In 30 secondi
- Con l’agevolazione prima casa l’imposta di registro scende al 2 per cento.
- Chi compra deve portare la residenza nel Comune entro 18 mesi.
- Chi ha già una casa agevolata deve venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
Aggiornato al 13 ottobre 2026.
Studio Notarile Marco Fiorentino · Napoli
Le agevolazioni per comprare casa
Tutti i casi, spiegati in parole semplici: quanto si paga, quali requisiti servono, quando l’agevolazione si perde e come si rimedia. Con le norme e le circolari dell’Agenzia delle Entrate indicate una per una.
Guida aggiornata al 7 ottobre 2026 · Capire prima di firmare.
Come si legge questa guida. Ogni capitolo risponde a una domanda sola. Può leggerla tutta, oppure andare al capitolo che Le serve usando l’indice qui sotto.
Le cifre indicate sono quelle di legge, cioè le imposte che si versano allo Stato. Non sono l’onorario del notaio, che si indica a parte nel preventivo di massima.
1Le quattro domande che decidono tutto
Il conto delle imposte cambia in base a quattro cose. Sono queste, nell’ordine.
- Chi vende? Un privato oppure un’impresa. Il regime fiscale è diverso: registro nel primo caso, IVA nel secondo.
- Che casa è? Conta la categoria catastale. Le categorie A/1, A/8 e A/9 restano sempre fuori dall’agevolazione.
- Ha i requisiti della prima casa? Sono cinque e li trova al capitolo 6.
- Possiede già altre case? Qui si decide se l’agevolazione spetta subito, oppure con l’impegno a vendere.
Le risposte si danno prima dell’atto, non il giorno della firma. Molti errori nascono da una risposta data di fretta.
2Compro da un privato
È il caso più frequente. Qui non c’è IVA e si paga l’imposta di registro.
Legga i dettagli del capitolo: Compro da un privato
| Voce | Con l’agevolazione prima casa | Senza agevolazione |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% | 9% |
| Minimo dell’imposta di registro | 1.000 euro | 1.000 euro |
| Imposta ipotecaria | 50 euro | 50 euro |
| Imposta catastale | 50 euro | 50 euro |
Le percentuali non si applicano al prezzo, se chiede il prezzo-valore. Si applicano al valore catastale, che di solito è molto più basso. Il capitolo 5 spiega come funziona.
Il minimo di 1.000 euro vale anche quando il 2% darebbe un importo inferiore. Su una casa con valore catastale di 40.000 euro il 2% sarebbe 800 euro: si versano comunque 1.000 euro.
3Compro da un’impresa
Quando vende un’impresa, e l’operazione è soggetta a IVA, il conto cambia del tutto.
Legga i dettagli del capitolo: Compro da un’impresa
| Tipo di casa | IVA | Registro, ipotecaria e catastale |
|---|---|---|
| Prima casa | 4% | 200 euro ciascuna |
| Altre abitazioni | 10% | 200 euro ciascuna |
| Categorie A/1, A/8, A/9 | 22% | 200 euro ciascuna |
Due differenze importanti rispetto all’acquisto da privato.
- L’IVA si calcola sempre sul prezzo pattuito. Il prezzo-valore non si applica.
- Le tre imposte fisse sono di 200 euro ciascuna, non di 50.
Non tutte le vendite delle imprese hanno l’IVA. Dipende da chi vende e da quando l’edificio è stato finito. Il notaio lo verifica sui documenti dell’impresa prima dell’atto.
4Le case che non hanno diritto all’agevolazione
La legge guarda la categoria catastale, non il lusso dichiarato dal venditore. Restano fuori tre categorie:
- A/1, abitazioni di tipo signorile;
- A/8, ville;
- A/9, castelli e palazzi di pregio artistico o storico.
Legga i dettagli del capitolo: Le case che non hanno diritto all’agevolazione
Tutto il resto può avere l’agevolazione, anche una casa grande o di valore alto. Conta solo la categoria scritta in catasto.
Il criterio della categoria catastale è stato chiarito dalla circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 dell’Agenzia delle Entrate, paragrafo 1.3.
