La dichiarazione dell’amministratore sulle spese condominiali per il rogito

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

Versione 1 del 21/10/2026

In breve: prima del rogito il condomino che vende chiede all’amministratore un’attestazione con lo stato dei pagamenti e le liti in corso. L’amministratore è tenuto a darla (art. 1130, n. 9, del codice civile). Se è precisa, chi compra sa quali debiti rischia di ereditare e l’amministratore evita contestazioni dopo l’atto.

Perché questa scheda è per gli amministratori

Sul sito c’è già una guida per chi compra e chi vende: chi paga le spese condominiali arretrate quando si vende casa. Qui guardiamo lo stesso momento dalla scrivania dell’amministratore: che cosa scrivere, a chi darla e che cosa fare dopo il rogito.

Nello Studio arrivano attestazioni di ogni tipo. Alcune sono perfette. Altre dicono solo «nulla a pretendere», senza data e senza una parola sui lavori già approvati. Con queste il rogito si ferma, perché nessuno può scrivere in atto chi paga che cosa.

Che cosa chiede la legge

L’art. 1130, n. 9, del codice civile obbliga l’amministratore a dare al condomino che la chiede un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. Il testo è breve e dice due cose sole: i pagamenti e le liti.

Art. 1130, n. 9, del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

In sintesi, con parole nostre: fra i compiti dell’amministratore c’è quello di dare al condomino che la chiede un’attestazione sui pagamenti degli oneri condominiali e sulle liti in corso.

Articolo 1130 su Normattiva

La legge parla del «condomino che ne faccia richiesta». Quindi chi la chiede è il proprietario che vende. Il consiglio che diamo è di consegnarla all’agenzia, a chi compra o allo Studio solo con una richiesta o una delega scritta del condomino: sono dati suoi.

Perché conta per chi compra, e per lei

L’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile (regio decreto 30 marzo 1942, n. 318) dice due cose che l’amministratore conosce bene. Chi compra risponde insieme al venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (comma 4). Chi vende resta obbligato insieme a chi compra finché all’amministratore non arriva la copia autentica dell’atto (comma 5).

Art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318, «Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie».

In sintesi, con parole nostre: chi subentra nei diritti di un condomino risponde con lui dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (comma 4). Chi cede l’appartamento resta obbligato con chi compra per i contributi maturati finché non trasmette all’amministratore la copia autentica dell’atto (comma 5).

Articolo 63 su Normattiva

Per chi compra l’attestazione è l’unico modo di sapere prima quanto potrebbe essergli chiesto. Per l’amministratore è la prova di aver informato bene, e la base per sapere a chi chiedere cosa dopo la vendita.

Che cosa scrivere perché serva al rogito

Oltre al minimo di legge, queste sono le voci che ci permettono di scrivere l’atto senza richiamarla. Non sono un obbligo di legge: sono quello che nella pratica serve.

• la data a cui si riferisce l’attestazione e chi la firma, con la data della nomina;
• le date dell’esercizio in corso e di quello precedente, perché spesso non coincidono con l’anno solare;
• le rate ordinarie scadute e non pagate, separate da quelle ancora da scadere;
• i lavori straordinari già approvati: data della delibera, importo a carico dell’unità, rate pagate e rate da pagare;
• le delibere solo preparatorie, per esempio l’incarico al tecnico, segnalate come tali;
• le liti in corso, con chi è parte, l’oggetto e lo stato della causa;
• i millesimi dell’unità e i dati per mandare poi la copia dell’atto.

Un’attestazione di tre mesi prima spesso non basta: nel frattempo può esserci stata un’assemblea. Meglio aggiornarla a ridosso del rogito.

Dopo il rogito

Il venditore resta obbligato finché lei non riceve la copia autentica dell’atto. Per questo alle parti diciamo di mandargliela subito.

Poi c’è il registro di anagrafe condominiale. L’art. 1130, n. 6, del codice civile vuole che ogni variazione dei dati le sia comunicata per iscritto entro sessanta giorni. Se la comunicazione non arriva, lei la chiede con raccomandata; dopo trenta giorni senza risposta può procurarsi i dati da sé, addebitandone il costo a chi non ha risposto.

Art. 1130, n. 6, del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

In sintesi, con parole nostre: l’amministratore tiene il registro di anagrafe condominiale. I condomini gli comunicano per iscritto ogni variazione entro sessanta giorni; se non lo fanno, lui la chiede con raccomandata e, passati trenta giorni, acquisisce i dati addebitandone il costo ai responsabili.

Articolo 1130 su Normattiva

Un esempio

Domenico amministra un condominio al Vomero, con esercizio da luglio a giugno. Maria Luisa vende il suo appartamento a Luca e chiede l’attestazione. Domenico scrive, con la data del giorno: rate ordinarie pagate fino a settembre; rata di ottobre di 310 euro in scadenza a fine mese; lavori alla facciata approvati con delibera del 15 marzo, quota dell’appartamento 6.120 euro in sei rate, due pagate e quattro da pagare, per 4.080 euro; nessuna lite in corso.

Con questi dati l’atto dice chiaramente che le rate dei lavori le paga Maria Luisa. Luca trattiene 4.080 euro sul prezzo e li versa lui al condominio. Il giorno dopo il rogito Domenico riceve la copia autentica e aggiorna l’anagrafe.

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

1. Accettate la richiesta dal condomino che vende, o da chi ha una sua delega scritta.
2. Datate l’attestazione e indicate le date dell’esercizio in corso e di quello precedente.
3. Separate spese ordinarie e straordinarie, pagate e da pagare.
4. Indicate ogni delibera di lavori già approvata, con data e importo per l’unità.
5. Elencate le liti in corso, anche quelle del condominio contro terzi.
6. Aggiornate l’attestazione se fra la prima firma e il rogito c’è stata un’assemblea.
7. Dopo il rogito chiedete la copia autentica dell’atto e aggiornate il registro di anagrafe.

Domande frequenti

L’amministratore può rifiutare l’attestazione?

No, se la chiede il condomino. L’art. 1130, n. 9, del codice civile la mette fra i compiti dell’amministratore.

Può darla direttamente all’agenzia o a chi compra?

La legge la prevede per il condomino che la chiede. Il consiglio che diamo è di consegnarla ad altri solo con una richiesta o una delega scritta del condomino che vende.

Fino a quando il venditore risponde delle spese?

Finché l’amministratore non riceve la copia autentica dell’atto di vendita (art. 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del codice civile).

Chi compra paga i debiti del venditore?

Verso il condominio risponde insieme al venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Fra loro, venditore e compratore si accordano nell’atto su chi paga che cosa.

Fonti

• Codice civile, art. 1130, nn. 6 e 9: normattiva.it
• Disposizioni per l’attuazione del codice civile (regio decreto 30 marzo 1942, n. 318), art. 63, commi 4 e 5: normattiva.it

Vedi anche

• Spese condominiali arretrate: chi paga quando si vende casa
• Il regolamento di condominio: assembleare o contrattuale
• Condominio e usufrutto: chi vota e chi paga le spese
• Che cosa succede nei 30 giorni dopo l’atto
• Informazioni per i professionisti che seguono un atto notarile

Per un preventivo di massima o una Consulenza online scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiami il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.