Caso frequente: comprare all’Arenella una casa con l’inquilino dentro

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 2 minuti di lettura

Caso frequente: nomi e dati sono inventati.

In breve: Renato compra all’Arenella un appartamento con un inquilino dentro. Il contratto di affitto continua anche con il nuovo proprietario, se ha una data certa anteriore alla vendita. Prima di firmare si legge il contratto: durata, canone, deposito e disdetta.

La situazione

Renato vuole comprare un appartamento all’Arenella come investimento. Nell’appartamento abita da tre anni una famiglia in affitto. Il venditore, Domenico, dice che «l’inquilino se ne va quando vuole il nuovo proprietario». Renato vuole capire se è vero.

Che cosa dice la legge

Il contratto di affitto con data certa anteriore alla vendita vale anche contro chi compra. La data certa c’è, ad esempio, quando il contratto è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Un contratto di oltre nove anni, per valere per intero, deve essere anche trascritto nei registri immobiliari.

Quindi Renato non può mandare via l’inquilino per il solo fatto di aver comprato. Subentra nel contratto come nuovo locatore. Riceve i canoni e deve rispettare la durata e le regole sulla disdetta.

Che cosa si controlla prima dell’atto

• il contratto di affitto e la sua registrazione;
• la durata, la prossima scadenza e i termini per la disdetta;
• il deposito cauzionale: chi lo restituirà alla fine;
• eventuali canoni arretrati o liti in corso con l’inquilino.

Nell’atto si scrive che la casa è venduta occupata dall’inquilino, con gli estremi del contratto. Si decide anche chi incassa il canone del mese della vendita e come si passa il deposito.

E la prelazione dell’inquilino?

Per le case di abitazione la prelazione non c’è in ogni vendita. Esiste solo in casi particolari previsti dalla legge sulle locazioni abitative, ad esempio quando il proprietario dà disdetta alla prima scadenza per vendere. Per questo si legge anche la storia del contratto.

Domande frequenti

Posso chiedere uno sconto perché la casa è affittata?

Il prezzo lo decidono le parti. Una casa affittata ha di solito un mercato diverso da una casa libera, e conviene tenerne conto nella trattativa.

Il mutuo per una casa affittata è diverso?

Alcune banche fanno valutazioni diverse per le case non destinate ad abitazione dell’acquirente. Conviene chiederlo alla banca prima del preliminare.

Per approfondire: vendere una casa affittata e la prelazione dell’inquilino. Altri esempi nei casi frequenti.

Fonti:

• art. 1599 del codice civile (normattiva.it)
• art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (normattiva.it)

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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.