Bonus edilizi e vendita della casa: a chi restano le detrazioni

Pubblicato il 20 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 7 minuti di lettura

Versione 1 del 04/11/2026

In breve: se vende una casa su cui ha fatto lavori con la detrazione per il recupero edilizio, le rate che non ha ancora usato passano a chi compra. Restano a Lei solo se lo scrivete, e il posto giusto per scriverlo è l’atto di vendita.

La regola: le rate seguono la casa

La regola sta nell’art. 16-bis, comma 8, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (testo unico imposte sui redditi). Chi vende la casa su cui sono stati fatti i lavori trasferisce la detrazione non ancora usata all’acquirente persona fisica, per gli anni che restano, «salvo diverso accordo delle parti».

Art. 16-bis del testo unico imposte sui redditi — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917, «Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi».

L’articolo 16-bis (detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio), in sintesi con parole nostre: prevede la detrazione IRPEF per i lavori di recupero sulle abitazioni, ripartita in dieci rate annuali. Il comma 8 stabilisce che, se la casa viene venduta, le rate non ancora usate passano all’acquirente persona fisica, a meno che le parti non si accordino diversamente.

Articolo 16-bis su Normattiva

Il punto di partenza, quindi, favorisce chi compra. Nello Studio incontriamo spesso venditori convinti del contrario: «i lavori li ho pagati io, le rate sono mie». Per il fisco non è così, a meno che non lo dicano per iscritto.

La detrazione si recupera in dieci rate annuali. Secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 7/E del 25 giugno 2021), la rata di un anno spetta a chi possiede la casa al 31 dicembre di quell’anno. Chi vende a maggio senza nessun accordo perde anche la rata dell’anno in cui vende.

Come fa il venditore a tenersi le rate

Con un accordo scritto. Il posto più sicuro è il rogito: bastano due righe in cui le parti dicono che le detrazioni residue restano a chi vende. Nei nostri atti di vendita una clausola sulle detrazioni c’è sempre, in un senso o nell’altro, perché il silenzio decide al posto delle parti.

Se al rogito nessuno ci ha pensato, c’è un rimedio. La stessa circolare 7/E del 2021 ammette una scrittura privata autenticata dal notaio, firmata da venditore e compratore, in cui si dà atto che l’accordo esisteva già alla data del rogito. L’Agenzia chiede però che le dichiarazioni dei redditi di entrambi siano coerenti con quell’accordo. Se il compratore ha già messo le rate nella sua dichiarazione, la scrittura da sola non sistema le cose.

Il consiglio che diamo è semplice: le rate residue valgono soldi, quindi se ne parla prima del preliminare, insieme al prezzo.

Donazione, eredità, usufrutto, quote: i casi che confondono

La norma parla di «vendita», ma l’Agenzia, nella circolare 7/E del 2021, la applica anche ad altri passaggi. Ecco come.

• Donazione. Vale la stessa regola della vendita: le rate passano a chi riceve la casa, salvo accordo diverso.
• Eredità. Le rate passano per intero solo all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta della casa, cioè che ci abita o la tiene a sua disposizione. Negli anni in cui la casa è affittata, la rata non spetta. Se poi l’erede vende o dona, le rate che gli restano non passano a chi riceve la casa.
• Usufrutto. Se si costituisce un usufrutto, le rate non vanno all’usufruttuario: restano al nudo proprietario. Se nello stesso atto si vende e si divide la proprietà fra nudo proprietario e usufruttuario, le rate vanno al nudo proprietario.
• Vendita di una quota. Se vende solo la Sua metà, le rate restano a Lei. Passano solo se, con quella vendita, chi compra diventa unico proprietario.

Queste regole riguardano la detrazione per il recupero edilizio dell’art. 16-bis. Per ecobonus, sismabonus e Superbonus conviene verificare con il commercialista le istruzioni dell’Agenzia sul singolo bonus prima di scrivere la clausola.

