Pubblicato il 13 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Antonio vende al vicino una striscia di terra ai Camaldoli. Il prezzo è piccolo e i due vorrebbero fare in fretta.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Chi vende un terreno deve allegare il certificato di destinazione urbanistica. Senza, l’atto è nullo (art. 30 D.P.R. 380/2001).
- ✅ La soluzione dello Studio: Prima si fa il frazionamento catastale, poi il Comune rilascia il certificato. Il notaio lo verifica e lo allega all’atto.
- Frazionamento: un tecnico divide il terreno e crea la nuova particella.
- Certificato: il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica.
- Verifiche e atto: il notaio controlla vincoli e validità, poi descrive confini e particelle.
I punti chiave
- Per vendere un terreno serve il certificato di destinazione urbanistica del Comune.
- Il certificato va allegato all’atto.
- Senza il certificato l’atto è nullo, anche per una piccola striscia di terra.
In breve: Antonio vende al vicino una striscia di terreno sulla collina dei Camaldoli. Per vendere un terreno l’atto deve avere allegato il certificato di destinazione urbanistica del Comune. Senza, l’atto è nullo.
La situazione
Antonio De Luca ha una casa con un grande terreno sulla collina dei Camaldoli. Il vicino gli chiede di comprare una striscia di terra, per allargare il suo orto. Il prezzo è piccolo, e i due vorrebbero fare in fretta.
Che cosa dice la legge
Gli atti che trasferiscono terreni sono nulli se non hanno allegato il certificato di destinazione urbanistica. Il certificato lo rilascia il Comune e dice che cosa prevede il piano per quell’area (art. 30, comma 2, del testo unico dell’edilizia). Non serve per i terreni pertinenza di un edificio, se sono più piccoli di 5.000 metri quadri.
Il frazionamento catastale
La striscia venduta non ha ancora un suo numero di particella. Prima dell’atto un tecnico prepara il frazionamento catastale, che divide il terreno in due. Solo dopo il Comune può rilasciare il certificato per la nuova particella.
Che cosa controlla il notaio
Il notaio verifica il certificato, che deve essere ancora valido, e il frazionamento approvato. Controlla poi se ci sono vincoli sulla collina, come quelli paesaggistici, e se il terreno serve a una costruzione. Nell’atto descrive con precisione confini e particelle.
Fare in fretta, senza certificato di destinazione urbanistica: l’atto che trasferisce il terreno è nullo, anche per una piccola striscia di terra.
Frazionamento, certificato del Comune allegato all’atto e verifica dei vincoli: l’atto è valido e il vicino diventa proprietario senza sorprese.
Che cosa preparare
Il frazionamento catastale. Il certificato di destinazione urbanistica. L’atto di provenienza del terreno.
Il ruolo del notaio
Anche una piccola vendita di terreno ha regole precise. Il notaio le verifica prima della firma, così l’atto è valido e il vicino diventa proprietario senza sorprese.
Fonti
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: per la compravendita di terreno, imposte di registro, ipotecaria e catastale.
- Spese vive e visure: visure ipotecarie e catastali, diritti per il certificato di destinazione urbanistica, bolli, tasse di trascrizione e voltura.
- Onorario dello Studio + IVA: commisurato alla complessità dell’atto e alle verifiche necessarie, oltre IVA.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Frazionamento catastale
- Certificato di destinazione urbanistica
- Atto di provenienza del terreno
- Documenti delle parti
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Può anche prenotare una Consulenza online.
Informazione di carattere generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto. Capire prima di firmare.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale (IA) e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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