Caso frequente: il fratello che viveva da dieci anni nella casa di famiglia

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 4 minuti di lettura

In breve: il fratello che vive nella casa ereditata non è automaticamente un debitore, e non è nemmeno automaticamente in regola. In sede di divisione si fa il rendiconto: da una parte il valore dell’uso, dall’altra le spese che ha anticipato per tutti. In questo caso il conto si è chiuso con un credito di 3.067 euro a favore di chi ci abitava. Nessuno se lo aspettava.

La situazione di partenza

Napoli, quartiere Barra. Maria Luisa muore nel 2016 lasciando tre figli: Luca, Lucia e Renato, e una casa di novanta metri quadrati che oggi vale 155.000 euro. Luca, che era rimasto ad assistere la madre, è semplicemente rimasto: da dieci anni vive lì senza pagare nulla a nessuno.

Nel 2026 Lucia e Renato decidono di chiudere la comunione. E arrivano con una richiesta precisa: «dieci anni di affitto».

Il problema che si è presentato

La contabilità di una comunione non si improvvisa. L’art. 723 del codice civile prevede che, prima di formare le porzioni, si proceda ai conti che i condividenti si devono rendere, alla formazione dello stato attivo e passivo e alla determinazione dei conguagli o rimborsi. E l’art. 1101 del codice civile stabilisce che il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi, è in proporzione alle quote.

Sono due facce della stessa medaglia: se Luca deve tenere conto del vantaggio che ha avuto, gli altri devono tenere conto dei pesi che non hanno portato. E Luca, nel frattempo, aveva rifatto il tetto.

Che cosa ha fatto il Notaio

1. Ha chiesto le carte, non i ricordi. Fatture, bonifici, avvisi IMU, rendiconti condominiali, e la corrispondenza tra i fratelli. Un rendiconto si fa con i documenti.
2. Ha individuato la data da cui contare. Nella posta è saltata fuori una raccomandata di Lucia del marzo 2021, con cui i due fratelli chiedevano formalmente di usare la casa o di essere compensati. I tre hanno concordato di prendere quella data come inizio del conteggio: prima, nessuno aveva mai chiesto nulla.
3. Ha quantificato il valore dell’uso. Stima di 380 euro al mese per sessanta mesi: 22.800 euro. La quota che spetta a Lucia e Renato, due terzi, è di 15.200 euro.
4. Ha messo sull’altro piatto le spese anticipate. Rifacimento del tetto con fattura: 18.000 euro. IMU e oneri condominiali pagati da Luca in dieci anni: 9.400 euro. Totale 27.400 euro. Sono spese per la conservazione del bene comune, e l’art. 1110 del codice civile riconosce il rimborso a chi le sostiene quando gli altri sono rimasti inerti. La quota a carico di Lucia e Renato, due terzi, è di 18.267 euro.
5. Ha fatto la sottrazione davanti a tutti e tre. 18.267 meno 15.200 uguale 3.067 euro a credito di Luca. Il «debitore» era creditore.
6. Ha costruito la divisione. Quota di ciascuno: 155.000 diviso tre, cioè 51.667 euro. Luca prende la casa e versa 100.267 euro in tutto, cioè 50.133 euro a testa a Lucia e Renato: il conguaglio pieno meno il credito del rendiconto.
7. Ha chiuso ogni pendenza nell’atto. Nel testo si dà atto che il rendiconto è definito e che nulla più reciprocamente si devono per il periodo della comunione. È la riga che impedisce di ricominciare fra due anni.

Come è andata a finire

Atto firmato tre mesi dopo il primo incontro. Lucia e Renato hanno incassato 50.133 euro ciascuno. Luca è rimasto dove viveva, con la casa intestata a lui e senza il sospetto, che si portava dietro da anni, di stare approfittando dei fratelli.

La cosa che ha fatto la differenza non è stata una norma: è stata la fattura del tetto, conservata in un cassetto.

Che cosa impariamo

• Chiedere per iscritto cambia tutto. Finché nessuno chiede nulla, il tempo passa a favore di chi occupa. Una raccomandata è il documento più economico che esista.
• Chi anticipa le spese deve conservare le ricevute. Senza carta, il lavoro fatto per tutti diventa un regalo a tutti.
• Il rendiconto ha due colonne. Guardarne una sola porta sempre a un conto sbagliato, in un senso o nell’altro.
• Non tutto si risolve col diritto. Spesso basta che qualcuno metta i numeri in colonna davanti a tutti, nello stesso momento.

Domande frequenti

Mio fratello abita nella casa ereditata: mi deve un affitto?
Non automaticamente. In sede di divisione si fa il rendiconto previsto dall’art. 723 del codice civile, e nella pratica il conteggio parte di regola dal momento in cui gli altri comproprietari hanno manifestato per iscritto la volontà di usare il bene o di essere compensati.

Ho pagato io le spese della casa comune: le recupero?
Le spese necessarie per la conservazione, sostenute quando gli altri sono rimasti inerti, danno diritto al rimborso per l’art. 1110 del codice civile. Servono le fatture e la prova del pagamento.

E i lavori di miglioria, come la ristrutturazione del bagno?
Sono un capitolo diverso dalle spese di conservazione e si valutano caso per caso, anche in base al vantaggio che ne ricava l’assegnatario. Meglio metterli nel conto prima dell’atto, non dopo.

Fonti

• Art. 723 del codice civile (Normattiva)
• Art. 1101 del codice civile (Normattiva)
• Art. 1110 del codice civile (Normattiva)
• Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate)

Altri casi e guide sul tema: la casa che non si poteva dividere in tre, che cosa serve al notaio per arrivare alla divisione, il caso di un fratello a Forio e due sorelle al Nord e la guida su come funziona la vendita di una quota indivisa.

---

Una casa in comune e conti mai fatti? Chiedi un preventivo oppure prenota una Consulenza online. Rispondiamo in tempi brevi. Scrivici a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiama il +39 352 273 7467.

Situazione frequente con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Informa in generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto da parte del Notaio. Capire prima di firmare.