Versione 1 del 09/10/2026
In breve: sì, il box costruito con la legge Tognoli passa agli eredi insieme alla casa a cui è legato, e il vincolo resta com’era. I problemi nascono dopo: quando il testamento o la divisione danno la casa a un erede e il box a un altro. Lì serve un’altra casa nello stesso Comune a cui legare il box, e per i box su suolo comunale serve il Comune.
Nello Studio la domanda arriva quasi sempre così: «papà aveva la casa e il box sotto il palazzo; io tengo la casa, mio fratello vorrebbe il box: si può?». La risposta dipende da come è nato quel box e da che cosa possiede il fratello. Ecco i passaggi, uno alla volta.
Che cos’è un box Tognoli, in due righe
È un parcheggio costruito sotto un palazzo o al piano terra, anche in deroga ai piani del Comune, con l’obbligo di servire una casa: è la sua pertinenza. Lo prevede l’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 (legge sui parcheggi), detta legge Tognoli. Pertinenza vuol dire una cosa messa stabilmente al servizio di un’altra, come il box per l’appartamento.
Art. 9 della legge Tognoli: che cosa dice il comma 5
LEGGE 24 marzo 1989, n. 122. Il comma 5 è stato riscritto dall’art. 10 del DECRETO-LEGGE 9 febbraio 2012, n. 5, convertito dalla legge 4 aprile 2012, n. 35.
L’articolo 9, comma 5:
«Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione.»
Dal 2012 il box su area privata si può vendere anche da solo, ma chi lo compra deve legarlo, nello stesso atto, a un’altra casa nello stesso Comune. Il box costruito su area del Comune, in diritto di superficie, di regola non si separa dalla casa. Ne abbiamo parlato nel caso del box di Mergellina. Qui guardiamo che cosa succede quando il proprietario muore.
Se gli eredi prendono tutto insieme
È il caso più semplice. Gli eredi diventano comproprietari della casa e del box, ciascuno per la sua quota. Il box resta pertinenza di quella casa, il vincolo di parcheggio resta, e non serve nessun atto per «rifare» il legame.
La regola generale sta nell’art. 818 del codice civile: ciò che riguarda la cosa principale comprende anche le pertinenze, salvo che si disponga diversamente.
Art. 818 del codice civile: il regime delle pertinenze
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
«Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.»
Se il testamento lascia la casa a una persona
Chi riceve la casa con un legato, cioè un lascito di un bene preciso fatto nel testamento, riceve anche il box che ne è pertinenza. Lo dice l’art. 667 del codice civile: la cosa lasciata si consegna con tutte le sue pertinenze.
Art. 667 del codice civile: la cosa legata e le pertinenze
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 (codice civile). L’articolo 667, primo comma:
«La cosa legata, con tutte le sue pertinenze, deve essere prestata al legatario nello stato in cui si trova al tempo della morte del testatore.»
Il punto delicato è l’opposto: il testamento dà la casa a una figlia e il box a un figlio. La legge Tognoli parla di «trasferimento» della proprietà e non dice nulla, in modo espresso, della successione. Per prudenza, nello Studio trattiamo il box che si stacca dalla casa come se fosse venduto: chi lo riceve deve legarlo a una sua casa nello stesso Comune. Se il box è su area comunale, si guarda prima la convenzione con il Comune.
La divisione: dove si decide tutto
Il momento vero è la divisione fra eredi, quando ognuno prende la sua parte. Se la casa va a un erede e il box a un altro, il box si separa dalla sua casa. Per un box su area privata si può fare, a una condizione: nello stesso atto di divisione l’erede che prende il box lo destina a pertinenza di un’altra casa sua, nello stesso Comune.
Il box deve poter servire davvero quella casa. Lo stesso Comune è necessario, ma una distanza irragionevole è un campanello d’allarme che valutiamo prima dell’atto.
Se invece l’erede ha già un’altra casa sua nello stesso Comune e vuole solo spostare il legame, senza passaggi di proprietà, la legge non lo dice in modo espresso. Il Consiglio Nazionale del Notariato lo ritiene possibile, con un atto che renda chiaro lo spostamento del vincolo.
Studio n. 210-2012/C del Consiglio Nazionale del Notariato: che cosa dice
Federico Magliulo, «La nuova disciplina dei parcheggi Tognoli», Studio n. 210-2012/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 18 aprile 2012.
