Pubblicato il 13 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20262 minuti di lettura
In breve. Il preliminare, chiamato anche compromesso, è il contratto con cui venditore e compratore si obbligano a firmare più avanti il rogito. Deve essere scritto. Se è fatto dal notaio, si può trascrivere nei registri immobiliari e protegge di più chi compra.
A che cosa serve
Spesso fra l’accordo sul prezzo e il rogito passano settimane o mesi. Chi compra deve ottenere il mutuo. Chi vende deve liberare la casa. Il preliminare fissa gli impegni di tutti e due in questo tempo.
Che cosa deve contenere
- I dati delle parti e dell’immobile, con i dati catastali.
- Il prezzo e come si paga.
- La caparra o gli acconti versati.
- La data entro cui firmare il rogito.
- Le condizioni, per esempio la concessione del mutuo.
Il preliminare deve avere la forma scritta, come il rogito. Lo prevede l’articolo 1351 del codice civile.
Caparra o acconto
La caparra confirmatoria è una garanzia. Se chi compra non firma, chi vende la trattiene. Se chi vende si tira indietro, deve restituirla il doppio. Lo dice l’articolo 1385 del codice civile. L’acconto invece è solo una parte del prezzo pagata prima.
Perché trascriverlo
Il preliminare fatto dal notaio si può trascrivere. Lo prevede l’articolo 2645-bis del codice civile. Così chi compra è protetto se, prima del rogito, sulla casa arrivano ipoteche, pignoramenti o altre vendite. Approfondisca nella guida Preliminare di compravendita: quando conviene trascriverlo.
Registrazione
Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Si pagano l’imposta di registro e il bollo, con una parte calcolata su caparra e acconti.
Se una parte non firma il rogito
L’altra parte può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Lo prevede l’articolo 2932 del codice civile.
Per i passaggi successivi legga la guida Rogito notarile: comprare casa a Napoli.
Norme: codice civile, articoli 1351, 1385, 2645-bis e 2932.
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Domande frequenti
Il preliminare si può fare senza notaio?
Sì, basta la forma scritta. Ma solo il preliminare fatto dal notaio si può trascrivere nei registri immobiliari.
Entro quanto va registrato il preliminare?
Entro 20 giorni dalla firma, all’Agenzia delle Entrate.
Che differenza c’è fra caparra e acconto?
La caparra confirmatoria si perde o si restituisce il doppio se l’affare salta per colpa di una parte. L’acconto è solo una parte del prezzo pagata prima.
Che cosa succede se il venditore non firma il rogito?
Il compratore può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto (articolo 2932 del codice civile).
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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