Pubblicato il 18 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20268 minuti di lettura
Guida rapida su Comprare casa per affittarla ai turisti: condominio, CIN e regole da controllare prima del rogito: In questa pagina trova i riferimenti di legge, i documenti necessari e le tutele operative per «Capire prima di firmare». Per ricevere senza impegno un preventivo di massima scritto suddiviso nelle 3 voci ex art. 147 L. Notarile, può utilizzare il calcolatore rapido dello Studio.
Versione 1 del 22/10/2026
In breve: il condominio può impedire di affittare ai turisti solo se lo dice un regolamento approvato da tutti i proprietari e, per chi compra, solo se quel divieto è trascritto nei registri immobiliari o richiamato per esteso nel suo atto. Il divieto conta anche per le parole con cui è scritto. Va letto prima della proposta, non dopo il rogito.
Nello Studio vediamo spesso la stessa scena: la casa è bella, i conti tornano, l’annuncio è quasi pronto. Poi qualcuno chiede il regolamento di condominio, e salta fuori una riga scritta negli anni Settanta che vieta di destinare gli appartamenti ad «albergo, pensione o casa di alloggio». Da lì la domanda: vale anche per me?
Il quadro generale di chi compra per affittare (imposte, CIN, conti) lo abbiamo spiegato in casa vacanza come investimento. Qui entriamo nel punto che blocca più operazioni: il condominio.
Due regolamenti diversi
Il regolamento approvato in assemblea, a maggioranza, regola le parti comuni: orari, pulizie, uso del cortile. Non può togliere a un proprietario il diritto di usare casa sua come vuole.
Il regolamento contrattuale, invece, è accettato da tutti i proprietari, di solito perché il costruttore lo ha inserito in ogni atto di vendita. Solo questo può contenere divieti sull’uso dei singoli appartamenti. La differenza la spieghiamo meglio in regolamento assembleare o contrattuale.
Quando il divieto vale anche per chi compra
Per la Corte di cassazione questi divieti sono servitù reciproche: ogni appartamento rinuncia a certi usi a vantaggio degli altri. Ne derivano due conseguenze pratiche. Servono il consenso di tutti, quindi l’assemblea non li introduce a maggioranza. E chi compra dopo ne è vincolato solo se il divieto è trascritto nei registri immobiliari, con la clausola indicata, oppure se lo ha accettato in modo espresso nel suo atto.
Cassazione, 9 agosto 2022, n. 24526: che cosa ha deciso
Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza depositata il 9 agosto 2022, n. 24526. Sezione semplice: non chiude eventuali contrasti.
Il principio, con parole nostre: le clausole del regolamento che vietano certe attività dentro gli appartamenti sono servitù reciproche. Servono il consenso di tutti i condomini. Chi compra dopo, se non le ha accettate in modo espresso, ne è vincolato solo se sono trascritte, con l’indicazione delle clausole nella nota di trascrizione (artt. 2643, n. 4, e 2659 del codice civile). Il caso riguardava una pasticceria in un condominio.
Testo della sentenza n. 24526/2022
Testo ufficiale non ancora riscontrato: letto su un sito che riproduce le sentenze.
Le parole della clausola
Trovato il divieto, bisogna capire che cosa vieta davvero. «Albergo», «pensione», «casa di alloggio», «attività ricettiva», «attività commerciale»: ogni parola ha un raggio diverso.
Nel 2025 la Cassazione ha deciso che il divieto di «casa di alloggio» comprende anche il bed and breakfast, e che il condominio può chiedere di far cessare l’attività anche all’inquilino che la gestisce, se si era impegnato a rispettare il regolamento.
Cassazione, 4 febbraio 2025, n. 2770: che cosa ha deciso
Corte di cassazione, sezione seconda civile, ordinanza depositata il 4 febbraio 2025, n. 2770. Sezione semplice: non chiude eventuali contrasti.
Il principio, con parole nostre: una clausola del regolamento contrattuale che vieta di destinare gli appartamenti a «casa di alloggio» si applica anche al bed and breakfast. Il divieto deve essere chiaro ed esplicito. Il condominio può agire direttamente contro l’inquilino che svolge l’attività vietata, se questi si era obbligato a rispettare il regolamento.
Scheda dell’ordinanza n. 2770/2025
Testo ufficiale non ancora riscontrato: letto su un sito che riproduce le pronunce.
Più incerto è l’affitto breve senza servizi, cioè la casa data per pochi giorni con solo biancheria e pulizie. Negli anni la Cassazione ha deciso casi diversi in modi diversi, secondo le parole della singola clausola, e non ci risultano pronunce delle Sezioni Unite che abbiano chiuso la questione. Quindi niente regole a memoria: si legge la clausola, riga per riga.
Il condominio non basta: CIN e codice regionale
Superato il condominio, restano gli adempimenti. Per legge le locazioni brevi sono gli affitti di case fino a trenta giorni, fatti da privati fuori da un’attività d’impresa, anche con biancheria e pulizie. Lo stabilisce l’art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (misure finanziarie e per lo sviluppo).
