo acquista, e che non incide sulla titolarità della proprietà.
Come si presenta in catasto un edificio non finito
Il cantiere si iscrive nella categoria F/3, «unità in corso di costruzione». È una categoria senza rendita e senza planimetria. Da qui due conseguenze pratiche.
- La regola sulla conformità catastale dell’art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (conformità catastale negli atti) non si applica: in atto si dichiara il perché.
- Senza rendita non si può usare il prezzo-valore: le imposte si calcolano sul prezzo.
Art. 29 della legge n. 52 del 1985 — che cosa dice
LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52, «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari».
L’articolo 29, comma 1-bis, in sintesi con parole nostre: gli atti che trasferiscono fabbricati già esistenti devono indicare i dati catastali, richiamare la planimetria depositata in catasto e contenere la dichiarazione che dati e planimetria corrispondono allo stato reale; altrimenti l’atto è nullo.
A lavori finiti, chi ne ha titolo presenta la segnalazione certificata di agibilità entro quindici giorni dalla fine delle finiture, come prevede l’art. 24 del testo unico edilizia. Nell’atto di vendita del grezzo conviene scrivere chi farà l’accatastamento definitivo e l’agibilità, e a spese di chi.
Art. 24 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 24 (agibilità), in sintesi con parole nostre: l’agibilità attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto. Si ottiene con la segnalazione certificata presentata al Comune entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura.
Se compra una persona fisica: le tutele per gli immobili da costruire
Il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (tutela di chi compra immobili da costruire) si applica quando vende un costruttore, compra una persona fisica e l’edificio non è ancora a uno stadio che consenta l’agibilità. In questi casi:
- le somme pagate prima del rogito vanno coperte da una fideiussione;
- al rogito il costruttore consegna la polizza assicurativa decennale (art. 4), che copre i danni da rovina e da gravi difetti di costruzione;
- il notaio non può stipulare se il mutuo edilizio dell’impresa non è stato frazionato, o l’ipoteca cancellata, prima o durante l’atto (art. 8).
Il decreto legislativo n. 122 del 2005 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210».
In sintesi, con parole nostre: protegge la persona fisica che compra da un costruttore un immobile ancora da costruire. Prevede la fideiussione sulle somme pagate prima del rogito, la polizza assicurativa decennale da consegnare al rogito (art. 4) e il divieto di stipulare la vendita se prima non si è frazionato il mutuo o cancellata l’ipoteca (art. 8).
Le regole sono cambiate nel 2019. Prima la polizza era dovuta, ma la legge non diceva che cosa succedeva se mancava. Il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 (codice della crisi d’impresa) ha aggiunto due cose: il preliminare si fa per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e senza polizza l’atto di vendita è nullo, ma solo chi compra può farlo valere. Le regole nuove valgono per gli edifici il cui titolo edilizio è stato chiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019. Per i cantieri più vecchi resta la versione precedente.
Il codice della crisi d’impresa del 2019 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 12 gennaio 2019, n. 14, «Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155».
In sintesi, con parole nostre: oltre alle regole sulla crisi d’impresa, ha modificato il decreto legislativo n. 122 del 2005. Il preliminare di un immobile da costruire va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la vendita senza la polizza decennale è nulla, ma la nullità la può far valere solo chi compra. Le modifiche valgono per i titoli edilizi chiesti o presentati dal 16 marzo 2019.
Se invece compra un’impresa, o vende chi non è costruttore, il decreto non si applica. Le garanzie, allora, esistono solo se le scriviamo nel contratto.
Le imposte: dipende da chi vende
Vende un’impresa. L’operazione entra nel campo dell’IVA. Per l’Agenzia delle Entrate (circolare 1° marzo 2007, n. 12/E, paragrafo 11) la cessione di un fabbricato in corso di costruzione è sempre imponibile, perché il bene è ancora nel ciclo produttivo. Con l’IVA, registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa. Le regole IVA sugli immobili sono nell’art. 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (legge IVA).
Art. 10 della legge IVA — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 ottobre 1972, n. 633, «Istituzione e disciplina dell’imposta sul valore aggiunto».
L’articolo 10 (operazioni esenti), in sintesi con parole nostre: elenca le operazioni esenti da IVA; per gli immobili, ai numeri 8-bis e 8-ter, stabilisce quando la vendita di fabbricati è esente e quando invece resta soggetta a IVA, come nel caso dell’impresa che ha costruito o ristrutturato e vende entro cinque anni dalla fine dei lavori.
C’è però un limite. La Corte di cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza 1° luglio 2020, n. 13404, ha detto che non basta scrivere «in corso di costruzione»: lo stato dei lavori va descritto e provato, e un edificio a cui mancano solo le finiture non è più un cantiere. È una sezione semplice, quindi la questione non è chiusa. In pratica: allegare fotografie e una relazione del direttore dei lavori.
Cassazione, sezione tributaria, 1 luglio 2020, n. 13404 — che cosa ha deciso
Ordinanza della Corte di cassazione, sezione tributaria (quinta sezione civile), 1 luglio 2020, n. 13404. Sezione semplice: non chiude il contrasto.
