Difetti dopo la ristrutturazione: quando risponde l’impresa e in quali tempi

Pubblicato il 19 ottobre 2026 · Aggiornato il 27 ottobre 2026 · 8 minuti di lettura

Versione 1 del 27/10/2026

In breve: se dopo una ristrutturazione compaiono difetti, l’impresa ne risponde. Per i vizi comuni bisogna avvisarla entro 60 giorni dalla scoperta e agire entro 2 anni dalla consegna; per i gravi difetti la garanzia dura dieci anni e vale anche per le ristrutturazioni, come hanno chiarito le Sezioni Unite nel 2017.

Due garanzie diverse, con tempi diversi

Nello Studio questa domanda arriva spesso di rimbalzo. Il cliente viene per vendere o per comprare, e mentre sfogliamo le carte racconta che il terrazzo rifatto due anni prima ha cominciato a fare acqua. Vuole sapere se è ancora in tempo per rivolgersi all’impresa.

La risposta dipende da che tipo di difetto è. Il codice civile ha due regole, una per i difetti comuni e una per quelli gravi, e i tempi non sono gli stessi.

I vizi comuni: 60 giorni per avvisare, 2 anni per agire

La prima regola è l’art. 1667 del codice civile. L’impresa deve garantire che il lavoro sia fatto bene e come concordato. Se qualcosa non va, il cliente (la legge lo chiama committente, cioè chi ha ordinato i lavori) deve denunciarlo all’impresa entro 60 giorni dalla scoperta. La denuncia non serve se l’impresa ha riconosciuto il difetto o lo ha nascosto.

Art. 1667 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

L’articolo 1667 (difformità e vizi dell’opera), in sintesi con parole nostre: l’appaltatore garantisce l’opera contro difformità e vizi. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera conoscendo i difetti o se erano riconoscibili, salvo che l’appaltatore li abbia taciuti in mala fede. I difetti vanno denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera.

Articolo 1667 su Normattiva

Poi c’è un secondo limite: la causa va iniziata entro due anni dalla consegna dell’opera. Chi scopre il difetto tardi, quindi, ha poco margine.

Attenzione a un dettaglio. Se il cliente ha accettato l’opera e il difetto era visibile o conosciuto, la garanzia non è dovuta, salvo che l’impresa lo abbia nascosto in mala fede. Per questo il momento della consegna conta: se qualcosa non convince, va scritto subito, con una riserva.

Che cosa si può chiedere lo dice l’art. 1668 del codice civile: che l’impresa elimini i difetti a sue spese, oppure che il prezzo scenda in proporzione, oltre al risarcimento del danno se l’impresa è in colpa. Se il lavoro è del tutto inadatto all’uso, si può chiedere la risoluzione del contratto, cioè scioglierlo.

Art. 1668 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

L’articolo 1668 (contenuto della garanzia per difetti dell’opera), in sintesi con parole nostre: il committente può chiedere che i difetti siano eliminati a spese dell’appaltatore oppure che il prezzo sia ridotto in proporzione, salvo il risarcimento del danno se l’appaltatore è in colpa. Se i difetti rendono l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

Articolo 1668 su Normattiva

I gravi difetti: dieci anni di garanzia

La seconda regola è l’art. 1669 del codice civile. Riguarda gli edifici e le altre opere fatte per durare a lungo. Se entro dieci anni dal compimento l’opera rovina, rischia di rovinare o presenta gravi difetti, l’impresa ne risponde verso il committente e verso i suoi aventi causa. Avente causa vuol dire chi ha ricevuto il bene dal committente, per esempio chi gli ha comprato la casa.

Art. 1669 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

L’articolo 1669 (rovina e difetti di cose immobili), in sintesi con parole nostre: per edifici e altre opere destinate a durare a lungo, se entro dieci anni dal compimento l’opera rovina, in tutto o in parte, o presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore ne risponde verso il committente e i suoi aventi causa. Il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.

Articolo 1669 su Normattiva

Anche qui ci sono due scadenze: la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta, e il diritto al risarcimento si prescrive in un anno dalla denuncia.

Che cosa sia un difetto grave non lo dice una lista. Lo valuta il giudice, di solito con una perizia tecnica. Il consiglio che diamo è di non decidere da soli che un difetto è piccolo: un’infiltrazione che sembra banale può nascondere un problema serio.

La sentenza del 2017 sulle ristrutturazioni

Per anni i giudici si sono divisi. Una parte diceva che l’art. 1669 valeva solo per le costruzioni nuove; un’altra lo applicava anche ai lavori su edifici esistenti.

