Usufrutto e nuda proprietà tra generazioni, con la famiglia in due città

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: dividere una casa in usufrutto e nuda proprietà significa separare il diritto di abitarla o di affittarla da quello di esserne proprietari. È la soluzione scelta da molte famiglie in cui i genitori restano nella casa – per esempio a Montesacro, a Roma – e i figli, che vivono altrove, diventano nudi proprietari. Il valore si divide con i coefficienti stabiliti dalla legge in base all’età dell’usufruttuario: per il 2026 il tasso di riferimento è il 2,5% e il prospetto dei coefficienti è invariato. Alla morte dell’usufruttuario la proprietà si ricompone da sola: basta la voltura catastale.

Chi fa che cosa

L’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa, rispettandone la destinazione economica (art. 981 c.c.): ci abita, la affitta e incassa il canone. Il nudo proprietario ha la proprietà «vuota»: non può usare la casa finché dura l’usufrutto, ma può vendere la sua nuda proprietà.

• Le spese ordinarie di manutenzione sono a carico dell’usufruttuario (art. 1004 c.c.).
• Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario (art. 1005 c.c.), con il diritto di ricevere dall’usufruttuario l’interesse sulle somme spese.
• Per vendere la piena proprietà servono entrambi: usufruttuario e nudo proprietario firmano insieme e si dividono il prezzo secondo i rispettivi valori.
• L’usufrutto a favore di una persona non può durare oltre la sua vita (art. 979 c.c.).

Come si divide il valore

Il valore dell’usufrutto si calcola applicando al valore della piena proprietà un coefficiente che dipende dall’età dell’usufruttuario: più è giovane, più vale l’usufrutto. I coefficienti sono fissati per legge e aggiornati in base al tasso legale; per il 2026 il tasso di riferimento resta il 2,5% e il prospetto è invariato. Qualche esempio: a 55 anni l’usufrutto vale il 65%, a 65 anni il 50%, a 71 anni il 40%, a 80 anni il 25%. La nuda proprietà è la differenza.

Lo stesso calcolo si usa per le imposte, per il prezzo in una vendita e per stabilire come dividere il ricavato quando si vende la piena proprietà.

Le tre strade più comuni

• Donare la nuda proprietà ai figli, riservandosi l’usufrutto. Il genitore resta in casa; i figli diventano pieni proprietari alla sua morte, senza altri atti.
• Vendere la nuda proprietà a un terzo. Chi vende incassa subito una somma e continua ad abitare la casa. È una scelta che incide sull’eredità futura e va spiegata ai figli prima, non dopo.
• Rinunciare all’usufrutto quando non serve più, per liberare la proprietà dei figli e permettere una vendita o un mutuo.

Tutti questi atti si possono ricevere nello studio di Napoli anche se la casa è a Roma: il limite della legge notarile riguarda il luogo della firma, non la posizione dell’immobile (art. 27 legge 89/1913). La trascrizione si esegue a Roma.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Anna, 71 anni, vive a Montesacro nell’appartamento di famiglia; il valore fiscale in piena proprietà è di 220.000 euro. I figli Paolo e Chiara lavorano a Napoli. Anna vuole sistemare le cose adesso, restando dov’è.

A 71 anni l’usufrutto vale il 40%, cioè 88.000 euro; la nuda proprietà vale il 60%, cioè 132.000 euro, 66.000 euro per figlio. Anna dona ai figli la nuda proprietà e si riserva l’usufrutto: l’atto si firma a Napoli, dove i figli già vivono, e Anna viene per un giorno. Alla sua morte Paolo e Chiara diventeranno pieni proprietari con la sola voltura catastale, senza un nuovo atto notarile.

Cosa fare in pratica

1. Recupera l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale della casa.
2. Segna l’età di chi avrà l’usufrutto: da lì dipende tutto il calcolo.
3. Decidi la strada: donazione della nuda proprietà, vendita a un terzo o rinuncia all’usufrutto.
4. Parlane con tutti i figli, anche con chi non riceve nulla adesso: è il modo migliore per evitare liti future.
5. Organizza le firme: chi viene a Napoli e chi dà procura speciale.
6. Chiedi un preventivo scritto con imposte e onorario di massima, voce per voce.

Domande frequenti

Chi paga le spese di condominio?
Le spese ordinarie l’usufruttuario, le riparazioni straordinarie il nudo proprietario.

Come si calcola il valore dell’usufrutto?
Si applica al valore della piena proprietà un coefficiente legato all’età dell’usufruttuario: per il 2026 il tasso di riferimento è il 2,5% e il prospetto dei coefficienti è invariato.

Alla morte dell’usufruttuario serve un atto?
No. L’usufrutto si estingue da solo e la proprietà si ricompone; resta da fare la voltura catastale.

Posso firmare a Napoli se la casa è a Roma?
Sì. Il notaio riceve l’atto in Campania e la trascrizione viene eseguita a Roma.

Fonti

• Art. 979 c.c., durata dell’usufrutto (Normattiva)
• Art. 981 c.c., contenuto del diritto di usufrutto (Normattiva)
• Art. 1004 c.c. e art. 1005 c.c., spese (Normattiva)
• D.P.R. 131/1986, prospetto dei coefficienti per l’usufrutto (Normattiva)
• Art. 27 legge 89/1913, legge notarile (Normattiva)

Vedi anche: donare ai figli una casa che sta a Roma, eredità con immobili a Roma, casa a Roma con atto firmato a Napoli e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.