Diritto di abitazione: come si costituisce e come si rinuncia

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: il diritto di abitazione permette a una persona di vivere in una casa che non è sua, di solito per tutta la vita. Si costituisce con un atto scritto e trascritto (per donazione, a pagamento o per testamento), non si può vendere né affittare e si estingue con la morte del titolare o con una rinuncia, anche questa scritta e trascritta.

Che cos’è il diritto di abitazione

Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). Nella famiglia rientrano anche i figli nati dopo e le persone che convivono con il titolare per prestargli assistenza, come una badante (art. 1023 c.c.).

È un diritto più «stretto» dell’usufrutto. L’usufruttuario può dare la casa in affitto e incassare il canone; chi ha il diritto di abitazione no: il diritto non si può cedere né dare in locazione (art. 1024 c.c.). Per il resto valgono, in quanto compatibili, le regole dell’usufrutto (art. 1026 c.c.): per esempio, non può durare oltre la vita del titolare (art. 979 c.c.).

Come nasce

• Per donazione: il proprietario lo concede gratuitamente, per esempio un figlio che si riserva la casa ma vuole garantire alla madre di viverci per sempre. Serve l’atto pubblico di donazione con due testimoni.
• A pagamento: chi riceve il diritto versa un prezzo al proprietario.
• Per testamento: chi lascia la casa agli eredi può riservarne l’abitazione a un’altra persona.
• Per legge: al coniuge che sopravvive spetta il diritto di abitazione sulla casa familiare, se era del defunto o comune (art. 540 c.c.). Ne abbiamo parlato in la casa di famiglia e il coniuge superstite.

Il contratto che costituisce il diritto di abitazione deve essere fatto per iscritto, a pena di nullità (art. 1350, n. 4, c.c.) e va trascritto nei Registri immobiliari (art. 2643, n. 4, c.c.): così vale anche contro chi comprerà la casa in futuro.

Quanto vale e quali imposte si pagano

Il fisco dà al diritto di abitazione lo stesso valore dell’usufrutto vitalizio: si parte dal valore della casa, si moltiplica per il tasso di interesse legale e poi per un coefficiente che dipende dall’età del titolare (artt. 46 e 48 del D.P.R. 131/1986). Nel 2026 il tasso legale è dell’1,6 per cento, ma per questo calcolo la legge impone un minimo del 2,5 per cento. Più il titolare è anziano, meno vale il diritto: a 70-72 anni vale il 40 per cento della casa, a 73-75 anni il 35 per cento (prospetto dei coefficienti 2026).

• Se è a pagamento: imposta di registro del 9 per cento (2 per cento se chi lo riceve ha i requisiti «prima casa» e la casa non è di lusso), con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale (Agenzia delle Entrate, circolare 2/E del 2014).
• Se è per donazione: imposta di donazione con le franchigie di legge; tra genitori e figli o tra coniugi si paga il 4 per cento solo sulla parte che supera 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario (art. 56 del D.Lgs. 346/1990). Restano le imposte ipotecaria e catastale: le trova spiegate in i costi di una donazione.

Un esempio

Caso inventato. Paolo è proprietario di un appartamento all’Arenella, con un valore fiscale di 200.000 euro. Vuole che sua madre Anna, 71 anni, possa viverci per tutta la vita, ma senza intestarle la casa. Le dona il diritto di abitazione.

Il valore del diritto: 200.000 × 2,5 per cento × 16 (coefficiente per 70-72 anni) = 80.000 euro, cioè il 40 per cento. Tra figlio e madre la franchigia è di 1.000.000 di euro: l’imposta di donazione non è dovuta. Anna non potrà affittare l’appartamento; alla sua morte il diritto si estingue e Paolo torna ad avere la casa piena, senza bisogno di un altro atto.

Quando finisce e come si rinuncia

Il diritto di abitazione si estingue con la morte del titolare, con il non uso per vent’anni o quando diritto e proprietà si riuniscono nella stessa persona (art. 1014 c.c.).

Si può anche rinunciare prima, per esempio perché la casa va venduta libera. La rinuncia va fatta per iscritto a pena di nullità e trascritta (art. 1350, n. 5 e art. 2643, n. 5, c.c.). Attenzione alle imposte: per l’Agenzia delle Entrate la rinuncia gratuita è un trasferimento a favore del proprietario e sconta l’imposta di donazione, senza le agevolazioni «prima casa» (risposta a interpello n. 525 del 2022).

Cosa fare in pratica

1. Decida che cosa vuole garantire: solo abitare (diritto di abitazione) o anche poter affittare (usufrutto).
2. Raccolga atto di provenienza, visura e planimetria catastale della casa.
3. Porti i documenti d’identità e i codici fiscali di chi dà e di chi riceve il diritto, con la data di nascita del titolare: serve per il calcolo del valore.
4. Chieda allo Studio un preventivo: il notaio verifica la casa nei Registri immobiliari, prepara l’atto e cura la trascrizione.
5. Se pensa di vendere la casa in futuro, ne parli prima: chi compra una casa gravata da un diritto di abitazione non può entrarci finché il diritto dura.

Domande frequenti

Chi ha il diritto di abitazione può affittare la casa?
No. Il diritto di abitazione non si può cedere né dare in locazione. Se si vuole poter affittare, serve l’usufrutto.

Il proprietario può vendere la casa?
Sì, ma chi compra acquista una casa «occupata»: il diritto di abitazione trascritto resta valido fino alla morte del titolare o alla sua rinuncia.

Con il diritto di abitazione possono vivere nella casa anche i figli?
Sì. Il titolare può abitarla con la sua famiglia, compresi i figli nati dopo e le persone che lo assistono e vivono con lui.

Rinunciare al diritto di abitazione costa qualcosa?
Serve un atto scritto e trascritto. Se la rinuncia è gratuita, per l’Agenzia delle Entrate si applica l’imposta di donazione, con le franchigie previste tra familiari.

Fonti

• Codice civile, artt. 1022-1026 (Normattiva)
• D.P.R. 131/1986, artt. 46 e 48 (Normattiva)
• D.Lgs. 346/1990, art. 56 (Normattiva)
• Decreto MEF 10 dicembre 2025, tasso di interesse legale 2026 (Gazzetta Ufficiale)
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 525 del 26 ottobre 2022
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014

Vedi anche: nuda proprietà e usufrutto, come si calcola il valore, il Glossario e le Utilità dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

Approfondimento: la riunione di usufrutto alla morte dell’usufruttuario