La categoria si legge nella visura catastale, non nell’annuncio. Capita che una casa sia accatastata A/1 senza che il venditore lo sappia. Se la categoria è sbagliata, va corretta prima dell’atto.
5Il prezzo-valore
È la regola che fa risparmiare più di tutte, e molti non la chiedono.
Chi compra una casa da un privato può chiedere che le imposte si calcolino sul valore catastale, e non sul prezzo scritto nell’atto. Il prezzo resta quello vero e si dichiara per intero. Cambia solo la base su cui si fa il conto.
Legga i dettagli del capitolo: Il prezzo-valore
Il valore catastale si ottiene così:
| Caso | Calcolo |
|---|---|
| Prima casa | rendita catastale × 1,05 × 110 |
| Altre abitazioni | rendita catastale × 1,05 × 120 |
Lucia compra la sua prima casa a Napoli per 200.000 euro. La rendita catastale è di 700 euro.
Il valore catastale è 700 × 1,05 × 110, cioè 80.850 euro. L’imposta di registro al 2% si calcola su 80.850 euro e non su 200.000 euro.
Nomi e cifre sono inventati.
Il prezzo-valore ha tre condizioni:
- chi compra è una persona fisica, e non compra per la sua impresa o professione;
- l’immobile è un’abitazione, con le sue pertinenze;
- la richiesta si fa nell’atto, con una dichiarazione espressa.
La richiesta non si recupera dopo. Se non è scritta nell’atto, le imposte restano calcolate sul prezzo. Per questo si parla di prezzo-valore prima della firma, sempre.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
6I requisiti della prima casa
Sono cinque e devono valere tutti insieme. Li dichiara Lei nell’atto, e il notaio li raccoglie.
- La casa non è A/1, A/8 o A/9. Lo dice la visura catastale.
- La casa è nel Comune dove ha la residenza, oppure dove la trasferirà entro diciotto mesi. Vale anche il Comune dove lavora.
- Non possiede un’altra casa nello stesso Comune. Conta anche una quota, e conta la casa ricevuta in eredità.
- Non possiede un’altra casa comprata con l’agevolazione in Italia. Su questo c’è un’eccezione importante, al capitolo 10.
- Compra come persona fisica, non attraverso una società.
Legga i dettagli del capitolo: I requisiti della prima casa
I requisiti stanno nella nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La circolare che li spiega tutti è la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005. La integra la circolare n. 31/E del 7 giugno 2010.
7I diciotto mesi per la residenza
Se non risiede ancora nel Comune, ha diciotto mesi dall’atto per spostare la residenza.
Tre cose cambiano tutto, e vale la pena fissarle.
Legga i dettagli del capitolo: I diciotto mesi per la residenza
- La residenza va presa nel Comune, non nella casa comprata. Può abitare altrove, purché dentro quel Comune.
- I diciotto mesi partono dalla data dell’atto, non dalla consegna delle chiavi.
- Conta la data in cui chiede l’iscrizione all’anagrafe. Se il Comune registra dopo, il termine è rispettato.
Conservi la ricevuta della domanda. È la prova della data.
Si muova prima che i diciotto mesi scadano. Può presentare all’ufficio dell’Agenzia un’istanza con cui rinuncia all’agevolazione. Paga la differenza d’imposta e gli interessi, senza sanzione.
Se invece il termine scade e non ha fatto nulla, alla differenza si aggiunge anche la sanzione. È la stessa cifra, più un terzo circa: la strada peggiore.
8Chi vive o lavora all’estero
Chi si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ha una regola propria. Non deve prendere la residenza nel Comune della casa.
Serve però un collegamento preciso con quel Comune, e le condizioni sono state chiarite dall’Agenzia. Il caso va guardato uno per uno, perché la situazione di chi vive fuori Italia cambia molto da persona a persona.
Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024, paragrafo «Agevolazione prima casa in favore di persone trasferite all’estero per ragioni di lavoro».
