Pubblicato il 14 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20262 minuti di lettura
In 30 secondi
- Chi vende una vecchia casa da demolire non vende un terreno edificabile.
- Per le imposte sui redditi resta la vendita di un edificio (Cassazione, ordinanza n. 26277 del 5 ottobre 2026).
- L’Agenzia delle Entrate non può tassarla come vendita del terreno.
Chi vende una vecchia casa che l’acquirente vuole demolire e ricostruire paga le imposte come se vendesse un terreno edificabile? Per la Cassazione no. Lo ha ribadito con l’ordinanza del 5 ottobre 2026, n. 26277.
Il principio
Per le imposte sui redditi la legge distingue due situazioni: il terreno edificabile da una parte, l’edificio dall’altra. Non c’è una via di mezzo.
Se sull’area sorge già un fabbricato, la vendita è la vendita di un edificio. L’Agenzia delle Entrate non può trattarla come vendita del terreno sottostante. Questo vale anche se le parti hanno previsto la demolizione e la ricostruzione con più volume. Vale anche se il fabbricato non esaurisce la capacità edificatoria del lotto.
Perché
L’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi tassa le plusvalenze dalla vendita di terreni che si possono edificare secondo gli strumenti urbanistici. Un terreno su cui sorge già un edificio non rientra in questa norma. Non cambia nulla se il venditore ha chiesto il permesso di demolire e ricostruire, o se l’acquirente ha chiesto la voltura.
Conta la destinazione che l’area aveva in origine nel piano urbanistico, non quella ottenuta dopo un intervento su un’area già edificata.
Che cosa significa nella pratica
La tassazione dipende da ciò che c’è al momento della vendita. Se c’è un edificio, valgono le regole della vendita di un edificio. Queste hanno condizioni proprie: le trova nell’articolo sulle plusvalenze immobiliari.
Ogni caso va visto con i documenti. Il titolo di provenienza, la data dell’acquisto e lo stato dell’immobile cambiano il risultato.
Un esempio
Alessandro vende un vecchio fabbricato a un’impresa che lo demolirà. L’Ufficio vorrebbe tassare la plusvalenza come vendita di un terreno edificabile. Alessandro risponde che al momento della vendita sull’area c’era un edificio. È la linea ribadita dalla Cassazione.
Che cosa fare in pratica
Prima del preliminare, descriva nell’atto che cosa si vende: un edificio o un terreno. Conservi la documentazione e ne parli con il notaio.
Ha un caso simile?
Il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti. Se preferite parlarne prima, c’è la consulenza online.
Da leggere anche: Plusvalenze immobiliari · Terreno edificabile: imposte sulla vendita · Demolizione e ricostruzione con più volume.
Cassazione civile, sez. V, ordinanza 5 ottobre 2026, n. 26277 · D.P.R. 917/1986, art. 67.
Dalla rassegna di giurisprudenza di ottobre 2026. Contenuto divulgativo: non sostituisce l’esame del caso concreto.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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