Come si prepara una divisione senza sorprese fiscali

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 8 minuti di lettura

In breve: una divisione senza sorprese si prepara in tre mosse. Prima si ricostruisce da dove vengono i beni e in che ordine, perché è questo a dire quante masse ci sono. Poi si stimano i beni al valore di mercato e si calcola la quota di diritto di ciascuno in euro. Infine si costruiscono le porzioni cercando di restare entro il 5% di conguaglio. Il momento giusto per farlo è prima di prendere impegni fra fratelli e prima di firmare qualunque preliminare.

Perché le sorprese arrivano sempre dopo

La divisione ha una caratteristica insidiosa: al momento della firma sembra tutto a posto. Le imposte si pagano subito, in misura contenuta, e nessuno solleva obiezioni. Il problema emerge dopo, quando l’ufficio riqualifica l’atto o rettifica i valori dichiarati, e arriva un avviso di liquidazione con imposta, sanzione e interessi.

Le cause sono quasi sempre le stesse tre: masse plurime non riconosciute, valori catastali usati al posto di quelli di mercato, conguagli calcolati male o ignorati. Sono tutte cose che si vedono prima, se qualcuno le guarda.

Che cosa verifica il notaio, in ordine

1. Chi sono i condividenti e con che quota. Successione per successione, atto per atto. Si controllano certificati di morte, testamenti pubblicati, accettazioni di eredità, rinunce, eventuali rappresentazioni. Un erede dimenticato rende l’atto inutile.
2. La cronologia dei titoli. È la verifica che decide se le masse si sommano. Conta soltanto quale sia l’ultimo acquisto di quote, e se derivi o no da successione.
3. Le donazioni fatte in vita. Visure per nome sui defunti e sui condividenti. Le donazioni collazionabili entrano nel calcolo della massa comune e delle quote di diritto, pur non essendo tassate in sede di divisione.
4. I valori. Perizia aggiornata di tutti i beni al valore venale, non catastale. È il punto in cui si gioca la metà della partita fiscale.
5. I debiti. Mutui residui, debiti del defunto, spese condominiali arretrate: riducono la massa e, se accollati, entrano nel calcolo del conguaglio.
6. La regolarità degli immobili. Titoli edilizi, conformità catastale delle planimetrie, agibilità, eventuali condoni. Una difformità non risolta blocca l’atto o lo rende contestabile.
7. I gravami. Visure ipotecarie per nome e per immobile: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, vincoli.
8. I soggetti deboli. Se fra i condividenti c’è un minore, un interdetto o un beneficiario di amministrazione di sostegno, serve l’autorizzazione del giudice tutelare, e va chiesta prima.

art. 713 c.c. – Facoltà di domandare la divisione

In parole semplici: nessuno è obbligato a restare in comunione. Ogni coerede può chiedere la divisione in qualsiasi momento, salvo i casi in cui il testatore l’ha legittimamente rinviata: se ci sono eredi minori, fino a un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato, oppure per un periodo non superiore a cinque anni dalla morte. Anche in questi casi il giudice può consentire la divisione anticipata se ci sono gravi motivi.

«I coeredi possono sempre domandare la divisione. Quando però tutti gli eredi istituiti o alcuni di essi sono minori di età, il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato. Egli può anche disporre che la divisione dell’eredità o di alcuni beni di essa non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non eccedente il quinquennio. Tuttavia in ambedue i casi l’autorità giudiziaria, qualora gravi circostanze lo richiedano, può, su istanza di uno o più coeredi, consentire che la divisione si effettui senza indugio o dopo un termine minore di quello stabilito dal testatore.»

Testo ufficiale su Normattiva

Le scelte che si possono fare in atto

Una divisione non è un modulo da riempire. Dentro i limiti della legge ci sono decisioni che cambiano il risultato, ed è bene conoscerle prima di sedersi al tavolo.

• Dividere tutto o solo una parte. Si può sciogliere la comunione su alcuni beni e lasciarne altri in comune, per esempio la casa di famiglia che nessuno vuole vendere.
• Pareggiare con i beni invece che con il denaro. Un conto, dei titoli, un box, una quota di un altro immobile: ogni euro riequilibrato in natura è un euro che non diventa conguaglio.
• Usare l’usufrutto e la nuda proprietà. Assegnare a uno l’usufrutto e a un altro la nuda proprietà può far tornare i valori dove un’assegnazione piena non ci riesce.
• Chiedere le agevolazioni prima casa sulla parte eventualmente tassata come trasferimento, se chi riceve ha i requisiti. Va chiesto nell’atto: non si recupera dopo.
• Fare due atti invece di uno, quando le masse sono distinte: ciascuna si divide per sé, con i suoi valori e le sue quote.
• Prevedere le garanzie fra condividenti per i conguagli dilazionati, con ipoteca o condizione risolutiva.

Perché parlarne prima del preliminare

Capita spesso: gli eredi si mettono d’accordo, uno di loro firma un preliminare per vendere l’immobile che «gli tocca», e solo allora si scopre che la divisione non può essere fatta nel modo previsto, o che costa quattro volte tanto. A quel punto il margine per sistemare le cose è sparito, perché c’è un impegno con un terzo, spesso con una caparra già incassata.

La stessa cosa vale per gli acquisti. Comprare un bene insieme ai fratelli dopo una successione ancora da dividere cambia il quadro fiscale della divisione futura, perché sposta l’ultimo titolo su un atto fra vivi. Non è vietato: va solo saputo prima, e messo nel conto.

