Fotovoltaico in condominio: pannelli sul tetto comune, maggioranze e quando serve l’atto dal notaio

📅 Pubblicato il 19 settembre 2026🔄 Aggiornato il 19 settembre 2026

A Napoli i lastrici solari sono spesso l’unico spazio libero di un palazzo. Quando un condomino vuole metterci i pannelli, o quando una società propone al condominio di affittare il tetto, la domanda è sempre la stessa: chi decide, e con quale atto? Il codice civile, dopo la riforma del condominio del 2012, dà risposte diverse a seconda di chi installa l’impianto e per chi.

Il singolo condomino che vuole i pannelli per casa sua

L’art. 1122-bis del codice civile riconosce a ogni condomino il diritto di installare impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio della propria unità, sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune idonea e sulle parti di sua proprietà esclusiva. Non serve un’autorizzazione dell’assemblea: serve una comunicazione all’amministratore che descriva il contenuto dell’intervento e le modalità di esecuzione.

Se l’intervento tocca le parti comuni, l’assemblea può prescrivere modalità alternative o imporre cautele per la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio, con la maggioranza dell’art. 1136, quinto comma (maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore). Può anche chiedere una garanzia per eventuali danni.

C’è un limite che i giudici ricordano spesso: il condomino può usare il lastrico ma non in modo da impedire agli altri di farne lo stesso uso (art. 1102 c.c.). La Cassazione, con l’ordinanza n. 28628 del 29 novembre 2017, ha precisato che il rifiuto è legittimo solo se l’impianto limita o compromette l’uso degli altri; il Tribunale di Trani, con la sentenza n. 66 del 17 gennaio 2025, ha ordinato di ridurre un impianto che occupava più spazio di quello spettante alla quota del condomino.

L’impianto del condominio, o di una società sul tetto comune

Diverso è il caso in cui è il condominio a volere un impianto per tutti (per esempio per le luci delle scale e l’ascensore), oppure una società energetica a proporre di installarlo sul tetto pagando un canone. L’art. 1120, comma 2, n. 2 del codice civile inserisce fra le innovazioni agevolate le opere per la produzione di energia da fonti rinnovabili realizzate dal condominio o da terzi che ottengono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento sul lastrico o su altra superficie comune. L’assemblea le approva con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Quando si passa dal notaio

La delibera dice che il condominio è d’accordo; il rapporto con la società va poi messo nero su bianco. Se al terzo si concede un diritto di superficie sul lastrico, o una locazione per più di nove anni, l’atto va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata e va trascritto nei registri immobiliari (art. 2643 c.c.): solo così resta valido anche per chi compra un appartamento dopo. Per i vantaggi della superficie rispetto alla locazione rimandiamo all’articolo sul diritto di superficie per il fotovoltaico.

Un punto va detto con chiarezza: se per concedere a un terzo un diritto reale sulle parti comuni basti la maggioranza dell’art. 1120 o serva il consenso di tutti i condomini (come prevede in generale l’art. 1108, terzo comma, per la comunione) è una questione discussa. Per un contratto che dura vent’anni e che la società farà finanziare da una banca, la strada prudente è far intervenire all’atto tutti i condomini, o raccoglierne il consenso in forma idonea. È una valutazione da fare caso per caso, prima di firmare.

Autoconsumo collettivo e comunità energetiche

I condomini possono anche organizzarsi come “gruppo di autoconsumatori che agiscono collettivamente” (art. 30 D.Lgs. 199/2021): l’impianto sul tetto serve gli appartamenti dello stesso edificio e l’energia condivisa viene incentivata. Se il progetto coinvolge anche altri edifici del quartiere si passa alla comunità energetica rinnovabile, che è un soggetto giuridico a sé.

Cosa portare in Studio

• regolamento di condominio e tabelle millesimali;
• verbale della delibera, con il testo del contratto allegato;
• planimetria del lastrico e progetto dell’impianto;
• dati della società e della banca che finanzia, se l’impianto è di terzi.

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Fonti

• Codice civile, artt. 1102, 1108, 1120, 1122-bis, 1136 e 2643 – normattiva.it; art. 1122-bis commentato – brocardi.it
• Impianto fotovoltaico in condominio: limitazioni e regole (Cass. 28628/2017, Trib. Trani 66/2025) – legislazionetecnica.it
• D.Lgs. 8 novembre 2021, n. 199, art. 30 (autoconsumo collettivo) – normattiva.it

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