Provvigione del mediatore: quando è dovuta, quanto, chi la paga

📅 Pubblicato il 22 settembre 2026🔄 Aggiornato il 21 settembre 2026

È la domanda che arriva più spesso, e non solo dai clienti: quando si matura davvero il diritto alla provvigione, quanto si paga, e chi la deve versare? Proviamo a mettere ordine con le fonti giuste: codice civile, giurisprudenza recente e fisco.

Quando nasce il diritto alla provvigione?

L’art. 1755 del Codice civile la lega alla conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore. Non basta aver messo in contatto le parti: la giurisprudenza più recente della Cassazione (tra le altre, l’ordinanza n. 680/2024) chiarisce che serve un vincolo giuridico già pienamente azionabile tra le parti, cioè un accordo che consenta di chiedere l’esecuzione in forma specifica o il risarcimento del danno in caso di inadempimento. Una semplice intesa di massima, o un “preliminare di preliminare” privo di questi elementi, non basta a far scattare la provvigione. Se il contratto è sottoposto a una condizione sospensiva (per esempio l’ottenimento di un mutuo), il diritto matura solo quando la condizione si avvera.

Quanto si paga di provvigione a Napoli?

Dal 2006 le tariffe professionali sono state abrogate (art. 2 del decreto legge 223/2006, conv. legge 248/2006, il cosiddetto decreto Bersani): la percentuale di provvigione è libera e si concorda con l’incarico di mediazione. Le Camere di commercio, tra cui quella di Napoli, pubblicano periodicamente rilevazioni sugli usi di piazza, utili come riferimento ma non vincolanti: sono indicazioni di mercato, non un tariffario. Prima di firmare un incarico, la percentuale va sempre concordata per iscritto.

Chi paga la provvigione: il venditore, l’acquirente o entrambi?

Quando l’agenzia opera come mediatore puro (art. 1754 c.c.), la prassi più diffusa è che la provvigione sia dovuta da entrambe le parti, ciascuna verso l’agenzia, in proporzioni stabilite dai rispettivi incarichi: non c’è una regola di legge che imponga percentuali uguali. Se invece l’agente ha un mandato in esclusiva da una sola parte (per esempio dal venditore), può accadere che la provvigione sia dovuta solo da quella parte: la differenza dipende da cosa prevede l’incarico sottoscritto, non da un automatismo.

Come funziona la detrazione IRPEF sulla provvigione?

Chi acquista l’abitazione principale (quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, da provare con la residenza anagrafica entro un anno dall’acquisto) può detrarre il 19% delle spese di intermediazione immobiliare, calcolato su un importo massimo di 1.000 €: la detrazione massima possibile è quindi 190 €, indipendentemente da quanto sia più alta la provvigione effettivamente pagata (art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR). Spetta anche al promissario acquirente con preliminare registrato, va divisa pro-quota tra più proprietari e la fattura deve essere intestata ad almeno uno di loro. Non ne beneficiano il venditore, i familiari a carico e chi paga solo un mediatore creditizio.

Cosa fa il notaio

• Verifica come indicare la provvigione in atto, tra importo e numero di fattura, secondo la legge 203/2024;
• Controlla la tracciabilità del pagamento della provvigione, come di quello del prezzo;
• Segnala alle parti la possibilità della detrazione IRPEF, quando applicabile, rimandando al proprio commercialista per la dichiarazione dei redditi;
• Non entra nel merito dell’importo della provvigione, che resta un accordo tra le parti e l’agenzia.

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Domande frequenti

Fonti per verificare

• Codice civile, artt. 1754 e 1755 (mediazione e diritto alla provvigione) — normattiva.it
• Corte di Cassazione, ordinanza n. 680/2024 sulla conclusione dell’affare e il preliminare di preliminare — sintesi su avvocatopolidoro.it
• Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 15, comma 1, lett. b-bis — normattiva.it
• Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, art. 2 (liberalizzazione delle tariffe professionali) — normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, guida alla dichiarazione dei redditi, spese detraibili — agenziaentrate.gov.it
• Camera di Commercio di Napoli, rilevazione degli usi in materia di mediazione immobiliare — na.camcom.gov.it

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Marco Fiorentino, notaio in Napoli dal 2011 · verificato il 16 settembre 2026.

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