9Garage, cantina e posto auto
L’agevolazione copre anche le pertinenze della casa. Ma ne entra una sola per ciascuna categoria:
- C/2: cantina, soffitta, magazzino;
- C/6: garage, box, rimessa;
- C/7: tettoia, posto auto coperto.
Legga i dettagli del capitolo: Garage, cantina e posto auto
Quindi può comprare con l’agevolazione una cantina, un garage e un posto auto. Non può comprarne due di garage: il secondo paga l’imposta piena.
Serve anche che la pertinenza sia al servizio della casa, e che l’atto lo dica. Il garage sotto casa va bene. Il garage in un altro Comune, no.
La pertinenza si può comprare anche dopo la casa, con un atto separato. Conta che la casa sia già agevolata e che quella categoria sia ancora libera.
10Possiedo già una casa agevolata
Questa è la novità più importante degli ultimi anni, e conviene conoscerla bene.
Prima si doveva vendere la vecchia casa agevolata prima di comprarne un’altra, oppure entro un anno. Oggi il termine è di due anni.
Legga i dettagli del capitolo: Possiedo già una casa agevolata
Compra la casa nuova con l’agevolazione, dichiara nell’atto che venderà la vecchia, e ha due anni per farlo. Se non vende, perde l’agevolazione sul nuovo acquisto.
Il termine di due anni è stato introdotto dall’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207. Vale per gli atti dal 1° gennaio 2025. L’Agenzia lo ha spiegato nella risposta n. 127 del 5 maggio 2025.
I due anni valgono per vendere. Il credito d’imposta segue ancora il termine di un anno. Sono due cose diverse e si confondono facilmente: il capitolo 11 le separa.
Vuole sapere se nel Suo caso l’agevolazione spetta? Lo verifichiamo sui documenti e Le indichiamo imposte e onorario in un preventivo di massima scritto.
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11Il credito d’imposta per il riacquisto
Serve a chi ha già venduto la vecchia prima casa agevolata e ne ricompra un’altra.
L’imposta pagata sul primo acquisto diventa un credito. Lo usa per pagare l’imposta sul nuovo atto. Il credito non supera l’imposta dovuta sul nuovo acquisto.
Legga i dettagli del capitolo: Il credito d’imposta per il riacquisto
La condizione è una sola: il nuovo acquisto deve arrivare entro un anno dalla vendita.
Luca vende la sua prima casa nel giugno 2026. Quando l’aveva comprata aveva pagato 4.000 euro di imposta di registro.
Compra la nuova prima casa nell’aprile 2027, dieci mesi dopo. Sul nuovo atto l’imposta dovuta è 5.000 euro. Usa il credito di 4.000 euro e versa 1.000 euro.
Se avesse comprato nel settembre 2027, oltre l’anno, il credito non ci sarebbe stato.
Nomi e cifre sono inventati.
Il credito si chiede nell’atto. Porti al notaio l’atto di acquisto della casa venduta: serve per calcolare quanto Le spetta.
Art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. La prassi dell’Agenzia sta in tre documenti:
- circolare n. 19/E del 1° marzo 2001;
- circolare n. 19 dell’8 luglio 2020;
- circolare n. 15 del 19 giugno 2023.
12Vendo entro cinque anni
Chi vende la casa agevolata prima di cinque anni perde l’agevolazione. C’è una via d’uscita: ricomprare un’altra prima casa entro un anno dalla vendita.
Non basta però firmare il nuovo acquisto. Serve che la casa nuova diventi davvero la Sua abitazione principale.
Legga i dettagli del capitolo: Vendo entro cinque anni
Esiste anche una strada meno conosciuta. Chi entro un anno costruisce su un terreno che già possiede, e va ad abitarci, conserva l’agevolazione.
Il caso della costruzione su terreno proprio è trattato nella risoluzione n. 13 del 26 gennaio 2017. Altri requisiti sono chiariti nella risoluzione n. 53 del 27 aprile 2017. Si veda anche la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, paragrafo 2.
13Il mutuo
Chi accende un mutuo per comprare, costruire o ristrutturare la prima casa paga un’imposta sostitutiva dello 0,25% sulla somma erogata.
