Pubblicato il 27 ottobre 20268 minuti di lettura
Versione 1 del 05/11/2026
In breve: in Puglia il vecchio piano casa non regge più nuovi ampliamenti: oggi gli aumenti di volume passano dalla legge regionale 19 dicembre 2023, n. 36, e solo nelle zone scelte dal Comune. Prima di comprare o vendere una casa ampliata, bisogna controllare con quale legge è stato fatto l’ampliamento e se il titolo edilizio regge.
Perché ne parliamo da Napoli
Marco Fiorentino è notaio dal 2011: prima nel Distretto Notarile di Lecce, poi in quello di Trani, dal 2026 a Napoli. Molti napoletani hanno una casa al mare in Puglia, e molti pugliesi vivono qui. L’atto si riceve solo in Campania, come prevede l’art. 27 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), e si firma nello Studio a Napoli. La casa, invece, può stare a Bari, a Monopoli o a Otranto: conta dove si firma, non dove sta l’immobile.
Art. 27 della legge notarile — che cosa dice
LEGGE 16 febbraio 1913, n. 89, «Sull’ordinamento del notariato e degli archivi notarili».
In sintesi, con parole nostre: il notaio deve prestare il suo ministero quando gli viene chiesto, ma solo entro i limiti territoriali fissati dalla legge. Per questo lo Studio riceve gli atti in Campania, anche quando l’immobile si trova in un’altra regione.
Il vecchio piano casa: che cosa è successo
La legge regionale Puglia 30 luglio 2009, n. 14 (il «piano casa») permetteva ampliamenti e demolizioni con ricostruzione con un premio di volume, anche in deroga ai piani comunali. Doveva durare poco ed è stata prorogata più volte.
L’ultima proroga è caduta. Con la Corte costituzionale, sentenza 10 febbraio 2023, n. 17, sono stati dichiarati illegittimi gli artt. 1, 2 e 3 della legge regionale Puglia 30 novembre 2021, n. 38: la proroga del piano casa e quella sul recupero dei sottotetti. In parole semplici, la Corte dice che rinnovare ogni anno una deroga temporanea la trasforma in una regola stabile, e questo va contro i principi statali sul governo del territorio.
Corte costituzionale, 10 febbraio 2023, n. 17 — che cosa ha deciso
Sentenza della Corte costituzionale 10 febbraio 2023, n. 17.
Corte costituzionale: la dichiarazione di illegittimità vale per tutti.
Il principio, con parole nostre: ha dichiarato illegittimi gli artt. 1, 2 e 3 della legge regionale Puglia 30 novembre 2021, n. 38, cioè le proroghe del piano casa e del recupero dei sottotetti. Una deroga nata come temporanea, se rinnovata di continuo, diventa una regola stabile e contrasta con i principi statali sul governo del territorio.
E i titoli rilasciati mentre quella proroga sembrava in vigore? La sentenza non decide pratica per pratica: va verificato con il Comune e con il tecnico. Nello Studio è il primo controllo che facciamo quando in una provenienza pugliese compare un ampliamento del 2022.
Le regole di oggi: la legge regionale 36 del 2023
Dal 21 dicembre 2023 gli incentivi di volume in Puglia li dà la legge regionale 19 dicembre 2023, n. 36 (Disciplina regionale degli interventi di ristrutturazione edilizia), modificata dalla legge regionale 28 marzo 2024, n. 13. Dal testo sul Bollettino ufficiale e dalle risposte ufficiali della Regione, i punti che contano sono questi:
- quanto: ampliamento fino al 20% del volume legittimo, con un tetto in metri cubi; demolizione e ricostruzione fino al 35%;
- dove: solo negli ambiti che il Consiglio comunale ha individuato con una delibera (zone B e C dei piani), oppure dentro il documento programmatico di rigenerazione urbana previsto dalla legge regionale 29 luglio 2008, n. 21. Senza questo passaggio, in quel Comune la legge non si usa;
- a che condizioni: l’edificio deve essere legittimo e, per gli ampliamenti, deve migliorare di almeno due classi energetiche;
- dove mai: tra le esclusioni ci sono le zone A (centri storici) salvo che il piano lo consenta, i beni culturali, le aree protette, le aree ad alta pericolosità idraulica o geomorfologica e le fasce di rispetto.
Legge regionale Puglia n. 36 del 2023 — che cosa dice
Denominazione come la scrive il Bollettino ufficiale della Regione Puglia: LEGGE REGIONALE 19 dicembre 2023, n. 36, «Disciplina regionale degli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e disposizioni diverse».
In sintesi, con parole nostre: consente ampliamenti e ricostruzioni con premi di volume solo negli ambiti scelti dal Consiglio comunale o nei programmi di rigenerazione urbana, su edifici legittimi e con miglioramento energetico, ed esclude le aree di maggior tutela.
C’è poi un punto che sorprende molti proprietari. Nelle risposte ufficiali aggiornate a ottobre 2024, la Regione chiarisce che i volumi abusivi, anche se condonati, non contano per calcolare il premio. Richiama la Corte costituzionale, sentenza 9 maggio 2023, n. 90, pronunciata su una legge della Regione Siciliana: gli abusi, anche sanati, non danno diritto a premi di volume.
Corte costituzionale, 9 maggio 2023, n. 90 — che cosa ha deciso
Sentenza della Corte costituzionale 9 maggio 2023, n. 90, su una legge della Regione Siciliana.
Corte costituzionale: la dichiarazione di illegittimità vale per tutti.
Il principio, con parole nostre: i volumi costruiti abusivamente, anche se poi sanati, non possono essere usati per calcolare premi di volume. La Regione Puglia lo richiama nelle sue risposte ufficiali sulla legge 36 del 2023.
