Comprare casa con i pannelli fotovoltaici: di chi è davvero l’impianto (proprietà, finanziamento, leasing, noleggio)

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: se l’impianto fotovoltaico è del venditore, di regola è una pertinenza della casa e passa a chi compra insieme all’immobile, salvo patto diverso (art. 818 del codice civile). Se invece è in leasing, a noleggio o di una società che ha un diritto sul tetto, non è del venditore: non passa da solo con il rogito, e quel contratto va letto prima del preliminare.

La prima domanda: di chi è l’impianto?

Sul tetto i pannelli sembrano tutti uguali; nelle carte no. Prima di firmare una proposta d’acquisto conviene sapere in quale di queste quattro situazioni ci si trova.

• Impianto del venditore, già pagato. Le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole al servizio di un’altra cosa (art. 817 del codice civile), e gli atti che riguardano la casa le comprendono, se non è diversamente disposto. Nell’atto conviene comunque descrivere l’impianto: potenza, data di allaccio, convenzione con il GSE.
• Impianto del venditore con un finanziamento ancora aperto. L’impianto è del venditore, il debito pure. Spesso si tratta di un prestito personale che non grava sulla casa, ma va verificato con il contratto e con le visure. La strada più pulita è chiudere il debito al rogito con una parte del prezzo, come nel caso della villetta di Agnano.
• Impianto in leasing o a noleggio. L’impianto appartiene alla società di leasing o di noleggio; il venditore ha solo un contratto. Chi compra può subentrare, oppure il venditore può riscattare o far rimuovere l’impianto, ma soltanto nei modi previsti da quel contratto, spesso con il consenso della società.
• Impianto di una società che ha un diritto sul tetto. Se il proprietario ha concesso il tetto a una società (con un diritto di superficie o una locazione lunga), l’impianto è della società. Se il diritto è trascritto, vale anche contro chi compra: il notaio lo trova nelle visure ipotecarie.

Il contratto con il GSE

Chi produce energia con i pannelli ha di solito un contratto con il GSE. Lo Scambio sul Posto non si può più chiedere: la richiesta andava presentata entro il 26 settembre 2025, per gli impianti entrati in esercizio entro il 29 maggio 2025, e le convenzioni già attive non si rinnovano dopo quindici anni dalla prima sottoscrizione. L’alternativa è il Ritiro Dedicato.

Dopo il rogito la convenzione va intestata a chi compra, con la richiesta di cambio di titolarità sul portale del GSE. Per gli impianti oltre 20 kW il GSE chiede anche l’atto notarile o la scrittura privata che prova il trasferimento dell’impianto. Per il catasto e le altre regole generali rimandiamo all’articolo su fotovoltaico e atti notarili.

Le detrazioni fiscali non ancora usate

Se il venditore ha portato in detrazione l’impianto come intervento per il risparmio energetico, le rate non ancora usate passano all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo delle parti (art. 16-bis, comma 8, del TUIR). Se il venditore vuole tenerle, l’accordo va scritto nell’atto di vendita. Importi e anni residui li controlla il commercialista.

Catasto, conformità, condominio e comunità energetiche

• Catasto. Secondo la circolare 36/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate l’impianto non va accatastato come unità autonoma, tra l’altro, quando la potenza non supera 3 kW per ogni unità servita, oppure 3 kW moltiplicati per il numero delle unità se serve le parti comuni, o quando, se installato a terra, ha un volume inferiore a 150 metri cubi. Negli altri casi decide il tecnico.
• Conformità. Chieda la dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore (articolo 7 del decreto ministeriale 37/2008) e il titolo edilizio o la comunicazione con cui l’impianto è stato realizzato.
• Condominio. Se i pannelli sono sul lastrico comune, verifichi che il venditore li abbia installati con la comunicazione all’amministratore prevista dall’art. 1122-bis del codice civile e che non ci siano delibere o contestazioni. Il quadro completo è nell’articolo sul fotovoltaico in condominio.
• Comunità energetica. Se il venditore partecipa a una comunità energetica rinnovabile, la partecipazione non passa automaticamente con la casa: chi compra chiede di entrare secondo lo statuto.

Un esempio con numeri inventati

Caso inventato. Una coppia compra una casa a Pozzuoli. Sul tetto c’è un impianto da 6 kW che il venditore ha preso a noleggio: restano 48 rate. Il contratto di noleggio, in caso di vendita, consente due strade: il subentro dell’acquirente con il consenso della società, oppure il riscatto dell’impianto pagando 3.100 euro. Gli acquirenti non vogliono un contratto con una società che non conoscono.

Nel preliminare si scrive che il venditore riscatterà l’impianto prima del rogito. Al rogito l’impianto è ormai del venditore, passa con la casa come pertinenza e l’atto lo descrive, con la quietanza della società allegata. Il giorno dopo gli acquirenti chiedono al GSE il cambio di titolarità.

Cosa fare in pratica

1. Prima della proposta d’acquisto chieda al venditore di chi è l’impianto e tutti i contratti: acquisto, finanziamento, leasing o noleggio, convenzione con il GSE.
2. Chieda al notaio di controllare nelle visure ipotecarie anche diritti di superficie o locazioni trascritte sul tetto.
3. Raccolga la dichiarazione di conformità, titolo edilizio, garanzie di moduli e inverter.
4. Nel preliminare scriva: se l’impianto è compreso nel prezzo, chi chiude debiti o contratti, chi tiene le detrazioni residue, chi incassa gli incentivi fino al rogito.
5. Al rogito faccia descrivere l’impianto nell’atto: potenza, data di allaccio, numero della convenzione con il GSE.
6. Subito dopo chieda il cambio di titolarità al GSE e aggiorni i contratti di fornitura. La lista completa è nei documenti da preparare prima del rogito.

Domande frequenti

Il prezzo della casa comprende i pannelli?
Se l’impianto è del venditore, di regola sì: le pertinenze seguono la casa, salvo diverso accordo (art. 818 c.c.). Conviene comunque scriverlo nel preliminare e nell’atto.

Sono obbligato a subentrare nel leasing o nel noleggio del venditore?
No, ma dipende da quello che prevede il contratto del venditore. Meglio decidere nel preliminare se il venditore riscatta, chiude il contratto o fa rimuovere l’impianto prima del rogito.

Le detrazioni fiscali del venditore passano a me?
Sì, se è una persona fisica, salvo diverso accordo delle parti scritto nell’atto di vendita (art. 16-bis, comma 8, TUIR).

Serve un nuovo accatastamento?
Per un impianto domestico di solito no: la circolare 36/E del 2013 esclude l’accatastamento autonomo, tra l’altro, fino a 3 kW per unità servita. Il tecnico verifica caso per caso.

Fonti

• Codice civile, artt. 817 e 818 (pertinenze) – Normattiva
• Codice civile, art. 1122-bis (impianti a fonti rinnovabili in condominio) – Normattiva
• TUIR, art. 16-bis, comma 8 – Normattiva
• GSE, Scambio sul Posto: termini per la richiesta di accesso
• GSE, cambio di titolarità dei contratti
• Agenzia delle Entrate, circolare 36/E del 19 dicembre 2013
• Decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37 – MIMIT

Vedi anche: che cosa succede alla scadenza del diritto di superficie per il fotovoltaico e gli strumenti di calcolo dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.