Il contrasto l’ha chiuso la Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 27 marzo 2017, n. 7756. Il principio, detto con parole nostre: la garanzia decennale per i gravi difetti vale anche per le ristrutturazioni e per gli interventi di manutenzione o modifica su elementi fatti per durare, se ci sono gli altri presupposti della norma. È una decisione delle Sezioni Unite, quindi orienta tutti i giudici. Il testo si trova nell’archivio ufficiale delle sentenze della Corte di cassazione, cercando numero e anno.

Cassazione, sezioni unite, 27 marzo 2017, n. 7756 — che cosa ha deciso

Sentenza della Corte di cassazione, Sezioni Unite civili, 27 marzo 2017, n. 7756. Sezioni Unite: chiude il contrasto.

Il principio, con parole nostre: la responsabilità decennale dell’impresa per rovina e gravi difetti (art. 1669 del codice civile) non riguarda solo le costruzioni nuove. Vale anche per i lavori di ristrutturazione, riparazione o modifica di un edificio già esistente, se riguardano elementi destinati a durare nel tempo.

Archivio ufficiale delle sentenze della Cassazione (cercare numero e anno)

Un esempio

Lucia fa rifare il bagno e il terrazzo della sua casa di Napoli. L’impresa consegna i lavori ad aprile. Il contratto vale 38.000 euro.

A giugno Lucia nota che una piastrella del bagno suona vuota. Scrive all’impresa dopo tre settimane: è un vizio comune, e la denuncia è arrivata entro i 60 giorni.

Diciotto mesi dopo, alla prima pioggia forte, sul soffitto del vicino di sotto compare una macchia. Il tecnico di Lucia trova che l’impermeabilizzazione del terrazzo è stata fatta male. Qui si può parlare di grave difetto: Lucia manda una PEC all’impresa due settimane dopo la scoperta, ben dentro l’anno.

L’anno dopo Lucia vende la casa ad Andrea. Nell’atto si dà conto dei lavori, e Andrea riceve il contratto d’appalto, le fatture e la corrispondenza con l’impresa. Se il difetto tornasse fuori, Andrea come avente causa potrebbe rivolgersi lui all’impresa per i gravi difetti.

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

1. Prima dei lavori, fate un contratto scritto con l’impresa: che cosa si fa, con quali materiali, in che tempi, a che prezzo.
2. Alla consegna fate un sopralluogo con il vostro tecnico e scrivete in un verbale quello che non va. Se firmate senza riserve, un difetto visibile rischia di restare vostro.
3. Conservate tutto: contratto, fatture, foto prima e dopo, titolo edilizio (CILA, SCIA o permesso), dichiarazioni di conformità degli impianti.
4. Quando scoprite un difetto, scrivete subito all’impresa con PEC o raccomandata. Descrivete il problema e la data della scoperta.
5. Fate valutare il difetto da un tecnico e, se l’impresa non risponde, sentite un avvocato prima che scadano i termini.
6. Se poi vendete la casa, consegnate a chi compra tutte le carte dei lavori: servono a lui e servono al notaio.

Domande frequenti

La garanzia di dieci anni vale anche se ho rifatto solo il bagno o il terrazzo?

Può valere. Le Sezioni Unite della Cassazione nel 2017 hanno detto che la garanzia per i gravi difetti si applica anche alle ristrutturazioni, oltre che alle case nuove. Se il difetto è davvero grave lo decide il giudice, caso per caso, di solito con l’aiuto di un tecnico.

Entro quando devo avvisare l’impresa?

Per i vizi comuni entro 60 giorni da quando li scopre, e la causa va fatta entro 2 anni dalla consegna dei lavori. Per i gravi difetti la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta, e la causa entro un anno dalla denuncia. Meglio avvisare per iscritto e subito.

Ho comprato una casa già ristrutturata: posso rivolgermi all’impresa che ha fatto i lavori?

Per i gravi difetti sì: l’art. 1669 del codice civile protegge anche gli aventi causa del committente, cioè chi ha acquistato la casa da lui. Per questo conviene farsi consegnare, al rogito, il contratto con l’impresa e le carte dei lavori.

Il notaio interviene nel contratto con l’impresa?

Di solito no: il contratto d’appalto per una ristrutturazione si fa per iscritto tra cliente e impresa. Il notaio entra in gioco quando la casa ristrutturata si vende, si dona o si ipoteca, e in quel momento controlla titoli edilizi, catasto e documenti dei lavori.

Fonti

• Art. 1667 del codice civile (difformità e vizi dell’opera), su Normattiva
• Art. 1668 del codice civile (che cosa si può chiedere all’impresa), su Normattiva
• Art. 1669 del codice civile (rovina e gravi difetti), su Normattiva
• Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 27 marzo 2017, n. 7756: archivio ufficiale SentenzeWeb

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