Agevolazioni prima casa under 36: cosa è rimasto oggi

Pubblicato il 22 gennaio 2025 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

Versione 1.2 · Aggiornato il 10 ottobre 2026 · Tempo di lettura: 4 minuti

Per alcuni anni chi non aveva ancora compiuto 36 anni e aveva un ISEE contenuto ha potuto comprare la prima casa praticamente a costo fiscale zero. È stata una delle agevolazioni più generose mai introdotte in materia immobiliare, e viene ancora chiesta quasi ogni settimana in Studio. Vale quindi la pena spiegare con chiarezza che cosa prevedeva, fino a quando, e che cosa resta oggi.

Come funzionava l’agevolazione under 36

Fa parte del percorso: Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio

La misura era prevista dall’art. 64 del D.L. 73/2021 (Decreto Sostegni bis) e richiedeva due requisiti soggettivi, entrambi necessari:

• non aver compiuto 36 anni nell’anno in cui veniva stipulato l’atto;
• avere un ISEE non superiore a 40.000 euro, con attestazione richiesta prima del rogito.

Sul piano oggettivo occorrevano i normali requisiti “prima casa”: immobile abitativo non di lusso (categorie da A/2 ad A/7, con le pertinenze C/2, C/6 e C/7), acquisto della piena proprietà o anche della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione.

Chi rientrava otteneva:

• esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• in caso di acquisto soggetto a IVA, un credito d’imposta pari all’IVA pagata;
• esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo erogato per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione.

Fino a quando è valsa

Nata come misura temporanea, è stata prorogata fino agli atti stipulati entro il 31 dicembre 2023. Poi c’è stata un’ultima coda: valeva anche per gli atti firmati entro il 31 dicembre 2024, ma solo se il preliminare era stato firmato e registrato entro il 31 dicembre 2023 (art. 3, comma 12-terdecies, del D.L. 215/2023). La legge di bilancio 2025 ha prorogato soltanto la garanzia pubblica sul mutuo (Fondo prima casa), non l’esenzione dalle imposte.

Per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, quindi, l’esenzione under 36 non è più applicabile. Se ha letto il contrario su qualche sito, con ogni probabilità si tratta di una pagina non aggiornata.

Che cosa resta per i giovani che comprano casa

• Le agevolazioni prima casa ordinarie: imposta di registro al 2% (invece del 9%) sul valore catastale con il sistema del prezzo-valore, ipotecaria e catastale fisse; oppure IVA al 4% se si compra da impresa. Restano il beneficio più rilevante e non hanno limiti di età o di reddito.
• Il credito d’imposta per il riacquisto, se si rivende una prima casa e se ne compra un’altra entro un anno.
• Il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap: non è uno sconto fiscale, è lo Stato che fa da garante con la banca. Per le categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori) con ISEE non superiore a 40.000 euro la garanzia arriva all’80% della quota capitale, su mutui fino a 250.000 euro. La misura è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027. Condizioni e plafond vanno comunque verificati con la banca al momento della domanda.

Trovi il quadro completo dei requisiti nella nostra guida alle agevolazioni prima casa, e il funzionamento del meccanismo di calcolo in prezzo-valore.

Gli interessi del mutuo prima casa si possono detrarre?

La detrazione degli interessi del mutuo non è un’agevolazione per i giovani. Vale per chiunque compri la casa in cui va ad abitare. Per questo resta in vigore anche dopo la fine del bonus under 36.

In sintesi, gli elementi da controllare sono questi:

• il mutuo deve servire a comprare l’abitazione principale;
• la casa deve diventare davvero la Sua abitazione principale;
• contano anche i tempi fra acquisto, mutuo e trasferimento della residenza.

Limiti e condizioni dipendono dalla legge di bilancio in vigore: li verifichiamo nel preventivo, insieme al Suo commercialista.

Nella detrazione possono rientrare anche alcuni oneri accessori del mutuo, fra cui una parte delle spese notarili. Ne parliamo in Mutuo prima casa: si detraggono anche le spese del notaio?

La detrazione si chiede nella dichiarazione dei redditi, non nell’atto. Conservi quindi l’atto di acquisto, il contratto di mutuo e le quietanze degli interessi. Per i costi dell’atto di mutuo veda Notaio a Napoli per il mutuo.

Un avvertimento che diamo sempre

Le agevolazioni sull’acquisto della casa cambiano spesso, e quasi sempre con effetto dalla data dell’atto. Prima di firmare una proposta o un preliminare conviene farsi dire per iscritto quali benefici si applicheranno davvero al proprio caso: è una verifica che facciamo insieme al preventivo.

Fonti per verificare

• D.L. 25 maggio 2021, n. 73, art. 64, commi 6-11 (agevolazioni “prima casa” under 36) – normattiva.it
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (bilancio 2025), art. 1, commi 112-116: proroga del Fondo di garanzia prima casa e termine di due anni per rivendere la precedente prima casa – gazzettaufficiale.it
• Agenzia delle Entrate, scheda “Acquisto prima casa” – agenziaentrate.gov.it
• Consap, Fondo di garanzia per la prima casa – consap.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino – notariato.it

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.