Pubblicato il 18 ottobre 202610 minuti di lettura
Versione 1 del 23/10/2026
In breve: demolire e ricostruire un edificio con forma, facciate e posizione diverse resta ristrutturazione edilizia dal 2020; il volume in più è ammesso solo se lo prevede una legge o il piano del Comune. Nei centri storici e su molti immobili vincolati bisogna invece rifare l’edificio com’era. Il confine con la «nuova costruzione» oggi divide il Consiglio di Stato, e da quel confine dipendono il titolo, le distanze e ciò che si scrive nell’atto.
Nello Studio la domanda arriva così: «abbattiamo la vecchia casa e ne facciamo una più grande: è una ristrutturazione?». Non è una curiosità da tecnici: chi compra dopo eredita la risposta.
Com’era prima e com’è oggi
La definizione sta nell’art. 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia). È cambiata più volte.
- Regola vecchia. Prima del 2020 la demolizione e ricostruzione era ristrutturazione solo se si rifaceva lo stesso volume; dal 2013 si poteva almeno cambiare la sagoma, fuori dagli immobili vincolati.
- Regola nuova, dal 2020. Il decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (decreto semplificazioni), convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, ha ammesso sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche diverse, con gli adeguamenti antisismici, energetici e per l’accessibilità. Il volume in più è possibile «nei soli casi» previsti da una legge o dagli strumenti urbanistici del Comune, anche per la rigenerazione urbana.
- Ritocchi del 2022. Il decreto-legge 1 marzo 2022, n. 17 e il decreto-legge 17 maggio 2022, n. 50 hanno tolto dalla regola più severa gli edifici che stanno in alcune aree di tutela paesaggistica generale (le zone dell’art. 142 e quelle dell’art. 136, comma 1, lettere c e d, del codice dei beni culturali e del paesaggio).
Art. 3, comma 1, lettera d), del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: la lettera d) definisce la ristrutturazione edilizia. Vi rientra anche la demolizione e ricostruzione con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche diverse; il volume in più è ammesso solo nei casi previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici. Per gli immobili vincolati e i centri storici la ricostruzione deve restare fedele all’edificio di prima.
Decreto-legge n. 76 del 2020 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 16 luglio 2020, n. 76, «Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale».
In sintesi, con parole nostre: è il decreto semplificazioni, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120. Fra molte altre misure, all’art. 10 ha riscritto la definizione di ristrutturazione edilizia del testo unico edilizia.
Decreti-legge n. 17 e n. 50 del 2022 — che cosa dicono
Denominazioni come le scrive Normattiva: DECRETO-LEGGE 1 marzo 2022, n. 17, «Misure urgenti per il contenimento dei costi dell’energia elettrica e del gas naturale, per lo sviluppo delle energie rinnovabili e per il rilancio delle politiche industriali»; DECRETO-LEGGE 17 maggio 2022, n. 50, «Misure urgenti in materia di politiche energetiche nazionali, produttività delle imprese e attrazione degli investimenti, nonché in materia di politiche sociali e di crisi ucraina».
In sintesi, con parole nostre: fra le altre misure, hanno ritoccato la definizione di ristrutturazione edilizia per gli edifici in alcune aree di tutela paesaggistica generale, che non seguono più la regola più severa dei beni vincolati.
E le situazioni di mezzo? Per un edificio ricostruito anni fa il tecnico controlla quale regola valeva quando il titolo fu rilasciato: la regolarità si misura su quel titolo.
Dove la regola resta stretta
Per gli immobili tutelati dal codice dei beni culturali e del paesaggio, per le zone A dei piani regolatori (i centri storici) e per gli altri ambiti di pregio storico, la demolizione e ricostruzione è ristrutturazione solo se l’edificio torna identico: stessa sagoma, stessi prospetti, stesso sedime, nessun volume in più. Nelle zone A, poi, abbattere e ricostruire è possibile solo dentro i piani di recupero del Comune (art. 2-bis, comma 1-ter, del testo unico edilizia).
