Pubblicato il 17 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Lucia compra un appartamento d’epoca a Chiaia. L’annuncio parla di 140 metri quadri.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Il prezzo si può fissare «a corpo» o «a misura» (artt. 1537 e 1538 c.c.). Le conseguenze di una differenza di superficie cambiano molto.
- ✅ La soluzione dello Studio: Il notaio fa scrivere nell’atto quale superficie conta e come è fissato il prezzo. Così il numero dell’annuncio non diventa un equivoco.
- Scelta del criterio: si decide se il prezzo è a corpo o a misura.
- Controllo della planimetria: si verifica che la planimetria catastale corrisponda alla casa.
- Atto chiaro: superficie e prezzo vengono scritti in modo preciso nell’atto.
In breve: Lucia compra un appartamento d’epoca a Chiaia. Prima della firma il notaio le spiega che il prezzo si può fissare «a corpo» o «a misura». È una scelta che va fatta e scritta bene nel preliminare e nell’atto.
La situazione
Lucia De Luca torna a Napoli da Milano e compra un appartamento in un palazzo di inizio Novecento vicino alla Riviera di Chiaia. L’annuncio parla di 140 metri quadri. Lucia chiede al notaio se quel numero conta davvero.
A misura: il prezzo a metro quadro
Se il prezzo è stabilito un tanto al metro quadro, la vendita è a misura. Se la casa è più piccola di quanto scritto, il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo. Se è più grande, paga un supplemento (art. 1537 del codice civile).
A corpo: il prezzo per tutta la casa
Se il prezzo è fissato per l’immobile intero, la vendita è a corpo. Una differenza di superficie conta solo se supera un ventesimo, cioè il 5 per cento, di quella scritta (art. 1538 del codice civile). Quasi tutte le vendite di case si fanno a corpo.
Che cosa controlla il notaio prima della firma
Il notaio fa indicare nell’atto quale superficie si scrive: catastale, commerciale o calpestabile. Controlla che la planimetria catastale corrisponda alla casa. Se le parti vogliono un prezzo a metro quadro, lo scrive in modo chiaro. Così il numero dell’annuncio non diventa un equivoco dopo il rogito.
Che cosa preparare
La planimetria catastale aggiornata. Se possibile, una misura fatta da un tecnico prima del preliminare. Il preliminare, da far leggere al notaio prima di firmarlo.
Il ruolo del notaio
Scrivere bene superficie e prezzo nell’atto evita discussioni dopo. È uno dei controlli che il notaio fa prima della firma.
Fonti
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: per la compravendita, imposte di registro, ipotecaria e catastale (o IVA, se vende un’impresa), calcolate secondo il tipo di acquisto.
- Spese vive e visure: visure ipotecarie e catastali, verifica della planimetria, bolli e tasse di trascrizione e voltura.
- Onorario dello Studio + IVA: commisurato alla complessità dell’atto e alle verifiche necessarie, oltre IVA.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Planimetria catastale aggiornata
- Eventuale misura fatta da un tecnico
- Preliminare, da far leggere al notaio prima della firma
- Atto di provenienza dell’immobile
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Può anche prenotare una Consulenza online.
Informazione di carattere generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto. Capire prima di firmare.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale (IA) e verificato dal notaio.
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