Accettazione tacita di eredità e trascrizione: il nodo che blocca le vendite

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: chi ha ereditato una casa spesso scopre, al momento di venderla, che nei registri immobiliari manca un passaggio: la trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Non è un capriccio del notaio né della banca: senza quella trascrizione la catena delle formalità resta interrotta e le trascrizioni successive non producono l’effetto che dovrebbero. Il problema si risolve, ma va affrontato prima del preliminare, non il giorno del rogito. Vale a Roma, all’Ostiense, come a Napoli.

Accettazione espressa e accettazione tacita

L’eredità si acquista con l’accettazione (art. 459 c.c.). L’accettazione è espressa quando l’erede dichiara di accettare in un atto pubblico o in una scrittura privata (art. 475 c.c.); è tacita quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di compiere se non nella qualità di erede (art. 476 c.c.).

Vendere l’immobile ereditato, darlo in ipoteca, concedere una procura a venderlo: sono i casi tipici di accettazione tacita. Non lo sono, invece, il pagamento delle spese funerarie, la presentazione della dichiarazione di successione o il pagamento dell’IMU, che restano adempimenti fiscali o atti conservativi.

Il diritto di accettare l’eredità si prescrive in dieci anni dall’apertura della successione (art. 480 c.c.): è un termine che conviene non perdere di vista.

Perché la trascrizione conta

Gli acquisti a causa di morte vanno trascritti (art. 2648 c.c.). La ragione sta nella regola della continuità delle trascrizioni: se un atto di acquisto non è trascritto, le trascrizioni degli atti successivi non producono effetto rispetto ai terzi (art. 2650 c.c.).

Tradotto: nei registri immobiliari l’ultimo proprietario risulta ancora il defunto. La voltura catastale fatta con la dichiarazione di successione aggiorna il catasto, che è un archivio fiscale, ma non i registri immobiliari. Finché la catena non si chiude, chi compra resta esposto e la banca non concede il mutuo.

Come si risolve

• Se esiste già un atto dell’erede che presuppone l’accettazione – per esempio una procura a vendere, la concessione di un’ipoteca, la vendita di una quota – la trascrizione dell’accettazione tacita si esegue sulla base di quell’atto.
• Se non esiste nulla del genere, la strada più lineare è l’accettazione espressa davanti al notaio, che si trascrive subito.
• Se l’erede vende, la vendita stessa è accettazione tacita: il notaio cura la trascrizione dell’accettazione insieme a quella dell’atto. Molte banche, però, chiedono che la posizione risulti ordinata già prima.
• Se gli eredi sono più d’uno, serve l’accettazione di ciascuno, per la sua quota.

Anche qui vale la regola sul luogo della firma: l’atto si riceve in Campania (art. 27 legge 89/1913), mentre la trascrizione si esegue dove si trova l’immobile, quindi a Roma. Un erede che vive all’Ostiense può venire a Napoli per la firma o dare una procura speciale.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Nel 2019 muore il signor Cataldo, che lasciava un appartamento all’Ostiense ai figli Serena e Matteo. I figli presentano la dichiarazione di successione e fanno le volture; nessuno parla di accettazione.

Nel 2026 trovano un acquirente e firmano un preliminare. Alle ispezioni ipotecarie emerge che l’ultimo titolo trascritto è l’acquisto fatto dal padre nel 1988: dell’eredità non c’è traccia nei registri. La banca dell’acquirente sospende la delibera.

Si rimedia con un atto di accettazione espressa firmato da Serena e Matteo, trascritto a Roma; Matteo, che lavora all’estero, dà procura speciale alla sorella. Tre settimane dopo la catena è in ordine, la banca delibera e il rogito si firma. Se ci si fosse accorti del problema il giorno del rogito, si sarebbe perso un mese.

Cosa fare in pratica

1. Prima di mettere in vendita una casa ereditata, chieda un’ispezione ipotecaria: si vede subito se la catena è interrotta.
2. Recuperi l’atto di provenienza del defunto, la dichiarazione di successione e l’eventuale testamento.
3. Verifichi se qualche erede ha già compiuto atti che valgono come accettazione tacita.
4. Con il notaio, scegli la strada: trascrizione dell’accettazione tacita o accettazione espressa.
5. Organizzi le firme: chi viene a Napoli e chi dà procura speciale.
6. Solo dopo, fissa il rogito e comunica alla banca dell’acquirente che la posizione è in ordine.

Domande frequenti

Ho fatto la successione e la voltura: non basta?
No. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale e la voltura aggiorna il catasto; nei registri immobiliari serve la trascrizione dell’accettazione.

Che cos’è l’accettazione tacita?
È il comportamento di chi compie un atto che presuppone la volontà di accettare e che non potrebbe compiere se non come erede: per esempio vendere l’immobile ereditato.

Entro quando devo accettare l’eredità?
Entro dieci anni dall’apertura della successione.

Posso firmare l’accettazione a Napoli se la casa è a Roma?
Sì. Il notaio riceve l’atto in Campania e la trascrizione viene eseguita a Roma.

Fonti

• Art. 476 c.c., accettazione tacita (Normattiva)
• Art. 2648 c.c., trascrizione degli acquisti a causa di morte (Normattiva)
• Art. 2650 c.c., continuità delle trascrizioni (Normattiva)
• Art. 480 c.c., prescrizione del diritto di accettare (Normattiva)
• Art. 27 legge 89/1913, legge notarile (Normattiva)

Vedi anche: l’accettazione espressa dell’eredità, eredità con immobili a Roma, la procura speciale e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.