Caso frequente: negozio in affitto a Chiaia, il proprietario vende

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 3 minuti di lettura

Caso frequente: nomi e dati sono inventati.

In breve: la società di Andrea ha in affitto un negozio a Chiaia. Il proprietario vuole venderlo. Se nel negozio si riceve il pubblico, la società ha diritto di prelazione: va avvisata prima, con le condizioni della vendita. Se non lo è, può riprendersi il negozio dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione.

La situazione

Andrea è amministratore di una s.r.l. che vende abbigliamento in un locale di Chiaia, in affitto da dodici anni. Il proprietario, Domenico, ha trovato un compratore. Andrea vuole sapere se può comprare lui, alle stesse condizioni. Il compratore vuole sapere se rischia qualcosa.

Quando c’è la prelazione

La legge sulle locazioni dà la prelazione al conduttore di un immobile non abitativo, come un negozio, un bar o un laboratorio. Serve però un’attività con contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Non c’è prelazione, ad esempio, per un ufficio senza clienti allo sportello, per uno studio professionale o per un’attività transitoria.

La prelazione non c’è nemmeno se Domenico vende al coniuge o a parenti entro il secondo grado.

Come si fa, passo per passo

1. La comunicazione. Domenico notifica alla società, tramite ufficiale giudiziario, il prezzo in denaro, le altre condizioni e l’invito a esercitare o no la prelazione.
2. La risposta. La società ha sessanta giorni per rispondere, sempre per ufficiale giudiziario, offrendo le stesse condizioni.
3. Il pagamento. Se la società accetta, salvo condizioni diverse, paga entro trenta giorni dal sessantesimo giorno, quando si firma l’atto o il preliminare.

Che cosa rischia chi compra senza avviso

Se Domenico vende senza la comunicazione, o indica un prezzo più alto di quello vero, la società può esercitare il riscatto. Ha sei mesi dalla trascrizione della vendita e può riprendere il negozio anche da chi lo ha comprato dopo.

Per questo il notaio, prima della vendita, chiede il contratto di locazione e verifica l’attività svolta nel locale. Se c’è la prelazione, controlla che la comunicazione sia stata fatta e che il termine sia scaduto, oppure che la società abbia rinunciato.

Domande frequenti

Basta una rinuncia scritta della società?

Sì, una rinuncia firmata dal legale rappresentante, dopo che la società conosce prezzo e condizioni, chiude la questione. Si allega all’atto.

E se nel contratto di affitto c’è scritto che la prelazione non vale?

La prelazione è prevista dalla legge a tutela del conduttore. Una rinuncia preventiva e generica nel contratto va valutata con attenzione: meglio la comunicazione formale.

Per approfondire: vendere un immobile affittato e la prelazione dell’inquilino. Altri esempi nei casi frequenti.

Fonti:

• art. 35 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (normattiva.it)
• art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (normattiva.it)
• art. 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (normattiva.it)
• art. 41 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (normattiva.it)

Deve vendere o comprare un locale affittato? Chiedi il preventivo di massima oppure scrivi a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiama il +39 352 273 7467.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.