Art. 2-bis, comma 1-ter, del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: nelle zone A dei piani regolatori, e negli ambiti equiparati, la demolizione e ricostruzione è consentita solo dentro piani urbanistici di recupero e riqualificazione approvati dal Comune.
Quale titolo serve
Quando la ristrutturazione cambia il volume complessivo dell’edificio, serve il permesso di costruire (art. 10, comma 1, lettera c), del testo unico edilizia). Lo stesso vale, nelle aree tutelate, se cambiano sagoma, prospetti, sedime o volume. In Campania i premi di volume sono stati legati alla legge regionale sul piano casa e alle norme sulla rigenerazione urbana: se e come si applicano a un certo edificio lo dice il Comune, sul testo in vigore quel giorno.
Art. 10, comma 1, lettera c), del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: serve il permesso di costruire per le ristrutturazioni che producono un edificio in tutto o in parte diverso e cambiano la volumetria complessiva, per quelle che nelle zone A cambiano la destinazione d’uso e, per gli immobili tutelati, per quelle che modificano sagoma, prospetti, sedime o volume.
Il Consiglio di Stato non è d’accordo con sé stesso
Qui c’è il punto più delicato. Il Consiglio di Stato, sezione seconda, sentenza 4 novembre 2025, n. 8542, ha considerato nuova costruzione un laboratorio dismesso sostituito da un edificio residenziale con un volume separato in più: per la seconda sezione servono un solo edificio, demolizione e ricostruzione con lo stesso titolo e nessun peso nuovo sul territorio.
Il Consiglio di Stato, sezione quarta, sentenza 22 maggio 2026, n. 4155, invece, ha tenuto nella ristrutturazione un vecchio complesso artigianale sostituito da un palazzo più grande e più alto, con i premi previsti dal piano e dalla Regione: per la quarta sezione basta che l’edificio esistesse, e la nuova costruzione riguarda il suolo libero.
Consiglio di Stato, sezione II, 4 novembre 2025, n. 8542 — che cosa ha deciso
Sentenza del Consiglio di Stato, sezione seconda, 4 novembre 2025, n. 8542.
Sezione semplice: non chiude il contrasto.
Il principio, con parole nostre: la ricostruzione con un volume in più separato dal nuovo edificio è nuova costruzione. Per restare ristrutturazione servono un solo edificio, demolizione e ricostruzione nello stesso titolo e nessun nuovo carico sul territorio.
Testo ufficiale non ancora riscontrato.
Consiglio di Stato, sezione IV, 22 maggio 2026, n. 4155 — che cosa ha deciso
Sentenza del Consiglio di Stato, sezione quarta, 22 maggio 2026, n. 4155.
Sezione semplice: non chiude il contrasto.
Il principio, con parole nostre: se l’edificio da demolire esisteva, la ricostruzione più grande e più alta con i premi previsti dal piano e dalla Regione resta ristrutturazione; la nuova costruzione riguarda il suolo libero.
Testo ufficiale non ancora riscontrato.
Sono sezioni semplici: il contrasto è aperto. Alla fine di settembre 2026, per quanto risulta, la questione non era stata rimessa all’Adunanza plenaria. Nel frattempo il consiglio che diamo è prudente: se il progetto aggiunge volume staccato dal vecchio edificio o lascia passare anni fra demolizione e ricostruzione, il tecnico deve valutare anche la lettura più severa, perché da lì dipendono distanze e oneri.
Che cosa cambia nell’atto
- I titoli edilizi. Nell’atto si citano il titolo della ricostruzione e le varianti. Senza gli estremi del titolo l’atto è nullo (art. 46 del testo unico edilizia).
- Il catasto. L’edificio nuovo ha planimetrie nuove, e l’atto deve dichiararne la conformità allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52).
- L’agibilità. Per le ricostruzioni la segnalazione certificata di agibilità è obbligatoria, entro quindici giorni dalla fine dei lavori (art. 24 del testo unico edilizia).
- Le garanzie. Il venditore garantisce la regolarità dei lavori e il rispetto delle condizioni del premio di volume.
