Comprare l’immobile dell’impresa nella ZES unica: il credito d’imposta e il vincolo dei cinque anni

Pubblicato l’8 ottobre 2026 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 2 minuti di lettura

Guida dell’8 ottobre 2026 — versione 1. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.

In breve

Se la Sua impresa compra un terreno o un immobile strumentale in Campania, l’investimento può rientrare nel credito d’imposta della ZES unica. Prima di firmare servono tre numeri e un vincolo.

Dove vale e da quando

La Campania è dentro la ZES unica per il Mezzogiorno. Il credito d’imposta nasce dall’articolo 16 del decreto-legge 19 settembre 2023, n. 124. L’articolo 1, commi 438-443, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 lo ha esteso agli anni dal 2026 al 2028.

Quali investimenti rientrano

Rientrano nell’agevolazione i macchinari, gli impianti e le attrezzature nuove. Rientrano anche l’acquisto di terreni e l’acquisizione, la realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali all’investimento. Sono queste ultime due voci che passano dal notaio.

I tre numeri da conoscere

I progetti sotto i 200.000 euro non sono agevolabili. Il valore dei terreni e degli immobili non può superare il 50 per cento del valore complessivo dell’investimento agevolato. Il limite massimo per ciascun progetto è di 100 milioni di euro.

Il vincolo dei cinque anni

Poi c’è il vincolo dei cinque anni, che vale su due piani distinti. Primo: l’impresa deve mantenere l’attività nell’area dell’investimento per almeno cinque anni dopo il completamento, altrimenti i benefici vengono revocati. Secondo: conta il quinto periodo d’imposta dopo quello di entrata in funzione dei beni. Se entro quel termine li vende, li dismette o li destina ad altro, il credito si ricalcola. La parte usata in più si restituisce.

Attenzione anche ai tempi di avvio. Se i beni non entrano in funzione entro il secondo periodo d’imposta successivo all’acquisto, il credito viene rideterminato escludendo quei beni.

Chi resta fuori

Alcuni settori restano fuori: siderurgia, carbone e lignite, trasporti e relative infrastrutture, energia e infrastrutture energetiche, banda larga, credito, finanza e assicurazioni. Nel settore dei trasporti restano dentro il magazzinaggio e il supporto ai trasporti. Fuori anche le imprese in liquidazione, in scioglimento o in difficoltà.

Serve infine una certificazione delle spese, rilasciata da un revisore legale iscritto nella sezione A del registro.

Che cosa fare in pratica

Ne parli con il Suo commercialista prima di firmare il preliminare, non dopo il rogito. Tenga conto del limite del 50 per cento quando sceglie l’immobile. E se già pensa di rivendere entro cinque anni, lo dica prima.

Fonti

• Decreto-legge 19 settembre 2023, n. 124, art. 16 (Normattiva) — www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2023-09-19;124~art16
• Agenzia delle Entrate — Credito d’imposta per investimenti nella ZES unica (ZES 2026) — www.agenziaentrate.gov.it

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.