Un esempio con i numeri

Esempio inventato, con nomi e importi di fantasia. Marco, Ludovica e Annamaria ereditano dal padre tre immobili: un appartamento al Vomero di 100 metri quadrati (circa 445.000 euro ai valori medi di agosto 2026 rilevati da immobiliare.it, 4.452 euro al metro quadrato), un appartamento in città di 95 metri quadrati (circa 287.000 euro a 3.021 euro al metro quadrato) e una casa in provincia di 110 metri quadrati (circa 273.000 euro a 2.485 euro al metro quadrato). Più 45.000 euro di liquidità.

Massa comune: 1.050.000 euro. Quota di diritto: 350.000 euro ciascuno. Margine del 5%: 17.500 euro.

Prima ipotesi, quella istintiva. Un immobile a testa: Marco il Vomero (445.000), Ludovica la città (287.000), Annamaria la provincia (273.000), la liquidità divisa in tre. Marco sfora di 95.000 euro, il 27% della quota: quasi tutto tassato come trasferimento.

Seconda ipotesi, costruita. A Marco il Vomero; a Ludovica l’appartamento in città più i 45.000 di liquidità (332.000) e una quota del 7% della casa in provincia (19.110), per un totale di 351.110; ad Annamaria il 93% della casa in provincia (253.890) e un conguaglio in denaro di 95.000 euro da Marco. Marco resta a 350.000 esatti, Ludovica a 351.110, Annamaria a 348.890. Nessun conguaglio supera il 5% e l’intero atto resta tassato all’1%, cioè 10.500 euro, più ipotecaria e catastale fisse.

Fra la prima e la seconda ipotesi ballano, in questo esempio, oltre 8.000 euro di imposta, e la differenza è solo nel modo in cui sono state composte le porzioni. Sono cifre di esempio: il conto esatto si fa sull’atto concreto, in un preventivo scritto voce per voce.

Cosa fare in pratica

1. Scrivi la cronologia di tutti i titoli, con le date, prima ancora di elencare i beni.
2. Fai stimare tutto da un tecnico, al valore di mercato, e metti i numeri su un foglio unico.
3. Calcola la quota di diritto in euro e il margine del 5% per ciascuno.
4. Prova almeno due composizioni delle porzioni e confronta le imposte, non solo l’equità apparente.
5. Verifica i requisiti prima casa di ciascuno prima di decidere chi prende quale immobile.
6. Sistema le difformità edilizie e catastali prima dell’atto: dopo costano di più e bloccano le vendite.
7. Non firmare preliminari e non incassare caparre finché il progetto di divisione non è chiuso.
8. Metti tutto per iscritto in un preventivo del notaio, voce per voce, e fallo leggere a tutti i condividenti.

I documenti che servono

• Documenti, codici fiscali, stato civile e regime patrimoniale di tutti i condividenti; per i coniugati, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, che si chiede al Comune dove è stato celebrato.
• Certificati di morte e dichiarazioni sostitutive di atto notorio sugli eredi: si chiedono al Comune di ultima residenza del defunto.
• Testamenti pubblicati e ricerca nel Registro generale dei testamenti, tramite lo Studio o il Consiglio Nazionale del Notariato.
• Dichiarazioni di successione con ricevuta, prospetto dell’attivo e del passivo, prova del pagamento e volture catastali eseguite: si presentano all’Agenzia delle Entrate, scheda sulla dichiarazione di successione.
• Atti di provenienza di ogni bene, in ordine di data: si chiedono al notaio rogante o all’Archivio notarile distrettuale.
• Perizia di stima al valore di mercato di tutti i beni.
• Visure catastali storiche e planimetrie, con dichiarazione di conformità del tecnico.
• Titoli edilizi completi e, in caso di condono, domanda, prova del pagamento di oblazione e oneri, provvedimento di sanatoria; certificato di agibilità ove esistente. Si chiedono allo sportello unico per l’edilizia del Comune, per Napoli il Comune di Napoli.
• Attestato di prestazione energetica di ciascun immobile.
• Visure ipotecarie, conteggio del mutuo residuo ed eventuale assenso della banca all’accollo.
• Copia di tutte le donazioni fatte in vita dal defunto.

Domande frequenti

Quanto tempo ci vuole a preparare una divisione?
Dipende dai documenti. Con le successioni già presentate, le volture fatte e gli immobili regolari, poche settimane. Con difformità edilizie o eredi da rintracciare, molti mesi.

Possiamo dividere solo alcuni beni?
Sì. La divisione parziale è ammessa e a volte è la scelta migliore, ma va valutata anche sotto il profilo fiscale.

Serve l’accordo di tutti?
Per la divisione dal notaio sì, serve la firma di tutti i condividenti. Senza accordo resta la via giudiziale.

Conviene fare prima un accordo scritto fra noi?
Un progetto condiviso aiuta, ma non firmate nulla di vincolante prima che il notaio abbia verificato masse, valori e imposte.

Nella stessa serie: che cos’è la massa e quando è più di una, le masse plurime e l’eccezione dell’art. 34 comma 4, la soglia del conguaglio e come si calcola e la scheda dei documenti per i professionisti. Vedi anche come si prepara una successione.

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Questo articolo ha finalità informativa e riguarda la disciplina generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto, che va sottoposto al Notaio con i documenti alla mano. Capire prima di firmare.

Marco Fiorentino, notaio dal 2011 e a Napoli dal 2026, iscritto al Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola. Studio in Via Cuma 6, 80132 Napoli (Santa Lucia). Chi è il Notaio e come lavora.

Testo redatto con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dal Notaio Marco Fiorentino. Aggiornato il 3 febbraio 2027.