Versione 1 del 28/09/2026
In breve: il permesso di costruire passa a chi compra insieme al terreno, e non va richiesto di nuovo. Prima di firmare, però, bisogna controllare che sia ancora valido, che cosa prevede la convenzione con il Comune e quali oneri sono già pagati. Dopo l’atto si chiede al Comune la voltura, cioè il cambio di intestatario.
Nello Studio la domanda arriva quasi sempre così: «Il terreno ha già il permesso, lo compro e comincio a costruire, giusto?». Sì, ma un permesso scaduto o una garanzia rimasta al venditore possono fermare il cantiere per mesi.
Il permesso segue il terreno
La regola sta nell’art. 11 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia). Il comma 2 dice: «Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa».
Art. 11 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 11, in sintesi con parole nostre: il permesso di costruire si rilascia al proprietario o a chi ha titolo per chiederlo. Passa, insieme all’immobile, a chi lo riceve dopo (eredi o acquirenti), e non incide sulla titolarità della proprietà né sugli altri diritti reali.
Quindi chi compra subentra nel permesso, senza nuova domanda se il progetto resta quello approvato. L’atto però deve descrivere il permesso e tutto quello che gli gira intorno: scadenze, convenzione, oneri, garanzie.
Primo controllo: il permesso è ancora valido?
Ogni permesso indica un termine per iniziare i lavori e uno per finirli. L’art. 15 del testo unico edilizia fissa i limiti massimi: l’inizio non oltre un anno dal rilascio, la fine non oltre tre anni dall’inizio.
Art. 15 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 15, in sintesi con parole nostre: il permesso indica i termini di inizio e di fine dei lavori. I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e finire entro tre anni dall’inizio; i termini si possono prorogare, con richiesta motivata presentata prima della scadenza. Scaduti i termini, il permesso decade per la parte non eseguita. Decade anche se entrano in vigore previsioni urbanistiche contrarie, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro tre anni dall’inizio.
Passati i termini, il permesso decade da solo per la parte non costruita. Lo salva solo una proroga chiesta prima della scadenza, che il Comune concede per motivi precisi, come fatti estranei alla volontà del titolare.
C’è poi un rischio che pochi conoscono: se il Comune approva un piano urbanistico in contrasto, il permesso decade, a meno che i lavori siano già iniziati e si concludano entro tre anni dall’inizio (art. 15, comma 4). Per questo le date del permesso, dell’inizio lavori e delle eventuali proroghe si scrivono nell’atto.
La convenzione con il Comune
Molti permessi per costruire su un terreno libero non stanno da soli. Possono essere legati a un piano di lottizzazione oppure essere un permesso di costruire convenzionato, previsto dall’art. 28-bis del testo unico edilizia. In entrambi i casi c’è un accordo scritto con il Comune: cessione di aree, opere di urbanizzazione da realizzare, garanzie, a volte lavori divisi in stralci con scadenze proprie.
Art. 28-bis del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 28-bis, in sintesi con parole nostre: quando le opere di urbanizzazione necessarie si possono realizzare in modo semplice, basta un permesso di costruire accompagnato da una convenzione, approvata dal consiglio comunale. La convenzione può prevedere la cessione di aree, la realizzazione delle opere di urbanizzazione e la divisione dei lavori in stralci, ciascuno con le sue garanzie.
Chi compra deve leggere la convenzione prima del preliminare, non dopo. Le domande da farsi sono tre. Gli obblighi passano a chi compra? Il venditore resta obbligato insieme a lui? Le garanzie date al Comune, di solito una fideiussione, vanno sostituite con una nuova intestata all’acquirente?
Il consiglio che diamo è di scrivere nell’atto chi fa che cosa, ed entro quando.
Oneri pagati e oneri da pagare
Il permesso si paga. L’art. 16 del testo unico edilizia prevede un contributo fatto di due parti. La prima sono gli oneri di urbanizzazione, cioè il contributo per strade, fogne e servizi: si pagano al rilascio e il Comune può concedere le rate. La seconda è la quota sul costo di costruzione, che si paga durante i lavori e non oltre sessanta giorni dalla fine.
Art. 16 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 16, in sintesi con parole nostre: il permesso di costruire comporta un contributo formato dagli oneri di urbanizzazione e da una quota del costo di costruzione. Gli oneri si pagano al rilascio, anche a rate se il Comune lo consente; la quota sul costo di costruzione si paga in corso d’opera, entro sessanta giorni dalla fine dei lavori. Chi realizza direttamente le opere di urbanizzazione può scomputarle, in tutto o in parte, dagli oneri.
Lo stesso articolo permette di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione al posto di pagare, in tutto o in parte: si chiama scomputo. Le opere poi passano al Comune.
Gli importi li decide ogni Comune, quindi qui non diamo cifre. Nell’atto si elencano le somme pagate con le ricevute, le rate da pagare con le scadenze e chi le paga.
Il certificato di destinazione urbanistica
Per vendere un terreno serve il certificato di destinazione urbanistica, il documento del Comune che dice che cosa si può fare su quell’area. Senza, l’atto è nullo (art. 30 del testo unico edilizia). Il certificato vale un anno, se nel frattempo gli strumenti urbanistici non sono cambiati. Ne parliamo nella scheda sul certificato di destinazione urbanistica per i terreni.