Negli altri casi la stessa imposta è del 2%. La differenza è grande: su un mutuo di 150.000 euro si passa da 375 euro a 3.000 euro.
L’imposta la trattiene la banca e non va versata da Lei. Ma dipende dalla dichiarazione di prima casa, quindi va detta alla banca e scritta nell’atto di mutuo.
14Separazione e divorzio
Gli atti che danno attuazione agli accordi di separazione o di divorzio sono esenti da imposta di registro, di bollo e da ogni altra tassa.
Significa che il passaggio della casa fra i coniugi, se sta dentro l’accordo omologato, non paga le imposte ordinarie. L’esenzione copre anche l’atto che trasferisce la casa ai figli, quando l’accordo lo prevede.
Art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74. Il rapporto fra questa esenzione e l’agevolazione prima casa è chiarito dalla risoluzione n. 80 del 9 settembre 2019.
15La casa comprata all’asta
Chi si aggiudica una casa in un’asta giudiziaria può chiedere sia l’agevolazione prima casa sia il prezzo-valore.
C’è una differenza di procedura che conta molto. In un’asta non c’è un atto notarile in cui firmare le dichiarazioni. Le due richieste vanno quindi depositate dentro la procedura, prima che il giudice emetta il decreto di trasferimento.
Legga i dettagli del capitolo: La casa comprata all’asta
Se il deposito arriva dopo, le imposte si calcolano sul prezzo di aggiudicazione. Per recuperare la differenza serve poi un’istanza di rimborso.
I diciotto mesi per la residenza partono dalla data del decreto di trasferimento, non dal giorno dell’aggiudicazione. Fra i due momenti possono passare mesi.
Risoluzione n. 38 del 28 maggio 2021, sull’acquisto a seguito di provvedimento giudiziale con prima casa e prezzo-valore.
16Il rudere e il fabbricato collabente
Il fabbricato collabente è un immobile accatastato come rudere, in categoria F/2. Non ha rendita e, di fatto, non è abitabile.
Su questi acquisti l’Agenzia si è pronunciata di recente. È una delle novità del 2026 e riguarda molti acquisti nei centri storici e nelle aree interne.
Legga i dettagli del capitolo: Il rudere e il fabbricato collabente
Risposta n. 108 del 25 maggio 2026, sull’agevolazione prima casa nell’acquisto di un fabbricato collabente.
Su un rudere la risposta non è mai automatica. Contano la categoria catastale, i titoli edilizi e i lavori che potrà fare davvero. Questo caso si porta in Studio con i documenti, non si decide a parole.
17La casa ereditata o ricevuta in donazione
L’agevolazione prima casa vale anche quando la casa arriva per successione o per donazione.
Qui non si tratta dell’imposta di registro. Si riducono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, che passano dal 2% e dall’1% a due importi fissi.
Legga i dettagli del capitolo: La casa ereditata o ricevuta in donazione
C’è una regola che pochi conoscono: se gli eredi sono più di uno, basta che uno solo abbia i requisiti e li dichiari. L’agevolazione vale allora sull’intera casa, non sulla sua quota.
La richiesta si fa nella dichiarazione di successione, non dopo.
Art. 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342, che estende alla successione e alla donazione le condizioni della nota II-bis.
La casa ricevuta per successione non consuma l’agevolazione per un acquisto futuro. Chi l’ha usata in successione può ancora comprare con l’agevolazione, se ha i requisiti.
18Gli under 36
Fra il 2021 e il 2023 i giovani sotto i trentasei anni, con reddito familiare entro una certa soglia, hanno avuto un’agevolazione molto più forte. Comprendeva l’esenzione dalle imposte d’atto e un credito d’imposta sull’IVA.
Legga i dettagli del capitolo: Gli under 36
Quella misura non si applica più ai nuovi acquisti. Chi l’ha usata allora conserva però gli effetti già maturati, compreso il credito d’imposta.
