Posti auto nel condominio: le regole cambiano con l’anno del palazzo

Pubblicato il 13 ottobre 2026 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: i posti auto del condominio non seguono tutti la stessa regola. Conta l’anno in cui il palazzo è stato costruito. Prima del settembre 1967 la legge non chiedeva parcheggi. Dal 1967 al 2005 chi compra casa ha diritto di usare il parcheggio, anche se il costruttore lo ha venduto ad altri. Dopo il 16 dicembre 2005 i posti auto si vendono liberamente.

«Il costruttore mi ha venduto il box: perché gli altri condòmini dicono che hanno diritto di parcheggiare?» È una delle domande che arrivano più spesso, insieme a questa: «Posso vendere il posto auto senza l’appartamento?» La risposta cambia con l’età del palazzo. Per questo, prima di comprare o vendere, la prima cosa da guardare è la data del titolo edilizio.

Le regole in un colpo d’occhio

Prima del 1967: la legge non chiedeva parcheggi

La regola sui parcheggi nasce con la cosiddetta legge ponte, la legge 6 agosto 1967, n. 765. L’art. 18 ha aggiunto l’art. 41-sexies alla legge urbanistica del 1942. La legge ponte è entrata in vigore il 1° settembre 1967.

Per un palazzo costruito prima di quella data la legge non chiedeva spazi per le auto. Se c’è un cortile o un locale per le macchine, contano due cose:

• che cosa dice l’atto con cui è stato comprato l’appartamento;
• che cosa dice il regolamento del condominio.

Il cortile, di solito, è una parte comune: lo dice l’art. 1117 del codice civile, salvo che gli atti dicano altro. Come si parcheggia nel cortile comune lo spieghiamo nella guida su il parcheggio nel cortile del condominio.

Per le case di quegli anni conta anche la regolarità urbanistica. Ne parliamo nella guida sulla casa costruita prima del 1967.

Dal 1967 al 2005: chi compra casa ha diritto al parcheggio

Dal 1° settembre 1967 chi costruisce deve lasciare uno spazio per le auto. All’inizio era di un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione. Dal 1989 la legge Tognoli lo ha raddoppiato: un metro quadrato ogni dieci metri cubi.

Nel 1985 la legge sul condono ha precisato che questi spazi sono pertinenze dell’edificio. Servono, cioè, gli appartamenti.

Che cosa vuol dire in pratica, secondo la Cassazione:

• Chi compra un appartamento ha diritto di usare lo spazio minimo per le auto. Lo ha anche se l’atto non ne parla.
• Il costruttore non può tenerlo per sé o venderlo solo a qualcuno, togliendolo agli altri. Una clausola di questo tipo nell’atto non vale per la parte che viola la legge.
• Il diritto riguarda solo lo spazio minimo. Se il costruttore ha fatto più parcheggi di quelli richiesti, quelli in più si vendono liberamente. Lo hanno chiarito le Sezioni Unite con la sentenza n. 12793 del 2005.
• Il costruttore può chiedere un compenso per l’uso, se non è già compreso nel prezzo. Senza accordo, il giudice lo fissa a valore di mercato.

Dal 16 dicembre 2005: i posti auto si vendono liberamente

La legge 28 novembre 2005, n. 246, all’art. 12, comma 9, ha aggiunto una frase all’art. 41-sexies. Gli spazi per parcheggio non hanno più vincoli pertinenziali né diritti d’uso a favore degli altri proprietari. E si possono trasferire da soli. La legge è in vigore dal 16 dicembre 2005.

Due cose restano ferme:

• lo spazio va comunque realizzato, nella misura minima;
• resta un parcheggio: non si può trasformare in un negozio o in una stanza.

Attenzione: per la Cassazione la novità non vale per il passato. Non cancella i diritti d’uso già nati con le vendite fatte prima del 16 dicembre 2005.

E i box della legge Tognoli?

Sono un’altra cosa. La legge 24 marzo 1989, n. 122, all’art. 9, permette di costruire box per le case già esistenti, anche in deroga al piano regolatore. In cambio, il box resta legato a un appartamento.

Oggi il box costruito su area privata si può vendere da solo, ma solo a chi lo lega a un’altra unità nello stesso Comune. Lo spieghiamo nella guida sul box pertinenziale Tognoli e in quella sul box Tognoli in eredità.

Che cosa controlla il notaio prima di un atto

1. La data e il tipo del titolo edilizio del palazzo: licenza, concessione o permesso.
2. Le provenienze: come il costruttore ha venduto i primi appartamenti e i posti auto.
3. Il regolamento del condominio e le tabelle, per capire che cosa è comune.
4. Gli eventuali atti d’obbligo con il Comune, che possono vincolare l’area a parcheggio.
5. Il catasto: se il posto auto ha una sua scheda o è parte del cortile.

Così l’atto dice con chiarezza che cosa si compra: la proprietà del box, un diritto d’uso, oppure una quota di una parte comune.

Un esempio

Lucia vuole comprare da Andrea un box in un palazzo del Vomero costruito nel 1980. Andrea lo aveva comprato dal costruttore, ma l’area dei box è lo spazio minimo previsto dalla legge. Gli altri condòmini hanno quindi un diritto d’uso su quell’area.

Prima dell’atto si leggono le provenienze e i progetti. Se il box di Andrea rientra nello spazio minimo, Lucia deve saperlo: compra un bene su cui altri possono vantare un diritto. Se invece è uno dei posti in più, si vende liberamente.

Nomi e dati sono inventati.

Domande frequenti

Abito in un palazzo del 1975. Posso parcheggiare nel garage che il costruttore ha venduto a un altro?

Potrebbe avere un diritto d’uso, se quel garage rientra nello spazio minimo previsto dalla legge. Serve però guardare il progetto e gli atti: non tutti i posti sono «spazio minimo».

Posso vendere il posto auto senza l’appartamento?

Dipende dalla data del palazzo e dal tipo di posto. Per i palazzi costruiti dopo il 16 dicembre 2005 di regola sì. Per quelli dal 1967 al 2005 bisogna verificare il diritto d’uso degli altri. Per i box Tognoli valgono regole proprie.

Il palazzo è del 1960. I posti auto nel cortile sono di tutti?

La legge ponte non si applica. Il cortile è di regola una parte comune, salvo che gli atti dicano altro. Come si usa lo decide il regolamento o l’assemblea, nei limiti della legge.

Se compro un box, il notaio controlla questi vincoli?

Sì. Legge i titoli edilizi, le provenienze e il regolamento. Se c’è un diritto d’uso o un vincolo, lo scrive nell’atto e glielo spiega prima della firma.

Fonti: art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (normattiva.it) · art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (normattiva.it) · legge 24 marzo 1989, n. 122 (normattiva.it) · art. 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246 (normattiva.it) · art. 1117 del codice civile (normattiva.it).

Deve comprare o vendere un box o un posto auto? Chiedi il preventivo di massima oppure scrivi a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiama il +39 352 273 7467.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

Approfondimento: Spazi a parcheggio dell’art. 41-sexies: le tre fasi e le verifiche per l’atto