Il punto, con parole nostre: la riforma del 2012 permette di vendere da solo il box su area privata, se chi compra lo lega subito a un’altra casa nello stesso Comune. Lo Studio ritiene possibile anche spostare il vincolo verso un’altra casa dello stesso proprietario, senza vendere, con un atto che documenti la nuova destinazione.
Il box su suolo comunale
Molti box di Napoli sono stati costruiti su aree del Comune, in diritto di superficie: il box è di chi lo ha comprato, il terreno resta del Comune, per un tempo fissato nella convenzione, che la legge limita a novanta anni. Gli eredi ricevono questo diritto per il tempo che resta.
Qui separare box e casa è la regola rigida: l’atto è nullo, salvo che la convenzione lo preveda o che il Comune lo autorizzi. Prima di dividere si chiede al Comune la convenzione e, se serve, l’autorizzazione.
Un esempio
Renato muore lasciando un appartamento al Vomero e un box Tognoli nel sottosuolo dello stesso palazzo, costruito dal condominio su area privata. Gli eredi sono i figli Lucia e Andrea. Lucia vuole la casa. Andrea, che abita in un appartamento suo all’Arenella, vuole il box, perché lavora al Vomero e la sera non trova parcheggio.
Nella divisione Lucia prende la casa e Andrea il box. Nello stesso atto Andrea destina il box a pertinenza del suo appartamento all’Arenella, indicato con i dati catastali: stesso Comune, distanza ragionevole. Il vincolo di parcheggio resta e passerà a chi comprerà il box da Andrea. Se il box fosse stato su area comunale, prima dell’atto sarebbe servita la convenzione o l’autorizzazione del Comune.
Nomi e cifre sono inventati.
E le imposte?
Nella dichiarazione di successione il box si indica come ogni altro immobile, con i suoi dati catastali. Per i conti delle imposte sulla successione e sulla divisione trova gli strumenti nella pagina Utilità. Che cosa cambia dal 2027: fino al 31 dicembre 2026 le imposte si calcolano con le leggi di oggi (fra queste il decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sull’imposta di registro); dal 1° gennaio 2027 si applica il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), rinviato dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200.
Cosa fare in pratica
- Cercate l’atto con cui il box è stato comprato e il titolo edilizio: da lì si capisce se è un box Tognoli e su quale area sorge.
- Se il box è su area comunale, chiedete al Comune copia della convenzione.
- Prima di decidere chi prende che cosa, verificate che l’erede che vuole il box abbia una casa sua nello stesso Comune.
- Mandate i documenti allo Studio prima di firmare accordi scritti fra voi: un controllo prima costa meno di un atto da rifare.
Domande frequenti
Il box Tognoli passa agli eredi insieme alla casa?
Sì. Se casa e box restano insieme, gli eredi li ricevono entrambi e il vincolo continua senza bisogno di atti nuovi.
Nella divisione il box può andare a un erede e la casa a un altro?
Per un box su area privata sì, se l’erede che prende il box lo lega, nello stesso atto, a un’altra casa sua nello stesso Comune. Per un box su area comunale serve la convenzione o l’autorizzazione del Comune.
Il testamento può lasciare il box a una persona e la casa a un’altra?
La legge non lo regola in modo espresso. Per prudenza lo Studio applica la regola della vendita: chi riceve il box deve legarlo a una sua casa nello stesso Comune.
Se nessun erede ha un’altra casa nello stesso Comune?
Il box resta con la casa. Si può decidere di vendere insieme casa e box, oppure di mantenerli in comproprietà.
Fonti
- Art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 (legge Tognoli), su Normattiva
- Art. 10 del decreto-legge 9 febbraio 2012, n. 5, che ha riscritto il comma 5, su Normattiva
- Art. 818 del codice civile, su Normattiva
- Art. 667 del codice civile, su Normattiva
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 210-2012/C, «La nuova disciplina dei parcheggi Tognoli»
Vedi anche
- Il caso del box di Mergellina che non si poteva vendere a chi abita a Pozzuoli
- Divisione ereditaria: che cosa serve al notaio
- Comprare all’Arenella con box e cantina: le imposte sul valore catastale
- Muore il coniuge: chi resta nella casa di famiglia
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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