Il principio, con parole nostre: per trattare la vendita come cessione di un fabbricato in corso di costruzione non basta la qualifica scritta nell’atto; lo stato effettivo dei lavori va accertato, e un edificio a cui mancano solo le finiture non si considera più in costruzione.
Testo ufficiale non ancora riscontrato: la pronuncia è stata letta nel commento di Federnotizie.
Vende un privato. Niente IVA: si paga l’imposta di registro proporzionale sul prezzo. Se chi compra vuole l’agevolazione prima casa su un edificio non finito, va verificato prima del preliminare. Ne parliamo nella guida sulle categorie catastali F, IVA o registro e prima casa.
Che cosa cambia dal 2027. Fino al 31 dicembre 2026 l’imposta di registro segue il decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro). Dal 1° gennaio 2027 vale il decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), con la data fissata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. Dalla stessa data l’IVA passa al decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10 (testo unico IVA). Conta la data del rogito: se cade a gennaio 2027, controlliamo il testo in vigore quel giorno.
Il testo unico imposta di registro del 1986 — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».
In sintesi, con parole nostre: è la legge che dice quali atti pagano l’imposta di registro, quanto e chi la paga. Per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2026 resta il testo di riferimento.
Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 su Normattiva
Il testo unico tributi indiretti del 2025 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti legati agli atti. Si applica dal 1° gennaio 2027.
Il decreto-legge n. 200 del 2025 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 31 dicembre 2025, n. 200, «Disposizioni urgenti in materia di termini normativi».
In sintesi, con parole nostre: è il decreto di fine anno che sposta diversi termini di legge; tra l’altro fissa al 1° gennaio 2027 la data da cui si applicano i nuovi testi unici tributari.
Il testo unico IVA del 2026 — che cosa dice
Denominazione come la scrive la Gazzetta Ufficiale: DECRETO LEGISLATIVO 19 gennaio 2026, n. 10, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta sul valore aggiunto».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’IVA, oggi sparse nel decreto del 1972 e in altre leggi. Si applica dal 1° gennaio 2027.
Un esempio
Luca ha un’impresa edile. La sua palazzina di sei appartamenti è ferma al grezzo da un anno. Andrea, con la sua società, vuole comprare tutto l’edificio per 480.000 euro, finirlo e rivenderlo. Qui il decreto sugli immobili da costruire non si applica, perché compra una società: le garanzie le scriviamo nel contratto, compresa la consegna di tutti i documenti del cantiere.
Diverso il caso di Lucia, che compra da Luca un solo appartamento al grezzo per 95.000 euro e vuole finirlo lei. Lucia è una persona fisica e il permesso è stato chiesto nel 2022. Quindi servono la polizza decennale al rogito e il frazionamento del mutuo edilizio di Luca prima della firma. Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Recuperare permesso di costruire, varianti e comunicazione di inizio lavori.
- Controllare le scadenze del permesso e, se serve, chiedere la proroga prima che scadano.
- Fare descrivere lo stato dei lavori al direttore dei lavori, con fotografie datate.
- Chiedere la visura catastale (F/3) e far fare le ispezioni ipotecarie, per vedere il mutuo edilizio.
- Stabilire chi compra: persona fisica o impresa. Da questo dipendono polizza, fideiussione e frazionamento.
- Mandare tutto allo Studio prima del preliminare, non dopo.
Domande frequenti
Si può vendere un edificio al grezzo senza agibilità?
Sì. L’agibilità si presenta a lavori finiti, entro quindici giorni dalla fine delle finiture. Nell’atto si descrive lo stato dei lavori e si scrive chi completerà le pratiche.
Serve la conformità catastale per un immobile in categoria F/3?
No. L’unità non ha rendita né planimetria, quindi il confronto non si può fare. In atto si dichiara che la regola non si applica.
Che cosa succede se il permesso di costruire è scaduto?
Per la parte non realizzata serve un nuovo titolo edilizio. L’edificio si può vendere lo stesso, ma prezzo e clausole devono tenerne conto.
Se vende un’impresa, l’IVA è sempre dovuta?
Per l’Agenzia delle Entrate sì, finché l’edificio è in costruzione. La Cassazione chiede però che lo stato dei lavori sia provato: un edificio quasi finito può non esserlo più.
Fonti
- Testo unico edilizia, artt. 11, 15, 24 e 46: normattiva.it, D.P.R. 380/2001
- Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122: normattiva.it, D.Lgs. 122/2005
- Federnotizie, le regole per gli immobili da costruire dopo il 16 marzo 2019: federnotizie.it
- Corte di cassazione, ordinanza 1° luglio 2020, n. 13404, commentata da Federnotizie: federnotizie.it
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29: normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, catasto dei fabbricati: agenziaentrate.gov.it
- Testo unico dei tributi indiretti dal 2027: normattiva.it, D.Lgs. 123/2025
Vedi anche
- Comprare al grezzo: categorie catastali F, IVA o registro e prima casa
- Comprare una casa da costruire: le tutele dopo il 16 marzo 2019
- Menzioni urbanistiche nell’atto: quando la vendita è nulla
- Comprare casa con IVA o da privato
- Agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità: la guida
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