Art. 4 del decreto-legge n. 50 del 2017: la locazione breve
DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
Con parole nostre: sono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, compresi quelli con fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa.
Chi affitta ai turisti deve avere il codice identificativo nazionale (CIN), che si chiede al Ministero del turismo dalla Banca dati delle strutture ricettive. Il CIN va indicato in ogni annuncio ed esposto all’esterno dello stabile. Servono anche i rilevatori di gas e di monossido di carbonio e un estintore. Lo prevede l’art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 (misure urgenti economiche e fiscali).
Art. 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023: il CIN
DECRETO-LEGGE 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191.
Con parole nostre, come lo spiega il Ministero del turismo: il CIN serve a strutture ricettive, locazioni turistiche e locazioni brevi. Si chiede sulla Banca dati delle strutture ricettive, con SPID o CIE. Va indicato negli annunci ed esposto fuori dallo stabile. Per le locazioni brevi e turistiche servono rilevatori di gas e monossido ed estintori. Le sanzioni sono in vigore dal 2 gennaio 2025. Il CIN non sostituisce il codice regionale.
Domande frequenti del Ministero del turismo sulla Banca dati
In Campania c’è anche il codice unico regionale (CUSR), con la comunicazione al Comune dei dati dell’alloggio. La legge regionale considera attività d’impresa la locazione breve con più di quattro appartamenti.
Legge regionale Campania n. 16 del 2019: il CUSR
Legge regionale 7 agosto 2019, n. 16, art. 13, come modificato dalla legge regionale 5 luglio 2023, n. 11.
«La locazione breve, da chiunque esercitata, si intende svolta in forma imprenditoriale in caso di destinazione all’attività di più di quattro unità immobiliari.»
La stessa legge estende il codice unico regionale alle locazioni brevi e prevede comunicazioni al Comune, con sanzioni da 500 a 2.000 euro.
Legge regionale n. 11 del 2023 sul sito SURAP della Regione Campania
Tasse sugli affitti e numero di appartamenti ammessi per il fisco li trova in affitti brevi nel 2026. Che cosa cambia dal 2027 per le imposte dell’acquisto: fino al 31 dicembre 2026 si applica il decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (imposta di registro); dal 1° gennaio 2027 il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), rinviato dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200.
Un esempio
Ludovica vuole comprare un bilocale a Chiaia da 280.000 euro per affittarlo ai turisti. Prima della proposta chiede allo Studio di guardare le carte. Il regolamento, del 1972, vieta di destinare gli appartamenti ad «albergo, pensione o casa di alloggio», ed è trascritto con quelle clausole. L’atto con cui il venditore ha comprato lo richiama per esteso.
Il divieto quindi vale anche per lei. Un bed and breakfast è escluso. Per l’affitto breve senza servizi la clausola lascia margini di discussione, e una lite con il condominio è un rischio che Ludovica decide di non correre. Cerca un’altra casa, senza aver firmato nulla e senza caparre da recuperare.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Prima della proposta chiedete al venditore o all’amministratore il regolamento di condominio completo.
- Chiedete anche l’atto con cui il venditore ha comprato: lì si vede se il regolamento è richiamato e come.
- Mandate tutto allo Studio: controlliamo nei registri immobiliari se il regolamento è trascritto e con quali clausole.
- Se c’è un divieto, scrivete nella proposta una condizione che vi permetta di ritirarvi.
- Dopo il rogito, prima del primo ospite: CIN, codice regionale, rilevatori ed estintore.
Domande frequenti
L’assemblea può vietare gli affitti ai turisti a maggioranza?
No. Secondo la Cassazione un divieto che limita l’uso dei singoli appartamenti richiede il consenso di tutti i proprietari.
Il divieto del regolamento vale per chi compra dopo?
Sì, se il regolamento è trascritto con l’indicazione della clausola, oppure se chi compra lo ha accettato in modo espresso nel suo atto.
Il divieto di «casa di alloggio» vale anche per il bed and breakfast?
Sì, secondo la Cassazione (ordinanza n. 2770 del 2025). Per l’affitto breve senza servizi decidono le parole della singola clausola.
Il CIN lo chiede il notaio?
No. Lo chiede chi affitta, sulla Banca dati del Ministero del turismo. Il notaio controlla prima del rogito il regolamento e i registri immobiliari.
Fonti
- Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza 9 agosto 2022, n. 24526
- Corte di cassazione, sezione seconda civile, ordinanza 4 febbraio 2025, n. 2770
- Art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, su Normattiva
- Art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, su Normattiva
- Ministero del turismo, domande frequenti sulla Banca dati delle strutture ricettive
- Regione Campania, sportello SURAP: legge regionale 5 luglio 2023, n. 11
Vedi anche
- Casa vacanza come investimento: che cosa firma chi compra
- Affitti brevi nel 2026: CIN, cedolare secca e obblighi
- Il regolamento di condominio: assembleare o contrattuale
- Spese condominiali arretrate: chi paga quando si vende casa
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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