Il preliminare con il costruttore: forma, contenuto obbligatorio e trascrizione

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 9 minuti di lettura

Versione 1 del 19/10/2026

In breve: se l’impresa vende una casa ancora da costruire e il permesso di costruire è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019, il preliminare si firma dal notaio, con un contenuto fissato dalla legge e con la fideiussione già consegnata a chi compra. Poi il notaio lo trascrive nei registri immobiliari. Se manca un documento, quel giorno non si firma.

Questo articolo guarda la firma dal lato dell’impresa

Sul sito abbiamo già spiegato le tutele di chi compra una casa da costruire. Qui ci sediamo dall’altra parte del tavolo: che cosa deve preparare il costruttore perché il preliminare si firmi alla data fissata.

Nello Studio vediamo spesso imprese serie che perdono settimane per una sola carta. Di solito è la fideiussione scritta su un testo diverso da quello ministeriale, oppure il capitolato che nessuno ha pensato di allegare.

Quando valgono queste regole

Le regole stanno nel decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (tutela di chi compra immobili da costruire). Si applicano agli immobili per cui è stato chiesto il permesso di costruire e che non sono ancora finiti al punto da poter avere l’agibilità.

Il decreto legislativo n. 122 del 2005 — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210».

In sintesi, con parole nostre: protegge chi compra un immobile ancora da costruire o non ultimato. Il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia delle somme pagate prima del rogito e una polizza assicurativa. L’articolo 6 elenca che cosa deve contenere il contratto preliminare. Queste tutele non si possono rinunciare.

Articolo 6 su Normattiva

La regola vecchia e quella nuova sono diverse. Nel testo del 2005 il preliminare poteva essere anche una scrittura privata semplice. Il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 (codice della crisi d’impresa) ha imposto l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata. La regola nuova vale dal 16 marzo 2019 e guarda alla data in cui è stato chiesto il titolo edilizio, non alla data del preliminare.

Il codice della crisi d’impresa del 2019 — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 12 gennaio 2019, n. 14, «Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155».

In sintesi, con parole nostre: è il codice che regola la crisi e l’insolvenza delle imprese. Tra le altre cose ha modificato la legge sugli immobili da costruire, imponendo per il preliminare l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata. La modifica vale per gli immobili il cui titolo edilizio è stato chiesto dal 16 marzo 2019.

Decreto legislativo n. 14 del 2019 su Normattiva

Per le situazioni di mezzo il criterio è quindi semplice: se il permesso è stato chiesto prima del 16 marzo 2019, vale la versione precedente anche se il preliminare si firma oggi. La prima cosa che chiediamo all’impresa è proprio quella data.

Un’ultima cosa, che spesso sorprende: chi compra non può rinunciare a queste tutele. Una clausola contraria è nulla e si considera non scritta (art. 5, comma 1-bis, del D.Lgs. 122/2005).

Che cosa deve contenere il preliminare

L’art. 6 del D.Lgs. 122/2005 elenca il contenuto minimo. Lo riscriviamo con parole semplici, nell’ordine della legge:

• i dati che servono per trascrivere e per iscrivere ipoteca, cioè le parti e l’immobile descritti come chiede il codice civile;
• la descrizione dell’immobile e delle pertinenze, come box, cantina o posto auto;
• gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche con il Comune;
• le caratteristiche tecniche della costruzione;
• i termini massimi per finire i lavori, anche divisi per fasi;
• il prezzo, l’eventuale caparra e i tempi di pagamento, con pagamenti tracciabili su un conto intestato all’impresa;
• gli estremi della fideiussione e l’attestazione che è conforme al modello ministeriale;
• le ipoteche e le trascrizioni che pesano sul terreno, con importo, banca e titolo, e che cosa si impegna a fare il costruttore, prima o dopo il rogito;
• gli estremi del permesso di costruire;
• le eventuali imprese appaltatrici.

Al preliminare si allegano il capitolato con i materiali e gli elaborati del progetto. Il capitolato dice come sarà fatta la casa: pavimenti, infissi, impianti.

La fideiussione: prima o al momento della firma

La fideiussione è una garanzia di una banca o di un’assicurazione: se l’impresa entra in crisi, chi compra si fa restituire quello che ha versato. Il costruttore la consegna alla firma del preliminare o prima (art. 2 del D.Lgs. 122/2005). Deve coprire tutte le somme incassate e da incassare prima del rogito. Restano fuori le somme che arriveranno da un mutuo e i contributi pubblici già garantiti in altro modo.

Senza fideiussione il contratto è nullo, ma questa nullità la può far valere solo chi compra. Per l’impresa è il rischio peggiore: un contratto che resta in piedi o cade a scelta dell’altra parte.

Il testo della fideiussione non è libero. Dal 23 settembre 2022 vale il modello del decreto del Ministro della giustizia 6 giugno 2022, n. 125. Per la polizza decennale, che l’impresa consegna al rogito, il modello è nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 20 luglio 2022, n. 154. Nel preliminare il notaio scrive gli estremi della fideiussione e che è conforme al modello. Per questo ci serve il testo qualche giorno prima, non la mattina della firma.