Questa è la materia che cambia più spesso, perché dipende dalle leggi di bilancio. Se ha meno di trentasei anni, chieda di controllare la norma in vigore alla data del Suo atto. Non si fidi di guide trovate in rete e datate.
Il credito d’imposta prima casa under 36 è trattato nella circolare n. 15 del 19 giugno 2023 dell’Agenzia delle Entrate.
19Quando l’agevolazione si perde
I controlli arrivano dopo l’atto, anche a distanza di anni. Ecco i cinque motivi più frequenti.
- La residenza non risulta spostata entro diciotto mesi.
- Risulta un’altra casa nello stesso Comune, anche solo per una quota.
- La vecchia casa agevolata non è stata venduta entro due anni.
- La casa è stata venduta entro cinque anni, senza riacquistare entro un anno.
- La categoria catastale è A/1, A/8 o A/9.
Legga i dettagli del capitolo: Quando l’agevolazione si perde
Quando l’agevolazione si perde, si paga la differenza d’imposta, gli interessi e una sanzione. Si perdono anche l’agevolazione sulle pertinenze e l’imposta ridotta sul mutuo.
Chi si muove prima paga molto meno di chi aspetta la lettera. L’istanza spontanea all’Agenzia evita la sanzione, oppure la riduce in modo sensibile. Se teme di aver perso un requisito, lo dica subito al notaio.
20I documenti da portare
Questo elenco serve per la maggior parte degli acquisti.
- Documento d’identità e codice fiscale di chi compra e di chi vende.
- Atto di provenienza del venditore.
- Visura catastale e planimetria della casa e di ogni pertinenza.
- Titoli edilizi: permesso, licenza, sanatoria o condono.
- Attestato di prestazione energetica.
- Se c’è un condominio: regolamento e dichiarazione dell’amministratore sulle spese.
- Se ha già venduto una casa agevolata: l’atto di acquisto di quella casa, per il credito d’imposta.
- Prova dei pagamenti tracciabili: caparra, acconti e saldo.
Più i documenti arrivano presto, più i controlli finiscono presto. Di solito bastano alcune settimane: dipende dai documenti e dalla banca, se c’è un mutuo.
Per approfondire
Le fonti di questa guida
Veda le norme e le circolari citate
Le norme
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1 della Tariffa, parte prima, e nota II-bis — Normattiva
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 116 — Normattiva
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7 — Normattiva
- Legge 6 marzo 1987, n. 74, art. 19 — Normattiva
- Legge 21 novembre 2000, n. 342, art. 69 — Normattiva
- Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497, sul prezzo-valore — Normattiva
La prassi dell’Agenzia delle Entrate
Questo elenco è stato letto il 7 ottobre 2026 sulla pagina ufficiale «Acquisto prima casa — Normativa e prassi» dell’Agenzia delle Entrate.
- Risposta n. 108 del 25 maggio 2026 — fabbricato collabente
- Risposta n. 127 del 5 maggio 2025 — nuovo termine per rivendere l’immobile pre-posseduto
- Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024 — persone trasferite all’estero per lavoro
- Circolare n. 15 del 19 giugno 2023 — credito d’imposta per il riacquisto e credito under 36
- Risoluzione n. 38 del 28 maggio 2021 — acquisto da provvedimento giudiziale e prezzo-valore
- Circolare n. 19 dell’8 luglio 2020 — credito d’imposta per il riacquisto
- Risoluzione n. 80 del 9 settembre 2019 — separazione consensuale e prima casa
- Risoluzione n. 53 del 27 aprile 2017 — requisiti per accedere all’agevolazione
- Risoluzione n. 13 del 26 gennaio 2017 — vendita entro cinque anni e costruzione su terreno proprio
- Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 — chiarimenti, paragrafo 3.3
- Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 — chiarimenti, paragrafo 2
- Circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 — categorie catastali, paragrafo 1.3
- Circolare n. 31/E del 7 giugno 2010 — chiarimenti sull’agevolazione
- Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 — la circolare di riferimento
- Circolare n. 19/E del 1° marzo 2001 — credito d’imposta e imposte indirette
Pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate con i testi delle circolari