Pubblicato il 18 ottobre 2026Aggiornato il 24 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Andrea compra un appartamento al Vomero. Un mese prima del rogito il condominio ha deliberato di rifare la facciata.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Compratore e venditore rispondono insieme dei contributi dell’anno in corso e del precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Per i lavori già deliberati serve un accordo.
- ✅ La soluzione dello Studio: Il notaio chiede la dichiarazione dell’amministratore e fa scrivere nell’atto chi paga ogni voce. Una parte del prezzo può restare in deposito.
- Dichiarazione dell’amministratore: rate scadute, lavori deliberati e liti in corso, prima della firma.
- Accordo nell’atto: delibere e rate indicate, con chi paga ogni voce ed eventuale deposito del prezzo.
- Comunicazione al condominio: dopo la firma il notaio trasmette all’amministratore la copia dell’atto.
In breve: Andrea compra un appartamento al Vomero. Un mese prima il condominio ha deciso di rifare la facciata. Chi paga quei lavori si stabilisce nell’atto, e il notaio chiede prima i documenti all’amministratore.
La situazione
Andrea Ferrari compra un quarto piano in una strada tra il Vomero e l’Arenella. Un mese prima del rogito l’assemblea ha deliberato il rifacimento della facciata. La prima rata scade dopo la firma.
Che cosa dice la legge
Chi compra un appartamento in condominio risponde insieme al venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Il venditore resta obbligato per i contributi maturati finché all’amministratore non arriva la copia autentica dell’atto (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Per i lavori straordinari già deliberati è bene che le parti decidano nell’atto chi paga.
Che cosa si scrive nell’atto
Il notaio fa indicare le delibere già approvate e le rate già scadute o da scadere. Le parti decidono chi paga ogni voce, e spesso il prezzo tiene conto dei lavori. Se lo vogliono, una parte del prezzo può restare in deposito presso il notaio fino al pagamento delle spese.
Che cosa controlla il notaio
Prima della firma il notaio chiede all’amministratore una dichiarazione su rate scadute, lavori deliberati e liti in corso. Dopo la firma trasmette all’amministratore la copia dell’atto. Così il nuovo proprietario è riconosciuto subito dal condominio.
Che cosa preparare
La dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti. I verbali delle ultime assemblee. Il regolamento di condominio e le tabelle millesimali.
Il ruolo del notaio
Con la dichiarazione dell’amministratore e un accordo chiaro nell’atto, nessuno scopre debiti dopo il rogito. È un controllo che il notaio fa in ogni vendita in condominio.
Per approfondire
Fonti
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: per una compravendita, imposta di registro, ipotecaria e catastale, secondo il tipo di acquisto.
- Spese vive e visure: visure ipocatastali e catastali sull’appartamento, documenti condominiali, bolli.
- Onorario dello Studio + IVA: per i controlli, la redazione dell’atto di compravendita e l’eventuale deposito del prezzo.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti
- Verbali delle ultime assemblee
- Regolamento di condominio e tabelle millesimali
- Atto di provenienza e planimetria catastale
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Se preferisce, può consultare la pagina del preventivo o prenotare una consulenza online.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale (IA) e verificato dal notaio.
Approfondimento: Caso frequente: le infiltrazioni scoperte dopo il rogito al Vomero e la clausola «visto e piaciuto»
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