In breve. Un terreno gravato da uso civico si può vendere: dal 2023 non è più vero che sia incommerciabile. Ma il vincolo resta attaccato al terreno e passa a chi compra, che non potrà farci tutto quello che vuole. Il problema è che l’uso civico non compare nella visura catastale né in quella ipotecaria: si scopre solo cercandolo. In Puglia riguarda una quantità enorme di terreni, anche edificati.
Che cos’è un uso civico
È un diritto antico che appartiene agli abitanti di un Comune, non al proprietario del terreno: legna, pascolo, semina, raccolta. Nasce secoli fa, quando la terra serviva a far vivere una comunità intera, e non si è mai estinto da solo.
La legge che ancora oggi regge la materia è la legge 16 giugno 1927, n. 1766. Nel 2017 è arrivata la legge 20 novembre 2017, n. 168 sui domini collettivi, che ha riconosciuto a questi beni un valore anche ambientale e paesaggistico.
La novità che in rete non ha ancora fatto il giro: si può vendere
La legge 168/2017 aveva stabilito che le terre private gravate da usi civici non liquidati fossero inalienabili: cioè che non si potessero vendere affatto. Molte pagine che si trovano oggi in rete raccontano ancora così.
Non è più così. Con la sentenza n. 119 del 2023 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo quel divieto di vendita: comprimeva la proprietà privata senza una ragionevole connessione con la tutela che si voleva ottenere. La Corte ha però precisato la cosa che conta davvero per chi compra: l’uso civico resta sul terreno anche dopo la vendita, e chi acquista non può compiere atti che compromettano il godimento collettivo.
Tradotto: il rogito si può fare. Ma se compri per costruire, recintare, cambiare destinazione o mettere a reddito, il vincolo può renderlo impossibile. E resta la tutela paesaggistica, che su queste terre si applica per legge.
Perché in Puglia succede spesso
In gran parte del Sud, e in Puglia in modo particolare, i demani civici comunali sono estesi e in molti casi mai liquidati. Capita così che un terreno venduto e rivenduto per generazioni, magari già edificato, risulti ancora gravato. La Regione Puglia ha un ufficio dedicato agli usi civici, con la propria normativa e la modulistica delle procedure: il riferimento regionale è la legge regionale 28 gennaio 1998, n. 7.
Come si scopre, prima di firmare
- Non basta la visura catastale, e non basta l’ispezione ipotecaria: l’uso civico non si vede lì.
- Si chiede il certificato di destinazione urbanistica al Comune: spesso l’esistenza del demanio civico vi compare.
- Si verifica presso il Comune e presso l’ufficio regionale degli usi civici se il foglio e la particella rientrano nel demanio civico o nelle terre gravate.
- Si legge la provenienza: negli atti antichi la parola può comparire, insieme a «livello», «enfiteusi», «canone».
Un esempio, con numeri inventati. Andrea compra da Renato un terreno di 4.000 metri quadrati in provincia di Brindisi per 85.000 euro, con l’idea di costruirci una casa. La visura è pulita, l’ipotecaria anche. In istruttoria si chiede il certificato di destinazione urbanistica: il terreno risulta gravato da uso civico. Non si può costruire finché il vincolo non viene rimosso con la procedura regionale, che ha tempi e un costo. Andrea decide comunque di comprare, ma a condizioni diverse e con il problema messo nero su bianco nell’atto. Se nessuno avesse controllato, avrebbe pagato 85.000 euro per un terreno su cui non poteva fare quello per cui lo comprava.
Cosa fare in pratica
- Prima della proposta, se il terreno è agricolo o periferico, chiedi al Comune il certificato di destinazione urbanistica e domanda esplicitamente se l’area rientra nel demanio civico.
- Prima del preliminare, fai verificare foglio e particella all’ufficio regionale. È il momento in cui si può ancora trattare.
- Se il vincolo c’è, non fermarti al «non si può fare»: chiedi quale procedura si applica al tuo caso e quanto dura. Sono strade diverse a seconda che il terreno sia stato legittimamente occupato, che sia edificato, che sia agricolo.
- Scrivilo nel preliminare: chi paga la procedura, che cosa succede se non va a buon fine, entro quando.
Domande frequenti
Un terreno gravato da uso civico si può vendere?
Sì. Dopo la sentenza n. 119 del 2023 della Corte costituzionale il divieto di vendita non c’è più. Il vincolo però resta sul terreno e passa a chi compra.
L’uso civico si vede nella visura catastale?
No. Non compare né in visura catastale né nell’ispezione ipotecaria. Si accerta presso il Comune, con il certificato di destinazione urbanistica, e presso l’ufficio regionale degli usi civici.
Se ci ho costruito sopra in buona fede, che succede?
Dipende dalla situazione del singolo terreno e dalla procedura applicabile. Esistono strade per regolarizzare, ma vanno verificate caso per caso presso la Regione: non è una risposta che si possa dare in generale.
Il vincolo si estingue con il tempo se nessuno lo esercita?
No. Il mancato esercizio non lo fa venire meno da solo: serve una procedura formale.
Chi deve controllare, il notaio o l’acquirente?
Il controllo fa parte dell’istruttoria dell’atto e il notaio deve svolgerlo con i documenti a disposizione. Ma le informazioni stanno negli uffici comunali e regionali: prima si chiedono, meglio è per tutti. Per questo conviene muoversi già prima della proposta.
Fonti
- Legge 16 giugno 1927, n. 1766 — testo su Normattiva
- Legge 20 novembre 2017, n. 168, norme in materia di domini collettivi — testo su Normattiva
- Corte costituzionale, sentenza n. 119 del 2023 — banca dati delle pronunce
- Regione Puglia, ufficio usi civici: normativa e modulistica — regione.puglia.it/web/usi-civici
- Legge regionale Puglia 28 gennaio 1998, n. 7 — testo in PDF sul sito della Regione
Hai un terreno in Puglia e non sai se è gravato: chiedi un preventivo scritto oppure prenota una Consulenza online. Rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Vedi anche: Nel mio atto c’è scritto «livello»: che cos’è e Vendere un terreno: CDU, prelazione agraria e plusvalenza.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.