Caso frequente: vendere casa a Posillipo con una veranda sul terrazzo

Pubblicato il 21 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 3 minuti di lettura

Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.

1. Relazione tecnica. Il tecnico verifica titolo edilizio, autorizzazione paesaggistica e planimetria.
2. Valutazione. Si decide se sanare o riportare il terrazzo com’era.
3. Atto. Preliminare con condizione o termine, se serve, e poi rogito con la situazione verificata.

In breve: Maria Luisa vende la sua casa a Posillipo, che ha una veranda chiusa sul terrazzo. Posillipo è in gran parte sotto vincolo paesaggistico. Prima del rogito si controlla se la veranda ha l’autorizzazione paesaggistica oltre al titolo edilizio. Se manca, si valuta con il tecnico se si può sanare e come.

La situazione

Maria Luisa ha ereditato dal padre un appartamento con vista sul golfo. Negli anni Novanta il padre ha chiuso una parte del terrazzo con una veranda in vetro. Ora c’è un compratore, Renato. La sua banca chiede che la casa sia regolare.

Perché a Posillipo i controlli sono due

In una zona sotto vincolo paesaggistico un lavoro esterno richiede, di regola, due permessi:

• il titolo edilizio del Comune;
• l’autorizzazione paesaggistica, perché il lavoro cambia l’aspetto esterno del luogo.

Il condono edilizio, se c’è, non basta da solo. Per le opere in zona vincolata serve anche il parere di chi tutela il vincolo.

Che cosa si può sanare

Il Codice dei beni culturali e del paesaggio permette di accertare la compatibilità paesaggistica dopo i lavori solo in alcuni casi. Ad esempio, quando i lavori non hanno creato superfici utili o volumi, o quando sono stati usati materiali diversi da quelli autorizzati. La domanda la presenta il proprietario.

Una veranda chiusa, però, di solito crea volume. Allora la strada è più stretta. Va valutata dal tecnico, caso per caso, anche alla luce delle norme edilizie più recenti. A volte la soluzione più sicura è riportare il terrazzo com’era.

Che cosa fa il notaio

Il notaio chiede al tecnico una relazione su titolo edilizio, autorizzazione paesaggistica e planimetria catastale. Poi scrive nell’atto la situazione verificata. Se la regolarizzazione richiede tempo, si può firmare un preliminare con una condizione o un termine, così nessuno perde la trattativa.

Domande frequenti

Il catasto riporta la veranda: vuol dire che è regolare?

No. Il catasto serve a fini fiscali e non prova la regolarità edilizia o paesaggistica.

Si può vendere lo stesso, dicendolo al compratore?

Dipende dal tipo di irregolarità e dalla banca del compratore. Il notaio valuta prima se l’atto è possibile e quali dichiarazioni servono.

Per approfondire: vendere casa con veranda o sottotetto a Napoli e il vincolo paesaggistico dei 300 metri dal mare. Altri esempi nei casi frequenti.

Fonti:

• art. 167 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (normattiva.it)
• art. 146 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (normattiva.it)

Quali documenti servono se ha un caso simile

• L’atto di provenienza o la documentazione della successione
• I titoli edilizi ed eventuali domande di condono
• La planimetria catastale
• La relazione del tecnico sulla veranda

Elenco completo: documenti da portare in Studio.

Oppure consulti il preventivo di massima per la compravendita, scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiami il +39 352 273 7467.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.