- Le imposte. Se vende l’impresa che ha fatto i lavori, il regime fiscale della vendita cambia: va verificato prima, con il commercialista. Che cosa cambia dal 2027: dal 1° gennaio 2027 le imposte d’atto seguono il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti) al posto del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; i riferimenti vanno ricontrollati per gli atti firmati da quella data.
Art. 46 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: gli atti che trasferiscono edifici, o parti di edifici, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non indicano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 — che cosa dice
LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52, «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari».
In sintesi, con parole nostre: gli atti tra vivi sui fabbricati esistenti devono contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie corrispondono allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato; prima dell’atto il notaio controlla chi risulta intestato in catasto e nei registri immobiliari.
Art. 24 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: per nuove costruzioni, ricostruzioni e sopraelevazioni la segnalazione certificata di agibilità si presenta allo sportello unico entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura.
Un esempio
Renato possiede una casetta degli anni Sessanta in un comune dell’area nord di Napoli, 300 metri cubi. Il piano comunale concede un premio del 20 per cento a chi demolisce e ricostruisce con criteri antisismici ed energetici. Renato ottiene il permesso di costruire, abbatte e ricostruisce due appartamenti per 360 metri cubi, sulla stessa area e subito dopo la demolizione.
Ludovica vuole comprarne uno con il mutuo. Prima del preliminare lo Studio chiede il permesso con le varianti, la prova che il premio era previsto dal piano, le planimetrie nuove e la segnalazione di agibilità. Manca solo quest’ultima: Renato la presenta, e il rogito si fissa dopo. Con un corpo staccato avremmo chiesto al tecnico una valutazione scritta anche sulla lettura più severa.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Prima di progettare, chieda al tecnico in quale zona del piano ricade l’edificio e se ci sono vincoli.
- Verifichi con il Comune quale norma concede il volume in più e a quali condizioni.
- Faccia rilasciare il titolo giusto: se il volume cambia, il permesso di costruire.
- Tenga demolizione e ricostruzione nello stesso titolo e vicine nel tempo.
- A lavori finiti, aggiorni il catasto e presenti la segnalazione di agibilità.
- Se deve vendere, mandi allo Studio titoli, varianti, planimetrie e agibilità prima del preliminare.
Domande frequenti
Posso ricostruire più grande senza un premio previsto dalla legge o dal piano?
No, come ristrutturazione no. L’aumento di volume è ammesso solo nei casi previsti da una legge o dagli strumenti urbanistici del Comune.
Nel centro storico posso cambiare la forma dell’edificio?
Di regola no. Nelle zone A e negli ambiti di pregio storico la ricostruzione è ristrutturazione solo se l’edificio torna uguale, e abbattere è possibile solo dentro i piani di recupero del Comune.
Che differenza fa, in pratica, ristrutturazione o nuova costruzione?
Cambiano distanze da rispettare, calcolo del volume e titolo. Se un intervento qualificato come ristrutturazione viene poi considerato nuova costruzione, il titolo può non reggere, e il problema passa a chi compra.
Per vendere un edificio ricostruito serve l’agibilità?
Per le ricostruzioni la segnalazione certificata di agibilità va presentata per legge. L’atto senza agibilità resta valido, ma il compratore e la sua banca la chiederanno.
Fonti
- Testo unico edilizia, artt. 2-bis, 3, 10, 24 e 46: normattiva.it
- Decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120: normattiva.it
- Decreto-legge 1 marzo 2022, n. 17, convertito dalla legge 27 aprile 2022, n. 34: normattiva.it
- Decreto-legge 17 maggio 2022, n. 50, convertito dalla legge 15 luglio 2022, n. 91: normattiva.it
- Consiglio di Stato, sez. II, sentenza 4 novembre 2025, n. 8542, e sez. IV, sentenza 22 maggio 2026, n. 4155: lavoripubblici.it; banca dati ufficiale: giustizia-amministrativa.it
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29: normattiva.it
Vedi anche
- Stato legittimo dell’immobile: come si dimostra
- Menzioni urbanistiche nell’atto: quando la vendita è nulla
- Decreto Salva casa: che cosa si può sanare
- Casa senza agibilità: che cosa rischia chi compra
- Conformità catastale prima del rogito
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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