Casa vacanza come investimento: che cosa firma davvero chi compra

Scheda del 24 settembre 2026 — versione 1.0. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.

Comprare una casa per affittarla ai turisti non è comprare una casa: è avviare un’attività. Cambiano le imposte dell’acquisto, servono un codice identificativo e adempimenti che non riguardano chi compra per abitarci. Le cose da sapere prima di firmare sono cinque.

1. Per le imposte è una seconda casa

Se non ci si va a vivere, le agevolazioni prima casa non spettano. È il conto che sorprende di più: sullo stesso prezzo, le imposte d’acquisto di una seconda casa sono più alte, e restano alte anche se la casa verrà affittata tutto l’anno.

Il prezzo-valore, quando è ammesso, resta la strada che fa risparmiare: le imposte si calcolano sul valore catastale invece che sul prezzo. Nel preventivo dello Studio la differenza è scritta riga per riga, prima di firmare.

2. Il codice identificativo nazionale (CIN)

Le case destinate a locazione turistica e a locazioni brevi devono avere il codice identificativo nazionale, assegnato dal Ministero del turismo. Lo prevede l’art. 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, che disciplina insieme locazioni per finalità turistiche, locazioni brevi e strutture ricettive.

Il CIN va esposto negli annunci. Non è un adempimento del notaio, ma è bene saperlo prima di comprare, perché fa parte del costo vero dell’operazione, insieme alla segnalazione al Comune e agli obblighi verso la questura per gli ospiti.

3. Il regolamento di condominio può vietarlo

È il controllo che quasi nessuno fa e che costa di più. Un regolamento di condominio contrattuale può vietare di destinare gli appartamenti ad attività ricettiva o a locazione turistica. Se il divieto c’è ed è opponibile, l’investimento si ferma il giorno dopo il rogito.

Si chiede al venditore o all’amministratore: regolamento, tabelle millesimali, verbali recenti e situazione delle spese. Il notaio legge il regolamento e dice che cosa vincola chi compra.

4. La casa deve essere regolare, davvero

Una casa vacanza viene fotografata, misurata, messa online e visitata da decine di persone. Le irregolarità vengono a galla molto prima che in una casa abitata da una famiglia: la veranda chiusa che non c’è in planimetria, il sottotetto abitabile che non lo è, il locale a piano terra accatastato come deposito.

Su isole, costiere e zone vincolate vale il limite dell’art. 167, comma 4, del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali): ciò che ha creato superfici o volumi non ottiene la compatibilità paesaggistica.

5. I conti veri, prima di comprare

Un investimento si valuta con i numeri di chi ci vive dentro, non con quelli della pubblicità. Vanno messi in conto: imposte d’acquisto e onorario, lavori e arredi, IMU da seconda casa, spese di condominio, utenze, pulizie e gestione, commissioni dei portali, imposta di soggiorno, e i mesi in cui la casa resta vuota.

Esempio con numeri inventati. Annamaria compra in Valle d’Itria una casa da 160.000 euro per affittarla d’estate. Fra imposte, onorario, lavori e arredi mette in conto 25.000 euro in più. Se quella casa lavora quattordici settimane l’anno, il rientro va calcolato su quelle quattordici, non su cinquantadue: è qui che i conti fatti a tavolino di solito sbagliano.

Cosa fare in pratica

• Chiedere il regolamento di condominio prima della proposta, e farlo leggere.
• Verificare la regolarità edilizia e catastale con un tecnico, prima della caparra.
• Chiedere al Comune se ci sono limiti locali alle locazioni turistiche.
• Farsi fare un preventivo scritto con imposte e onorario separati, per sapere il costo reale dell’ingresso.

Domande e risposte

Posso avere le agevolazioni prima casa se poi la affitto ai turisti?
Le agevolazioni presuppongono i requisiti di legge, a partire dalla residenza nel Comune nei termini previsti. Chi compra per affittare, di norma, non li ha.

Il CIN lo prende il notaio?
No, lo richiede il proprietario al Ministero del turismo. Il notaio si occupa dell’atto e degli adempimenti dell’atto.

Il condominio può vietare l’affitto turistico?
Un regolamento contrattuale può contenere quel divieto. Va letto prima di comprare.

Conviene comprare con una società?
Dipende da quante case si comprano e da che cosa si vuole farne. È una scelta da fare con il commercialista e il notaio insieme, prima della proposta.

Le fonti, per chi vuole controllare

• Art. 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, su Normattiva — codice identificativo nazionale.
• Art. 167 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, su Normattiva — compatibilità paesaggistica.
• Ministero del turismo, domande frequenti sulla Banca dati delle strutture ricettive.

Approfondimenti sul sito: comprare un trullo o una masseria in Valle d’Itria.

Sta valutando una casa da mettere a reddito? Ci scriva prima di firmare la proposta: le diciamo che cosa controllare e quanto costa davvero l’operazione, con un preventivo scritto voce per voce. Prima risposta entro un giorno lavorativo. Si può fare anche una Consulenza online, oppure chiedere il preventivo.