Accanto a questa legge, la legge regionale 30 aprile 2019, n. 18 regola perequazione e compensazione urbanistica: dove il Comune la applica, un terreno può generare diritti edificatori da usare altrove, e nell’atto servono controlli in più.
Legge regionale Puglia n. 18 del 2019 — che cosa dice
Denominazione come la scrive il Bollettino ufficiale della Regione Puglia: LEGGE REGIONALE 30 aprile 2019, n. 18, «Norme in materia di perequazione, compensazione urbanistica e contributo straordinario per la riduzione del consumo di suolo e disposizioni diverse».
In sintesi, con parole nostre: permette ai Comuni di usare perequazione e compensazione, cioè di attribuire ai terreni diritti edificatori che si possono trasferire e usare in altre aree previste dal piano.
Che cosa controlliamo prima dell’atto
- Lo stato legittimo. È la situazione della casa come risulta dai titoli edilizi, secondo l’art. 9-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia). L’ampliamento deve comparire lì, con il suo titolo.
- Gli estremi del titolo nell’atto. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l’atto deve indicare il permesso di costruire o in sanatoria, altrimenti è nullo (art. 46 del testo unico edilizia).
- La data della pratica. Se l’ampliamento viene dal periodo della proroga caduta nel 2023, serve una verifica scritta presso il Comune.
- Il catasto. La planimetria deve mostrare la casa ampliata.
- Il paesaggio. Sulla costa molte zone sono vincolate. Un volume costruito senza autorizzazione paesaggistica non si sana con l’accertamento di compatibilità (art. 167 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, codice dei beni culturali e del paesaggio).
Artt. 9-bis e 46 del testo unico edilizia — che cosa dicono
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: l’art. 9-bis dice che lo stato legittimo di un immobile risulta dal titolo che ne ha previsto la costruzione o lo ha legittimato e dai titoli degli interventi successivi. L’art. 46 rende nulli gli atti di vendita di edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 se non indicano gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria.
Art. 167 del codice dei beni culturali e del paesaggio — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 22 gennaio 2004, n. 42, «Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137».
In sintesi, con parole nostre: chi costruisce senza autorizzazione paesaggistica deve rimettere in pristino. L’accertamento di compatibilità paesaggistica è ammesso solo per lavori minori, che non creano nuove superfici utili o nuovi volumi.
Un esempio
Renato vive a Napoli e vuole comprare una villetta a Monopoli da Domenico. Nell’annuncio c’è scritto «ampliata di 30 metri quadri con il piano casa». Il tecnico di Renato chiede al Comune la pratica e scopre che è stata presentata nel 2022, durante la proroga poi dichiarata illegittima.
Renato non firma alla cieca. Nel preliminare le parti scrivono che il rogito si farà solo dopo la risposta scritta del Comune sulla validità del titolo, e che senza quella risposta la caparra torna indietro. Il rogito, se arriva, si firma a Napoli.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Chiedi al venditore tutti i titoli edilizi, compreso quello dell’ampliamento, con le date.
- Fai controllare a un tecnico lo stato legittimo e la planimetria catastale.
- Se l’ampliamento è del periodo della proroga caduta, chiedi una verifica scritta al Comune.
- Se l’ampliamento è recente, chiedi all’ufficio tecnico se il Comune ha la delibera prevista dalla legge regionale 36 del 2023.
- Scrivi nel preliminare che cosa succede se una verifica va male, e manda i documenti allo Studio prima di fissare la data.
Domande frequenti
Il piano casa in Puglia esiste ancora?
No per i nuovi interventi: la proroga del 2021 è stata dichiarata illegittima dalla Corte costituzionale nel 2023. Oggi gli incentivi di volume passano dalla legge regionale 36 del 2023.
Si può comprare una casa ampliata con il piano casa?
Sì, se il titolo dell’ampliamento è valido e l’ampliamento risulta nello stato legittimo e in catasto. Se la pratica è del periodo della proroga caduta, serve prima una verifica con il Comune.
Come so se il mio Comune applica la legge 36 del 2023?
Serve una delibera del Consiglio comunale che individui gli ambiti, o un documento programmatico di rigenerazione urbana già approvato. Lo sa l’ufficio tecnico del Comune.
Posso firmare a Napoli per una casa che si trova in Puglia?
Sì. L’atto si riceve nello Studio a Napoli anche se la casa è in un’altra regione.
Fonti
- Legge regionale Puglia 19 dicembre 2023, n. 36, testo sul Bollettino ufficiale: burp.regione.puglia.it, l.r. 36/2023
- Regione Puglia, pagina della legge e risposte ufficiali alle domande frequenti: regione.puglia.it, Ristrutturazione edilizia (l.r. 36/2023)
- Corte costituzionale, sentenza n. 17 del 2023: cortecostituzionale.it, sentenza 17/2023
- Corte costituzionale, sentenza n. 90 del 2023: cortecostituzionale.it, sentenza 90/2023
- Legge regionale Puglia 30 aprile 2019, n. 18: burp.regione.puglia.it, l.r. 18/2019
- Testo unico edilizia, artt. 9-bis e 46: normattiva.it, D.P.R. 380/2001
- Legge notarile, art. 27: normattiva.it, legge 89/1913
Vedi anche
- Stato legittimo dell’immobile: che cos’è e come si dimostra
- Comprare un trullo o una masseria in Valle d’Itria
- Usi civici in Puglia: vendere un terreno gravato
- Il certificato di destinazione urbanistica per i terreni
- Conformità catastale: che cosa controlla il notaio
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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