La trascrizione e i suoi tempi

Il preliminare fatto dal notaio va trascritto, come dice l’art. 2645-bis del codice civile. Trascrivere vuol dire rendere pubblico il contratto: da quel giorno le ipoteche e i pignoramenti arrivati dopo non tolgono la casa a chi ha promesso di comprarla.

Art. 2645-bis del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

L’articolo 2645-bis (trascrizione di contratti preliminari), in sintesi con parole nostre: il preliminare fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata si può trascrivere. Se poi il definitivo viene trascritto in tempo, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni fatte contro il venditore dopo il preliminare. Gli effetti cessano se il definitivo non è trascritto entro un anno dalla data convenuta, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Per gli edifici da costruire il preliminare indica superficie utile e quota millesimale, con una tolleranza di un ventesimo.

Articolo 2645-bis su Normattiva

Per un edificio ancora da costruire il preliminare deve indicare la superficie utile dell’appartamento e la sua quota in millesimi sull’intero edificio. Una differenza entro un ventesimo non conta. L’edificio si considera esistente quando sono fatti il rustico, i muri perimetrali delle singole unità e la copertura.

Gli effetti della trascrizione non durano per sempre. Cessano se il rogito non viene trascritto entro un anno dalla data fissata per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Il consiglio che diamo all’impresa è di fissare una data per il rogito realistica rispetto al cantiere. Se i lavori slittano, se ne parla prima della scadenza, non dopo.

Un esempio

L’impresa di Renato costruisce sei appartamenti a Pozzuoli. Il permesso di costruire è stato chiesto nel 2025. Ludovica promette di comprare un appartamento di 85 metri quadrati utili, pari a 95 millesimi dell’edificio, per 260.000 euro.

Paga 20.000 euro di caparra alla firma e 40.000 euro quando è finito il rustico. Il resto lo paga al rogito, in parte con un mutuo. La fideiussione deve coprire almeno 60.000 euro, cioè tutto quello che Ludovica versa prima del rogito. Sul terreno c’è l’ipoteca della banca che finanzia l’impresa: il preliminare ne indica l’importo e scrive che Renato farà frazionare il mutuo prima del rogito.

Nomi e cifre sono inventati.

Le imposte

Il preliminare si registra e paga le imposte previste. Quali e quanto dipende da caparra, acconti e regime IVA dell’impresa: le scriviamo voce per voce nel preventivo di massima.

Che cosa cambia dal 2027: fino al 31 dicembre 2026 l’imposta di registro segue il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro); dal 1° gennaio 2027 vale il D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), la cui partenza è stata rinviata dal D.L. 31 dicembre 2025, n. 200.

Il testo unico imposta di registro del 1986 — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».

In sintesi, con parole nostre: è la legge che dice quali atti pagano l’imposta di registro, quanto e chi la paga, compresi i preliminari con caparra o acconti. Per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2026 resta il testo di riferimento.

Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 su Normattiva

Il testo unico tributi indiretti del 2025 — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».

In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti legati agli atti. Si applica dal 1° gennaio 2027, dopo il rinvio disposto dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200.

Decreto legislativo n. 123 del 2025 su Normattiva

Cosa fare in pratica

1. Controllate la data in cui è stato chiesto il permesso di costruire: decide quali regole si applicano.
2. Chiedete alla banca o all’assicurazione la fideiussione sul modello del D.M. 125/2022, per tutte le somme che incasserete prima del rogito.
3. Fate una visura ipotecaria sul terreno e decidete con la banca come e quando frazionare il mutuo.
4. Preparate capitolato ed elaborati del progetto da allegare.
5. Fate calcolare dal tecnico superficie utile e millesimi di ogni unità.
6. Indicate un conto intestato all’impresa per tutti i pagamenti.
7. Mandate allo Studio i documenti qualche giorno prima: li controlliamo e prepariamo la bozza.

Domande frequenti

Posso firmare il preliminare in agenzia e andare dal notaio solo per il rogito?

No, se il permesso di costruire è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019. In quel caso il preliminare va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e poi trascritto.

Che cosa succede se la fideiussione manca?

Il contratto è nullo, ma solo chi compra può farlo valere. L’impresa resta quindi legata a un contratto che l’altra parte può far cadere.

Quanto dura l’effetto della trascrizione del preliminare?

Fino a un anno dopo la data fissata per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Se il definitivo non viene trascritto in tempo, gli effetti cessano.

Fonti

• Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, artt. 1, 2, 3, 5 e 6: normattiva.it
• Decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 (codice della crisi d’impresa): normattiva.it
• Codice civile, art. 2645-bis: normattiva.it
• Federnotizie, «Modifiche al D.Lgs. 122/2005: il preliminare di immobili da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata», 18 febbraio 2019: federnotizie.it
• Federnotizie, «TAIC: i modelli standard di fideiussione e polizza assicurativa», 3 novembre 2022: federnotizie.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, guida «Acquisto in costruzione»: notariato.it

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Per un preventivo di massima o una Consulenza online scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiami il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

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