Il costruttore fallisce prima della consegna: come funziona la fideiussione

Pubblicato l’8 ottobre 2026 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 2 minuti di lettura

Guida dell’8 ottobre 2026 — versione 1. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.

In breve

Se il costruttore entra in crisi prima di consegnarLe la casa, la fideiussione ricevuta alla firma del preliminare serve esattamente per questo. Ma le condizioni per usarla cambiano con il tipo di crisi.

Le quattro date della crisi

La legge indica quattro date precise. La trascrizione del pignoramento sull’immobile del contratto. La pubblicazione della sentenza di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa. La presentazione della domanda di concordato preventivo. La pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza.

Due strade diverse per escutere

Da qui partono due strade diverse. Se c’è un pignoramento, deve aver comunicato al costruttore che vuole recedere dal contratto. Se invece c’è una procedura concorsuale, la condizione è un’altra: basta che l’organo della procedura non abbia comunicato di voler subentrare nel preliminare. Se subentra, la vendita va avanti con lui.

La terza via: la polizza che manca

C’è poi una terza via, legata alla polizza. Se al momento dell’atto il costruttore non consegna la polizza decennale conforme, il notaio lo attesta. Da quella data può escutere la fideiussione, se ha comunicato di voler recedere.

Come si chiede il pagamento

Serve una richiesta scritta, inviata per raccomandata con avviso di ricevimento, con i documenti che provano quanto ha versato. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del costruttore. Il garante paga entro trenta giorni dal ricevimento della richiesta. Se tarda, deve rimborsarLe anche le spese sostenute per ottenere la restituzione.

Un dettaglio a Suo favore. Se il costruttore non ha pagato il premio alla banca o all’assicurazione, questo non si può opporre a Lei.

Che cosa fare in pratica

Appena sa della crisi, ci chiami. Verifichiamo quale delle quattro date è scattata e quale condizione vale nel Suo caso. La comunicazione va fatta per iscritto e con data certa.

Da leggere anche

• Fideiussione e polizza decennale: le due garanzie quando compra da un costruttore

Fonti

• Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, art. 3 (Normattiva) — www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005-06-20;122~art3
• Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, art. 1 (Normattiva) — www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005-06-20;122~art1

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.