Art. 30 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 30, in sintesi con parole nostre: gli atti che trasferiscono terreni sono nulli se non hanno allegato il certificato di destinazione urbanistica. Il certificato conserva validità per un anno dal rilascio, se nel frattempo gli strumenti urbanistici non cambiano. Lo stesso articolo definisce e punisce la lottizzazione abusiva.
Dopo la firma: la voltura
Il permesso passa per legge, ma il Comune deve saperlo. Per questo, dopo l’atto, si presenta allo Sportello unico per l’edilizia la richiesta di voltura, con la copia dell’atto. Ogni Comune ha i suoi moduli; di solito se ne occupa il tecnico del cantiere, e conviene farlo subito, perché fino ad allora le comunicazioni del Comune vanno al vecchio titolare.
E le imposte?
Si pagano sull’acquisto del terreno e cambiano secondo chi vende, un privato o un’impresa. Una prima idea la dà lo strumento per le imposte sull’acquisto di terreni nelle Utilità.
Che cosa cambia dal 2027. Fino al 31 dicembre 2026 l’imposta di registro segue il decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro). Dal 1° gennaio 2027 vale il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico tributi indiretti), con la decorrenza fissata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. Chi firma il preliminare nel 2026 e l’atto nel 2027 deve far rifare il conto.
Il testo unico imposta di registro del 1986 — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».
In sintesi, con parole nostre: è la legge che dice quali atti pagano l’imposta di registro, quanto e chi la paga, compresi gli atti ricevuti dal notaio. Per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2026 resta il testo di riferimento.
Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 su Normattiva
Il testo unico tributi indiretti del 2025 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti legati agli atti. Si applica dal 1° gennaio 2027.
Il decreto-legge n. 200 del 2025 — che cosa dice
Denominazione come la scrive la Gazzetta Ufficiale: DECRETO-LEGGE 31 dicembre 2025, n. 200, «Disposizioni urgenti in materia di termini normativi».
In sintesi, con parole nostre: è il decreto di fine anno che sposta in avanti molte scadenze di legge. Tra queste, fissa al 1° gennaio 2027 la data da cui si applica il nuovo testo unico dei tributi indiretti.
Un esempio
Luca ha una piccola impresa edile e vuole comprare da Andrea un terreno con il permesso per una palazzina di sei appartamenti. Il permesso è stato rilasciato dieci mesi fa e i lavori non sono iniziati: restano due mesi per partire.
Andrea ha chiesto di pagare gli oneri di urbanizzazione a rate e ne ha pagate tre su quattro. L’ultima è di 18.000 euro e scade fra cinque mesi. A garanzia delle rate c’è una fideiussione intestata ad Andrea.
Nell’atto scriviamo le date del permesso, le ricevute delle tre rate, che l’ultima la paga Luca con il prezzo ridotto di conseguenza, e che Luca consegna al Comune una sua fideiussione al posto di quella di Andrea. Il tecnico presenta la voltura la settimana dopo e comunica l’inizio dei lavori prima che scada l’anno.
Nomi e cifre sono inventati. Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Cosa fare in pratica
- Chiedete al venditore il permesso completo, con elaborati, data di rilascio ed eventuali proroghe.
- Verificate le scadenze di inizio e fine lavori e quanto tempo resta davvero.
- Leggete la convenzione con il Comune, se c’è: obblighi, stralci e garanzie.
- Fatevi dare le ricevute degli oneri e il piano delle rate ancora da pagare.
- Chiedete al Comune il certificato di destinazione urbanistica aggiornato.
- Mandate tutto allo Studio prima del preliminare, così le clausole si scrivono una volta sola.
- Dopo l’atto, presentate subito la voltura allo Sportello unico per l’edilizia.
Domande frequenti
Se compro il terreno devo rifare la domanda di permesso?
No. Il permesso si trasferisce insieme al terreno (art. 11, comma 2, del testo unico edilizia). Dopo l’atto basta chiedere al Comune la voltura a proprio nome.
Che cosa succede se i lavori non iniziano entro un anno?
Il permesso decade per la parte non eseguita, salvo una proroga chiesta prima della scadenza e concessa dal Comune per uno dei motivi previsti dall’art. 15.
Chi paga le rate degli oneri non ancora versate?
Lo decidono le parti e lo scrivono nell’atto, insieme alla sostituzione delle garanzie date al Comune. Conviene chiedere prima all’ufficio comunale come gestisce il subentro nelle rate.
E se il Comune cambia il piano dopo che ho comprato?
Il permesso decade, a meno che i lavori siano già iniziati e vengano finiti entro tre anni dall’inizio (art. 15, comma 4). Per questo le date di inizio lavori vanno documentate bene.
Fonti
- Testo unico edilizia, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 11, 15, 16, 28-bis e 30: normattiva.it
- Testo unico imposta di registro, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131: normattiva.it
- Testo unico tributi indiretti, D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123: normattiva.it
- Decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200: normattiva.it
Vedi anche
- Vendere un terreno: certificato urbanistico, prelazione agraria e plusvalenza
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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