Caso frequente: l’appartamento che non si poteva dividere in tre

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: non tutti gli immobili si possono tagliare in parti uguali. Quando dividere significa distruggere valore, il codice prevede che il bene vada per intero a uno dei coeredi, con addebito dell’eccedenza e conguaglio in denaro agli altri. In questo caso è costato a chi ha preso la casa 143.333 euro, un mutuo e cinque mesi di lavoro. Ed è stato l’esito migliore per tutti e tre.

La situazione di partenza

Napoli, quartiere Avvocata, sopra Montesanto. Alla morte della madre restano tre fratelli: Ludovica, Marco e Annamaria. L’unico bene è l’appartamento di famiglia: settantotto metri quadrati, secondo piano, un ingresso, un bagno, una cucina. Valore stimato: 215.000 euro, un ordine di grandezza coerente con le quotazioni della zona pubblicate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Ludovica ci abita da quando ha assistito la madre negli ultimi anni. Marco e Annamaria hanno casa propria e vorrebbero il loro terzo in denaro. Nessuno vuole vendere a estranei.

Il problema che si è presentato

La prima idea dei tre era semplice: «dividiamolo in tre». Un geometra ha spiegato perché non si poteva. Per ricavare tre unità autonome servirebbero tre ingressi separati dal pianerottolo, tre bagni e tre cucine in settantotto metri quadrati. Il risultato sarebbero tre monolocali ciechi, e la somma dei loro valori si fermerebbe intorno a 175.000 euro: quarantamila euro bruciati dal frazionamento.

È esattamente la situazione descritta dall’art. 720 del codice civile: immobile non comodamente divisibile. La legge non lascia il problema alle liti: indica la strada. Il bene va compreso per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi, e solo se nessuno lo vuole si arriva alla vendita all’incanto.

Che cosa ha fatto il Notaio

1. Ha chiesto una perizia scritta, non un parere a voce. La stima del geometra, con il confronto tra il valore intero e la somma delle parti frazionate, è il documento che regge l’accordo. Senza, i tre avrebbero continuato a discutere sul «si può».
2. Ha verificato che Ludovica potesse davvero pagare. Prima di scrivere una riga: 70.000 euro di risparmi e un mutuo da 75.000 euro deliberato dalla banca. Un accordo che dipende da un mutuo non ancora concesso non è un accordo.
3. Ha fatto i conti davanti a tutti e tre. Quota di ciascuno: 215.000 diviso tre, cioè 71.667 euro. Ludovica prende l’intero e versa 71.667 euro a Marco e 71.667 euro ad Annamaria: 143.333 euro in tutto.
4. Ha applicato l’art. 728 del codice civile. L’ineguaglianza in natura si compensa con un equivalente in denaro: è la norma che rende legittimo e non «inventato» il conguaglio.
5. Ha spiegato il conto fiscale prima, non dopo. Sulla massa comune si paga l’1 per cento. Ma Ludovica riceve beni per 215.000 euro a fronte di una quota di 71.667: l’eccedenza, per l’art. 34 del testo unico dell’imposta di registro, è considerata vendita e sconta l’aliquota dei trasferimenti. Poiché Ludovica ha in quell’appartamento la residenza e ne ha i requisiti, sulla parte eccedente sono state chieste le agevolazioni prima casa, che vanno però verificate una per una prima dell’atto.
6. Ha sistemato le carte prima della firma. Aggiornamento della planimetria, che non riportava lo spostamento di una parete fatto negli anni Novanta, e trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, che mancava.
7. Ha messo per iscritto i tempi dei pagamenti. Conguagli versati contestualmente all’atto con assegni circolari, tutti dichiarati nell’atto. Nessuna promessa «appena arriva il mutuo».

Come è andata a finire

Atto firmato cinque mesi dopo il primo incontro: due per la perizia e l’aggiornamento catastale, tre per l’istruttoria del mutuo. Ludovica è rimasta nella casa in cui viveva, con un titolo suo e pulito. Marco e Annamaria hanno incassato il loro terzo in assegni circolari il giorno stesso.

La strada alternativa, la vendita all’incanto, avrebbe quasi certamente portato meno denaro a tutti e tre, e molto più tardi.

Che cosa impariamo

• «Non divisibile» non vuol dire «impossibile da tagliare». Vuol dire che tagliarlo distrugge valore. La differenza tra le due cose la dice una perizia, non l’istinto.
• Chi prende la casa deve poter pagare prima di firmare. Il conguaglio non è una promessa: è denaro che si muove il giorno dell’atto.
• Il conguaglio ha un costo fiscale. Va calcolato all’inizio: se te ne accorgi alla fine, l’accordo salta.
• La legge offre una via d’uscita ordinata. L’incanto è l’ultima spiaggia, non la prima soluzione: quasi sempre conviene trovare chi tiene il bene e paga gli altri.

Domande frequenti

Chi ha diritto a prendere la casa per intero?
L’art. 720 del codice civile indica preferibilmente il coerede con la quota maggiore, e ammette che l’attribuzione vada a più coeredi se la chiedono insieme. Quando le quote sono uguali, la scelta si fa d’accordo, tenendo conto di chi ci abita e di chi può pagare.

Si può pagare il conguaglio a rate?
Sì, ma va scritto con garanzie serie: termini, interessi e, se serve, ipoteca. Un conguaglio rateizzato senza garanzie è una lite rinviata.

E se uno dei fratelli non vuole vendere né essere liquidato?
La divisione si può sempre chiedere, anche in giudizio. Ma prima conviene sempre tentare l’accordo: costa meno e lascia scegliere le assegnazioni alla famiglia, non al tribunale.

Fonti

• Art. 720 del codice civile (Normattiva)
• Art. 728 del codice civile (Normattiva)
• Art. 34 del testo unico dell’imposta di registro (Normattiva)
• Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate)

Continua con: l’elenco dei documenti che servono per una divisione, il caso di due case a Portici, tra conguaglio e permuta, la donazione dimenticata che ha cambiato i conti e la guida su che cosa comporta vendere una quota indivisa.

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Situazione frequente con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Informa in generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto da parte del Notaio. Capire prima di firmare.