Caso frequente: le infiltrazioni scoperte dopo il rogito al Vomero e la clausola «visto e piaciuto»

Pubblicato il 17 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 3 minuti di lettura

Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.

1. Accertamento tecnico: il tecnico individua l’infiltrazione dal terrazzo, coperta da pittura fresca.
2. Denuncia entro otto giorni: raccomandata al venditore con foto e relazione del tecnico.
3. Condominio: se l’acqua viene da parti comuni, si informa subito l’amministratore.

In breve: Andrea compra un appartamento al Vomero. Con le prime piogge compaiono macchie di umidità sul soffitto. Il venditore risponde che la casa era venduta «vista e piaciuta». Andrea ha ancora diritti? Spesso sì, ma i tempi sono stretti.

La situazione

Andrea compra un quarto piano in una strada tranquilla tra il Vomero e l’Arenella. Visita la casa due volte, a settembre, con il sole. A novembre, dopo un temporale, sul soffitto della camera compare una macchia larga. Il tecnico trova un’infiltrazione dal terrazzo dell’ultimo piano, nascosta da una pittura fresca.

La garanzia per i vizi

Chi vende una casa garantisce che non abbia vizi gravi (art. 1490 del codice civile). Sono gravi i vizi che la rendono inadatta all’uso o ne riducono molto il valore. Se il vizio c’è, il compratore può chiedere una riduzione del prezzo oppure, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto.

La garanzia non vale per i vizi che il compratore conosceva o che erano facilmente riconoscibili (art. 1491 del codice civile). Una macchia coperta da pittura fresca non è un vizio facilmente riconoscibile.

E la clausola «visto e piaciuto»?

Molti atti contengono questa formula, o una clausola che esclude la garanzia. La legge però è chiara: il patto che esclude la garanzia non vale se il venditore ha taciuto in malafede i vizi che conosceva. Lo dice l’art. 1490, secondo comma, del codice civile. Una pittura stesa poco prima della vendita può essere un indizio importante.

I tempi da rispettare

Qui sta la trappola. Il compratore deve denunciare il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive comunque in un anno dalla consegna (art. 1495 del codice civile). Andrea scrive subito al venditore con una lettera raccomandata e allega le foto e la relazione del tecnico.

Le infiltrazioni dal terrazzo condominiale

Se l’acqua arriva da un terrazzo o da un tetto comune, entra in gioco anche il condominio. In quel caso conviene informare subito l’amministratore, che deve far intervenire chi ha la custodia del bene.

Cosa fare in pratica

Prima di comprare, chieda una visita con un tecnico e domandi al venditore se ci sono stati lavori o infiltrazioni. Dopo il rogito, se scopre un difetto, scriva al venditore entro otto giorni, con prove e foto. Conservi tutto: atto, comunicazioni e relazioni tecniche.

Vedi anche: Che cosa controlla il notaio prima del rogito · Spese condominiali e vendita.

Fonti

• Art. 1490 del codice civile (Normattiva)
• Art. 1491 del codice civile (Normattiva)
• Art. 1495 del codice civile (Normattiva)

Quali documenti servono se ha un caso simile

• Atto di compravendita
• Relazione del tecnico e foto del danno
• Copia della raccomandata al venditore
• Comunicazioni con l’amministratore di condominio

Elenco completo: documenti da portare in Studio.

Se preferisce, può consultare la pagina del preventivo o prenotare una consulenza online.

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