Un esempio con i numeri

Lucia nel 2023 ha rifatto bagno e impianti della sua casa a Fuorigrotta e ha speso 40.000 euro. Con la detrazione del 50% prevista per quell’anno, ha diritto a 20.000 euro in dieci rate da 2.000. Ha usato le rate del 2023, del 2024 e del 2025.

A maggio 2026 vende la casa ad Andrea. Se l’atto non dice nulla, dal 2026 al 2032 le sette rate rimaste, 14.000 euro in tutto, vanno ad Andrea, che le può usare nei limiti della sua IRPEF. Se nell’atto c’è la clausola, restano a Lucia.

Lucia e Andrea ne hanno parlato prima del preliminare. Le rate restano a lei: lo hanno scritto nel compromesso e poi nel rogito.

Nomi e cifre sono inventati. Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).

Che cosa cambia dal 2027

Fino al 31 dicembre 2026 le imposte dell’atto di vendita (registro, ipotecaria, catastale) seguono il decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro). Dal 1° gennaio 2027 vale il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico tributi indiretti), la cui partenza è stata rinviata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. Conta la data dell’atto. La regola sulle detrazioni, invece, sta nel testo unico delle imposte sui redditi e non cambia per questo passaggio: la clausola si scrive allo stesso modo prima e dopo il 1° gennaio.

Il testo unico imposta di registro del 1986 — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».

In sintesi, con parole nostre: è la legge che dice quali atti pagano l’imposta di registro, quanto e chi la paga. Per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2026 resta il testo di riferimento.

Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 su Normattiva

Il testo unico tributi indiretti del 2025 — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».

In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti legati agli atti. Si applica dal 1° gennaio 2027, dopo il rinvio disposto dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200.

Decreto legislativo n. 123 del 2025 su Normattiva

Cosa fare in pratica

1. Chi vende recupera fatture, bonifici dedicati ai bonus, le dichiarazioni in cui ha iniziato a detrarre e, per i lavori che la richiedono, la comunicazione all’ENEA.
2. Venditore e compratore decidono a chi vanno le rate che restano, e ne tengono conto nel prezzo.
3. La scelta si scrive già nel preliminare. Nel rogito il notaio inserisce la clausola.
4. Se le rate passano al compratore, il venditore gli consegna copia dei documenti: in caso di controllo li chiederanno a lui.
5. Se nel rogito manca l’accordo che volevate, chiedete la scrittura privata autenticata prima di presentare le dichiarazioni dei redditi.

Domande frequenti

Se nel rogito non c’è scritto niente, a chi vanno le rate?

Al compratore persona fisica, per gli anni che restano, compresa la rata dell’anno della vendita se al 31 dicembre è lui il proprietario.

Si può rimediare dopo il rogito?

Sì, con una scrittura privata autenticata firmata da entrambi, che dà atto che l’accordo esisteva già al rogito. Le dichiarazioni dei redditi delle due parti devono essere coerenti con l’accordo.

Vendo solo la mia metà della casa: le rate passano?

No, restano a Lei. Passano solo se, con quella vendita, chi compra diventa proprietario dell’intera casa.

Ho ereditato la casa ristrutturata da mio padre: posso usare le sue rate?

Sì, se conserva la detenzione materiale e diretta della casa, cioè ci abita o la tiene a Sua disposizione, e solo per gli anni in cui la conserva. Se la affitta, per quegli anni la rata non spetta.

Fonti

• Art. 16-bis, comma 8, del testo unico imposte sui redditi: normattiva.it, D.P.R. 917/1986, art. 16-bis
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 7/E del 25 giugno 2021, parte sul trasferimento della detrazione: agenziaentrate.gov.it, circolare 7/E del 2021
• Testo unico imposta di registro, in vigore fino al 31 dicembre 2026: normattiva.it, D.P.R. 131/1986
• Testo unico tributi indiretti, dal 1° gennaio 2027: normattiva.it, D.Lgs. 123/2025

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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.